电子商务蓬勃发展推动市场对货仓的需求，包括最后一里路的运输与区域物流设备，市场对热门地区、现代化的量身订造工业设备，需求保持偏高水平。这些日子来，需要更多的冷藏设备以应付药剂业者对这些设备的需求。

在经济步入复苏轨道，产业次领域例如物流与工业产业投资普遍上扬，2022年交易量显示回升，工商业产业投资者探讨，近期内投资有关领域产业单位的可行性。

热点转向槟柔沙

莱坊产业顾问公司在2022年大马商业产业投资基本面调查报告，指有关调查旨在了解大马工业产业领域的基本面，从中探测商业产业近期走向，该领域前景的各项影响因素包括目前利率依然偏低，隔夜政策利率介于2%、大型基本设施计划的乘数效应、海外直接投资继续前来大马。

报告指出，受访的业者表示，购买／出售现有商业资产的首3大地点分别是沙巴、柔佛和巴生河流域；服务公寓／酒店是槟城、沙巴和巴生河流域；共享工作空间／弹性办公空间则是槟城、沙巴和柔佛。

此外，长者住宅／退休房屋是槟城、巴生河流域和柔佛；数据中心是柔佛、巴生河流域和沙巴；工人住宿则是槟城、柔佛、巴生河流域和沙巴；健身中心是巴生河流域、沙巴和槟城。

莱坊大马研究与咨询执行董事王秀凤说，接下来2至3年，人们对替代性投资的风险承担，估计比较强稳，调查反映人们对服务公寓、酒店、共享工作间、弹性办公单位、老人住宅、退休房屋、数据中心都有购兴。

如今投资者不只专注在巴生河流域，也将目光转向沙巴、柔佛和槟城，这些都是热门的工商产业投资地点。

前景展望看好

报告指出，在受访者当中，93%预计市场对电子商务和科技的采纳提高，推动工业／物流产业展望看好，其他推动因素包括扩大货仓与分销设备，工业生产指数上扬，电气和电子产品业显示成长，医药保健、医疗科技业成长。其余7%不看好工业／物流产业领域，主要基于原料成本上升、人力／劳工短缺及供应链受影响。

在酒店与休闲产业方面，80%看好前景，原因包括重新开放边界、疫情限制放宽、国际旅客流人、经济复苏／旅游业成长、国际旅客陆续前来我国、国内旅游业出现延后需求。

另20%看淡该领域的受访者，主要原因是对旅游业前景缺乏信心、前来我国的国际旅客人数不多、开销能力降低／旅游业开销下跌、一些旅游限制依然严谨等等。

在零售产业方面，67%看好未来，主要是疫情改善，经济开始复苏，消费者花费趋势反映这一点。

另33%不看好零售业前景，原因包括电子商务崛起、疫情影响、经济复苏缓慢及零售商整合业务。

至于办公楼领域，看好者低于看淡者，只有45%受访者看好，归因经济复苏、疫情好转、人力队伍返回职场。

看淡前景的受访者，主要是基于新增办公楼空间多、落实混合职场模式、采取居家工作措施、公司节省成本策略及缩小办公空间规模。

今年可资本增值

关于资本价值，超过三分之二（76%）受访者表示，预计工业和物流产业次领域可在2022年享有资本增值，超过半数（57%）的受访者对医药保健次领域做出同样预期。以回酬表现来说，68%受访者预计物流产业的回酬将上升，医药保健和工业产业次领域回酬稍高。

在租金方面，64%受访者预测物流产业的租金将上扬；53%认同市场对工业产业的需求将上升，与市场对这两个领域空间的需求一致。

迹象显示，预测办公空间的出租率下跌，业主面对租金下跌压力，供应继续超越需求，这些见解与预测是在预料中。

王秀凤补充：“莱坊通过这项访问与调查，突出物流和工业产业为投资首选，受访者表示，对有关领域前景具有信心，并认为是接下来12个月，最迅速复苏的的领域，与工业保健领域同步复苏，传统的酒店／休闲领域、办公楼与零售产业，则被视为需要较久的时间才复苏。”

产业组合弹力需改进

与此同时，莱坊产业顾问公司大马董事经理沙古南说：“新经济体系正改变这个世界，当我们置身其中，需要改进产业组合的弹力，在一个日益尖端的世界，普遍会面临投资风险、削减受影响是应有的心态。”

