【乐心撰文】产业市场发展蓬勃，及房产价格高企不下，让市场担心国内是否会面对房产泡沫。虽然大马不像其他亚洲国家面对严重的房产问题，但是国行还是出手打房，相信是为了作好预防措施，这也是国行在过去3年一直所做的。

MIDF研究分析员指出，国行推出打房措施抑制房价走高，这将确保产业市场的稳定度。因此，相信住宅产业将持续出现令人鼓舞的表现。

虽然仍看好房产需求稳健，但是分析员普遍料价格放缓。分析员指出：「随着国行出手打房以及发展商推出可承担房屋，料价格涨势不如过去2年。」

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的房屋价格指数显示，大马房屋价格自去年末季就开始下滑，这包括吉隆坡及槟城，而柔佛则在去年末季开始持平。

房产市场继续看涨

不过，以全年来看，全马的房价仍处于上升趋势。房产市场被看好的几个主要因素包括：

1.  需求稳定

各投行分析员介指出，年轻人口扩大是促使产业需求稳定的因素。

根据统计局的2010年普查报告，工作年龄的人口（从15岁至64岁）从2000年的62.8%，增长至67.3%。

同时，以年龄类别来看，主要是年轻人口居多，大部分少于30岁，其中，更以15至29岁较多。

从数据来看，会有更多人在未来10年逐步投入社会工作，组织新的家庭，所以相信这将促使购屋的需求。相同的，政府也推「可承担房屋」计划，主要就是给步入社会及首次购买房屋的人。

同时，马星集团依然看好大马产业的长期前景，主要获得大马人口年轻，即70%人口年龄落在40岁以下，而大马房屋拥有率则达约65%等利好的支撑。随着大马积极提升国内基建系统，将进一步带动房产需求，尤其是巴生谷地区。

此外，国内经济稳健增长，以及利率水平持稳，也是分析员看好今明年产业前景。

大众投行分析员指出：「我认为，国行推出的措施都不会对产业基本面带来影响，除非经济表现疲软。不过，从目前的内需来看，大马仍扶持在良好的成长趋势。加上，隔夜拆息利率维持在3%水平不变，也让贷款市场稳定。」

2. 房屋供应少

联昌国际投行分析员指出，产业前市场目前并无呈现过度强劲的需求，但却出现过度疲软的供应成长。相同的，MIDF研究分析员也指出，房屋供应出现减少的现象。

根据大马不动产及房屋发展商协会（REHDA）的数据显示，产业价格主要是受到市场推动，同时，也出现巴生谷及槟城房屋供应不足的现象。

已完成的住宅产业自2008年减少至2011年，直到2012年才稍微回升，但仍低于2010年及之前的水平。在房屋供应减少下，将足以扶持市场对产业的需求。

3. 发展商应付自如

在过去3年，国行推出一连串打房措施，包括RPGT、贷款与价值比率（Loan-to value ratio, LTV）、责任借贷准则（Responsible Lending Guidelines）等。

然而，产业市场仍发展蓬勃，而发展商也不断地推出新借贷或购屋配套。因此，即使国行取消DIBS，分析员认为，这不会对发展商造成太大的影响，因为他们会持续创新，推出新的配套。

从过去的经验来看，发展商展现优异的应付能力。此外，发展商推出可承担房屋的趋势，也将成功扶持产业需求。

MIDF研究分析员指出：「由于房价高企，发展商也开始在不是市中心的位置，如士毛月（Semenyih）、加影（Kajang）等推出可承担房屋。」

近3年，已看到部分发展商陆陆续续推出可承担房屋，如UEM置地（UEMLand，5148，主板产业股）、森那美产业（SIME PROPERTY）、MK置地（MKLand，8893，主板产业股）等等。同时，分析员预计这股趋势将会延续下去。

结语：

虽然大马房价并不像其他亚洲国家一样激增，但国行还是选择在这时候出手打房，以防患於未然。

同时，从过去的例子来看，国行会逐步推出新措施，主要是为了抑制房价之于，又确保不会影响国内购屋者。相同的，料这次的措施效应也是一样。

目前，市场认为，国内经济成长突然走下坡，以及国行调高利率将对房产带来最大冲击。不过，大家仍看好经济将稳健成长，而国行也刚宣布维持3%利率水平不变，所以这都将扶持今明年的产业市场。

Source: Inner Malaysia - 大马论视