■引言

房市发展和国家经济走向密不可分，随着我国经济上半年增长5.1%，政府在2025年经济报告书上修全年增长目标，介于4.8至5.3%，这是否预示产业市场也将紧随稳健经济腾飞呢？

熬过两年冠病疫情管制，我国房市指标确有好转甚至走强迹象，诸如经济走向、成交量、成交值、入驻率、房贷申请、房价趋势、产业指数表现，乃至滞销产业等，都有明显向好的情况，市场复苏毋庸置疑，但从这些迹象来看，复苏讯号是否就稳了？

如果答案是肯定的，这一波复苏路又走到了哪个阶段？为何身为小市民的我们未有明显感受？数据的美好真能代表真实需求？抱着这些疑惑，本刊精心策划《房市逆转胜？》系列，深入浅出的剖析所谓的复苏讯号和美好数据，探一探现在到底是隧道抑或光明的尽头？

■主文

上半年成交量值齐写5年新高

国家产业资讯中心（NAPIC）9月初公布的最新数据显示，今年上半年的产业成交量按年升高8%，录得19万8906宗，成交值高达1056亿5000万令吉，比起前期的853亿7000万令吉，显著攀升23.8%，还双双缔造5年来最高纪录，这样的表现绝对让市场眼前一亮。

而产业成交量走高，预示需求有所好转，滞销产业的数量随之减少就是最明显的例子，另外上半年市场购兴强劲，根据国家银行数据，截至6月底的房贷申请累计有3070亿令吉，按年升高3.3%，进一步说明产业市场复苏确走强。

此前，产业股也已迎来反弹，单是产业指数今年来就上涨了26.64%，整体经济及产业市场前景俨然一片大好，受访的分析员与市场人士皆异口同声指出，纵然我国房市因疫情封锁打乱了轨迹，但复苏确实在2022年如约而至，而且还是相当迅猛的气势。

政局持续稳定

增长态势延续多两三年

他们点出，受到疫情管制期间的积压需求带动，随着2022年4月经济活动全面开放后，那一年的产业成交量和成交值即打破纪录，交出亮眼表现，而经过这两年的调整，整体复苏“气息”已更趋稳定，相信延续多两三年不是问题，前提是国内政治经济持续稳定。

根据国家产业资讯中心资料，我国2022年的产业成交量不仅远超疫情前水平，录得38万9107宗，比较2021年更冲高29.5%，写2012年以来最高成交纪录；2019年（疫情前）有32万8647宗产业交易。成交量迅猛攀升，成交值也不落人后，按年上升23.6%，报1790亿7000万令吉，胜过2014年新高纪录的1629亿7000万令吉。

来到2023年，产业市场依旧稳步增长，整体成交量及成交值按年微升2.5及9.9%，有39万9008宗交易，总值1968亿3000万令吉。这个增长趋势超出市场预期，国际产业顾问公司Rahim & Co研究总监苏莱曼沙希坦言，在2022年强劲的市场表现后，2023年理应趋向合理化。

“所谓合理化是指市场会持平或稍微走低，而市场上下波动很正常，但这个情况（房市下行）并未发生，2023年仍旧稳定增长，简而言之从产业成交量及成交值来看，去年绝对还是个好年。”

复苏力度趋向合理化

不过，产业顾问公司大马亨利行（Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd）首席营运员邓志明则有不同看法，以2023至今年上半年的产业成交量及成交值走势来看，市场虽仍持续增长，但复苏力度已然趋缓，整体趋向合理化。

“我国房市2020至2021年遭受疫情侵袭，在2022年开始复苏，这个复苏势头延续至2023年及今年上半年，不过未能再如疫情后从低基数谷底复苏的冲劲。”

纵然如此，可以肯定的是我国房市确已走上复苏轨道，产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良补充，整体房市越来越活跃就是最明显的讯号。