他说，在产业发展领域贯彻环保、社会与监管（ESG）也是必要的，这将有助于保持产业在未来的路上永续发展。

尽管国内产业市场持续低迷，但工业产业，例如厂房、货仓、物流设备等表现相对突出，前景依然看俏。在巴生河流域，虽然工业产业并非整体产业市场的主要贡献者，但就交易量而言，与其他类别的产业比较，它呈现正面的走势。

马来西亚是积极响应中国一带一路倡议的国家之一，国内基本建设项目：东海岸铁路的发展，预计将加强投资者对大马的信心。

结合门市货仓    工业园具魅力

澳洲房产集团永利行指出，重启东铁路项目的决定，显示尽管市场面对各种压力，但政府仍对未来经济表现充满信心。

大马也被视为中美贸易战中，贸易与制造业转移阵地的潜在受惠国之一，制造业投资额大增，是否令工业产业“水涨船高”？

针对这点，莱坊马来西亚资本市场执行董事沈颂能说：“外资开始回流，主要归功于制造领域的蓬勃发展。”

“随著半导体及电子与电气工业放眼扩充大马的业务，我们预期国内将有更多厂房和货仓的建筑活动，以迎合这些制造业者转移阵地及扩展业务的需求。另一个值得留意的是电子商务物流货仓领域，预期电子商务货仓和物流市场将有更多的活动。”

永利行指出，全国各地的工业产业市场表现皆相对出色。尽管市场面临压力，但巴生河流域的工业产业市场，不只保持稳定，而且继续向上。

供应链强   槟最吸金

与此同时，莱坊指出，槟城依然是最受投资者属意的投资地点之一。该公司槟城分行常驻董事说：“槟城的吸金力可归功于州内强劲的供应链，其中一些业者是土生土长的本地企业，槟州也坐拥强大的专才群，良好的基建及为投资者提供良好服务。

“发展成熟的峇六拜工业园内的工业产业需求依旧殷切，数家跨国公司，包括来自槟岛的现有厂商，则在对岸的峇都加湾工业园设立生产线。中长期而言，槟州工业产业仍看俏。”

柔州工业持续推进，工业产业也趋向正面发展，发展商在推销工业产业，也发挥互惠的策略及创意，协助投资者免除筹备大笔头期的困扰，提供潜在买家享有灵活性的配套，先根据各自的能力支付租金，租下心目中的单位，之后再买下厂房。

这些工业产业结合门市零售、办公室、货仓和展示厅的多用途商用单位，让工业园区增添崭新与活力的元素，可说是具有前瞻性的发展项目。

当依斯干达特区范围进一步扩大，延伸至哥打丁宜、居銮及笨珍，届时整个依区的面积估计将增加超过一倍，从现有的2217平方公里激增至4729平方公里。依斯干达特区承诺，把坐落在该区域北部的士乃─古来区，发展成数据与数字中心。

产业发展需贯彻ESG

莱坊产业顾问公司大马董事经理沙古南说：“新经济体系正改变这个世界，当我们置身其中，需要改进产业组合的弹力，在一个日益尖端的世界，预期会面临投资风险、削减受影响是需要有的心理准备，在产业发展领域贯彻环保、社会与监管（ESG）也是必要的，这将有助于保持产业在未来的路上永续发展。

CBRE／WTW产业顾问公司的报告指出，工业产业领域保持活跃，2021年1至6月该领域的投资额大约是1075亿令吉，当中的58%或624亿令吉为海外投资，制造业领域占367个计划，价值6690亿令吉。

在巴生河流域，大约41亿令吉（16.2%）为获批准的投资，主要是生产橡胶产品、印刷纸品及食品制造业。

根据了解，工业地的收购主要分布在巴生北区／沙亚南及瓜拉冷岳地区，反映沿西海岸高速大道，市场对有关产业需求增加，武吉拉惹和沙亚南一带，由海外货仓投资者涉足的交易，显示该领域的投资购兴增加。

电商崛起   推动货仓需求

独立市场研究的报告指出，大马电子商务总营业额，预料将在2025年达到109亿5000万美元。2021年服装业在电子商务的比例居首、占31%，营业总额估计62亿9000万令吉，电子商务迅速成长料推动市场对货仓的需求。

目前兴建中的货仓大约有131万平方呎，货仓供应增加，估计不会造成供应过剩现象，这些都是需求高地点的优质量货仓。

沙亚南以北地区占需求最高，这里衔接交通完善，靠近商业设施地区，比较容易收购土地，而且售价和租金皆在合理水平。

鉴于靠近巴生河流域的优势，汝来是森美兰州最活跃的工业产业区，价格保持合理水平。其中Enstek科技园、Sendayan Techvalley及汝来工业区，展望保持明朗，最新的发展计划包括大马宏愿谷及其他几个基本设施计划。

