ALSREIT (5269.KLSE) 发布了3Q2020 季度报告，先看财务数据，对比3Q2019：

• Revenue下滑25.3%，3Q2020 – RM17.68mil，3Q2019 – RM23.69mil
• net property income 下滑27.8%，3Q2020 – RM12.54mil，3Q2019 – RM17.38mil
• Realised income per unit下滑46.6%，3Q2020 – 0.63cent(RM)per unit，3Q2019 – 1.18cent(RM)per unit

ALSREIT并没有派发任何股息。

其实对比2Q2020，ALSREIT已经大幅复苏，3Q2020 vs 2Q2020:

• Revenue上升16.93%，3Q2020 – RM17.68mil，2Q2020 – RM15.12mil
• net property income上升12.16%，3Q2020 – RM12.54mil，2Q2020 – RM11.18mil
• Realised income per unit上升90.1%，3Q2020 – 0.63cent(RM)per unit，2Q2020 – 0.33cent(RM)per unit

从上述数据可以看到，ALSREIT正在复苏中。

在3Q2020还是Retail segment影响最大，Revenue对比2019年同期下滑40%，管理层解释那是由于给予Rental rebate的缘故。同时F&B restaurants Revenue同比下滑4.5%。这些以master lease出租related company的F&B restaurants业绩下滑不合理，管理层解释那是由于给予rental rebate的缘故，在RMCO充分营业的F&B restaurants，有需要给予Rental rebate吗？

剩余的Office buildings和F&B non-restaurants revenue都大致都与2019年同期持平。

必须注意的是ALSREIT终于在17 September 2020完成了收购5间KFC restaurant，后果是borrowing悄悄的上升了RM35mil，以致目前的Gearing ratio高达51.3%，超越了50%的门槛。由于covid 19的缘故，security commision 提升REIT gearing ratio顶限至60%，不然ALSREIT已经违反REIT 50% gearing ratio限制。

ALSREIT是第一只突破50% gearing ratio的REIT，也是我cover 新马港市场中，gearing ratio最高的REIT。同时ALSREIT的interest coverage period只有区区的1.57x，随时面对债务危机。

当然，管理层也充分了解这问题，本应在13 Sept 2020前落实private placement，可是ALSREIT寻求延长至 13 Mar 2021。我个人不晓得何以一直延长，投资者没钱private placment吗？

无论如何，private placement是势在必行，当然，完成后，股权将进一步稀化，DPU必定下滑。

在2020 & 2021财政年，租约期满细节如下：

• KOMTAR JBCC，2020 – 63%，2021 – 13%
• @Mart Kempas，2020 – 74%，2021 – 20%
• Menara KOMTAR，2020 – 60%，2021 – 30%

所以，ALSREIT还可能面临occupancy rate下滑问题。

对于下季度的预测，估计与本季度差不了多少，Realised income per unit大约为0.6-0.7。

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