“我国房市复苏主要是受到全球经济复苏、政府支持力度加大和消费者信心增强等因素推动。当中，政府扮演的角色至关重要，比如去年在2024年财政预算案在房屋信贷担保计划（SJKP）下，为首购族拨款100亿令吉。此外，放宽大马第二家园计划（MM2H）标准和雇员公积金局灵活户头（第三户头）的推出，都可能会进一步刺激消费和投资，进而加速市场反弹。”

PropertyGuru和iProperty大马区经理苏庆汉则点出，上半年房市整体指标向好，相信今年也会是个好年。

房市步入复苏  高光时刻到来

数据的美好，真能代表产业市场的真实情况？

按最新数据来看，今年上半年房市表现仍健康，苏莱曼沙希回望过去5年的表现，国内产业市场步入复苏阶段，应是长期趋势的延续，但看似美好的踏上复苏轨道，但市场情绪实则大不如前，若想知道真实的市况，还需评估其他因素。

“我只能说现在（房市）已踏入复苏，若要细究（复苏）到什么程度，很难有一个标准答案，毕竟还有很多外在因素影响。无可否认，最新产业数据的确很美好，但市场情绪无法与之相符，总而言之现在投资产业变得相当复杂，以市场行为来看必须先做足功课，了解地点、投资的产业类型等。”

兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯解释，长达两年的疫情管制的不确定性压抑了市场购兴，所以2022年全面开放后，市场需求确实有所升高，进而开启新一轮的上升周期。

相比上轮盛景 环境基础更扎实

“事实上，我国的产业销售2022年至今的表现都不错，虽然不能和10年前的盛景相比，但比起5年前的需求颓势已经好很多。不过，若真要和上一轮产业盛景（2009至2014年）相比，这一次的整个大环境基础会更好更扎实，毕竟扫除了很多虚假需求。”

而疫情管制解禁后不久，政府开始备战第15届全国大选，她点出，整个产业市场随之趋缓，尤其大选结束后也是纷扰了差不多1周才确定首相人选，接下来才出台一系列政策。

“所以那时纵然产业交易活跃，但市场信心是到了2023年才走稳，因此我们相信这两年（2023至2025年）会是整个产业市场增长最快且最显著的高光时期。”

第15届全国大选落在2022年11月19日，拿督斯里安华则在尘埃落定后于11月24日宣誓任相。

谈及目前的现况，龙国雯直言，房市目前处于上升周期的起步阶段，除了几个比较明显的讯号，现在能激励市场的还有数据中心及再生能源领域的蓬勃发展。

“目前最大的焦点还是柔佛的基建项目发展，诸如柔佛——新加坡经济特区（JSSEZ）、柔新捷运系统（RTS）和隆新高铁（HSR）等，有望吸引更多外国直接投资（FDI）及投资，而且也能刺激经济。”

4复苏讯号催化房市

房市复苏有迹可寻，但如何判断这波复苏稳了？

这里整理几个催化房市复苏最为明显的讯号，让大家有个概念。

讯号1■经济前景向好

房市走向其实与经济发展息息相关，龙国雯指出，一般在评估房市是否复苏时，都会以经济增长作为参考或指南。

“比如我们的经济学家团队预测，明年的经济好过今年，那么我们就会估算整体情绪好转，这是有利房市的其中一个讯息。”

而国行8月中公布我国今年次季及上半年经济增长，按年升高5.9%，不仅优于市场预期，还写2022年末季以来最强增速，归功于家庭支出增加、劳动力市场状况良好及政策支持力度加大；全年增长预期会接近官方目标的5%。

在强劲的次季经济支撑下，首半年经济增长达5.1%。国行总裁拿督斯里阿都拉昔当时阐明，诸如全球订单进一步回升有望拉抬出口、更多项目释出、商业信心改善等各项指标，显示我国经济增长前景能够持续。

鉴于房市与经济密不可分，产业顾问公司第一太平戴维斯（Savills）大马区董事经理兼主管Datuk Paul Khong也密切留意我国经济发展，从工业生产指数（IPI）、整体零售销售及旅游业表现等关键经济指标来看，都取得稳定增长。