外资流入   刺激购兴

莱坊柔佛分行负责人蔡慧莹说：“一旦依斯干达特区范围扩大，预料将创造更多就业机会，并提高出口量。

工业领域持续呈正面情绪，柔州拥有3个港口及一座国际机场，在进出口方面拥有强大的链接。”

过去几年一些主要的工业产业交易令市场相当鼓舞，其中包括一家日本烟草公司完成收购日本烟草国际，坐落在沙亚南的厂房；Axis产托收购沙亚南28区两片比邻的土地，有关地段建有4个仓库，一座双层独立式办公楼及两层楼高的食堂建筑物。

此外，该公司也收购柔佛依斯干达特区古来优美城，两座永久地契工业产业，包括一座单层独立式厂房，一座夹层办公室及附属建筑物；还有收购森州新那旺工业园一座工业设施，有关设施包括一座3层楼高的办公楼、一层半高的仓库厂房及附属建筑物。

永利行指出，制造业是大马经济中流砥柱之一，过去多个重大工业产业的交易，预料将对制造领域带来正面影响。大马的一个竞争优势是营运成本偏低，加上市场导向经济及政府相关政策，投资者持续建立在大马投资及设立厂房的信心。

此外，政府重启东铁项目及隆新高铁项目也有可能复工，预料将是吸引投资者前来我国营运的另一个催化剂。莱坊认为，总的来说，在外来直接投资持续流入的支撑下，大马工业产业领域将保持活跃。

价量齐升   沙潜力无限

在沙巴的亚庇，工业地、中小型企业和物流产业大厦转手市场保持活跃，在亚庇-宾南邦-布达丹地区，2021年首9个月交易价值上扬50%，交易量按年比微幅上升。其中排式轻工业大厦交易量最多，占36%；接下来是空置的工业地，占25%。

作为行政与商业中心的亚庇，也是沙巴的分销中心，需要工业地和大厦供货仓与物流用途。实邦加货柜港口的扩充计划，料将使当地工业受惠。

在拿笃，现有的工业营运商将保持他们的生产设备，工业活动如下游棕油与油脂加工业料将获得进一步提升。在斗湖，市场对轻型工程、储存与轻型制造业的需求，多数来自当地的需求与消费。

一个新兴的趋势反映：市场对收集包裹、供电子商务送货的场地，需求日益增加；其中1.5层排式工厂及半独立式工厂，虽然建筑面积较小、但土地面积较大，广受业界人士的欢迎。2020年推出的1-Kuhara中心是一个轻型商业园，取得100%出售率。

2021年古晋的工业产业领域保持稳定，州政府的金融辅助计划是扶持力，发展潜能仍在，特别是高科技电子次领域。

在兴建中的工业产业供应量，2021年第二季按年取得增长，超过85%是半独立工业厂房，在转手市场双层厂房的交易价，每平方呎在250至350令吉之间。

这段期间，已有4家跨国公司证实，在SamaJaya高科技园投资63亿1000万令吉，这些公司是Taiyo Yuden（砂拉越）私人有限公司、HGST大马私人有限公司、IMM科技私人有限公司及LONGi古晋私人有限公司。有关的扩充计划包括建设陶瓷电容器制造厂，还有电脑储存配备制造厂。

在石油城美里，工业产业交易量，按年比取得增长，美里的工业产业，主要由石油与天然气及下游活动推行，来自物流次领域的需求也相应增加。

至于民都鲁，交易活动有些呆滞，规划中的供应有增加，新增计划如石油化学中心、KualaKemena Jepak桥梁计划等为主要扶持力，市场对工业产业需求来自大型机构，中小型企业和承包商。

此外，靠近民都鲁深海港口的工业产业，一般的需求保持偏高。在诗巫，工业产业供应与需求保持稳定，需求主要来自轻型工业、造船与修船业。

结语

大马为制造领域及其相关服务朝向数字化转型，推出国家工业4.0政策，将为我国经济朝向价值链更高层次发展铺路，尤其是巴生河流域、槟城和柔佛将继续成为主要工业产业的投资目的地。

资料参考：莱坊产业顾问公司、CBRE／WTW产业顾问公司报告

https://www.sinchew.com.my/20220802/需求增-交易热-物流工业产业投资新宠/