“除了国行总裁提及推动经济向好的因素，在持续进行的私人界及公共领域项目如2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）、大马能源转型路线图（NETR）等政策带动下，外国直接投资（FDI）的流入仍强劲，加上政府的政策料可续支撑产业领域复苏。”

讯号2■滞销产业减少

住宅产业滞销情况今年上半年持续录得改进，比起去年下半年的2万5816个单位，滞销单位显著减少12.3%至2万2642个单位，总值也从176亿8000万令吉，探低19.5%至142亿4000万令吉。

成交的产业增加，滞销单位减少，需求确有好转，不过根据国家产业资讯中心最新的报告，价格在30万令吉以下的可负担房屋还是占比最多，在整个滞销单位中高达30.2%或6840个单位。

“可负担房屋滞销数量虽然占比最大，但值得高兴的是，比起去年下半年的7592个单位，已然减少9.9%。滞销第二严重是价格介于50万零1令吉至100万令吉的住宅单位，占29.6%或6694个单位。”

对此，龙国雯指出，产业滞销的情况已在2年前慢慢好转，以这样的趋势来看，相信未来2至3年滞销产业的数量会持续减少，不过要想回到10年前的水平并非易事。

“纵使目前滞销住宅情况有改善，但比起15年前还是在高位，我认为，滞销数量会持续下降，因发展商2017年至2021年这几年间都致力清库存，并减少推新项目，所以只要（滞销）有持续减少就是健康的状态。”

她补充：“产业滞销过去五六年是我国房市的噩梦，在人嘴都一句产业滞销，没有人相信国内产业市场真的有复苏，我们都很难说服投资者可以适度关注产业股。现在，随着整体情况好转，滞销已不再是国内房市的（毒瘤）课题。”

讯号3■房价前景稳定

纵然2020至2021年蒙受冠病疫情袭击，但大马房屋价格指数（MHPI）那两年都小幅增长，各升高1.2%，整体房价也从2019年的42万7165令吉，走高至2021年的43万7234令吉，重开经济后的两年更是明显走强，去年再上升4.1%站上47万1020令吉。

不过，今年次季的房价指数增长稍微放缓，微升0.9%至47万1918令吉，所幸首季增长3.5%至48万1893令吉，使得今年上半年的房价指数稳定走高，约增长2.2%，全国房价站上47万6910令吉。

国家产业资讯中心在报告指出，今年上半年全国各州及直辖区的房价都稳定按年升高，仅吉隆坡小幅下滑0.8%。表现最好是吉打，按年升高4.6%，接下来是沙巴（上升3.5%）及柔佛（增长3.3%）。

“若依产业种类来看，半独立式洋房价格增幅最高，按年起2.6%，依序为排屋（微升1.1%）及独立洋房（微扬0.5%），而高楼住宅却微跌0.7%。”

讯号4■产业股反弹

要判断一个领域是否回稳走强，相关股项的股价也是值得参考的因素，因股价往往走在基本面之前，而现在经济走强、滞销产业减少、房价稳定及大型基建项目出台，产业指数已从去年的谷底慢慢回扬，今年以来已升高26.64%！

根据国行的数据，今年7月的房屋贷款申请强劲增长，MIDF研究指出，这意味产业需求更强劲，购兴也稳健，与国内产业市场良好的情绪一致。

此前，房贷申请已连续稳定增长3个月，即4月按年强弹15.3%、5月再年增3.2%创2023年4月以来高位，到了6月则按年上升3.9%。

7月的房贷申请达628亿令吉，年增21.2%，值得一提是贷款申请触及2021年以来最高点，而7月较好的产业贷款申请，连带推高今年首7个月的贷款申请表现，按年起6.1%至3701亿令吉。

随着房贷申请上升，7月的房贷获批率按年冲高28.4%，累计首7个月达1639亿令吉，年增7.7%。因此，该行点出，获批的房贷稳定走高有助支撑发展商今年的产业新销售表现，是房市前景改善的征兆之一，对产业发展商来说无疑是好消息。

房贷申请与获批率增加，销售前景转佳，MIDF研究表示，随着国行决定维持利率在3%，加上数据中心，和即将设立柔新经济特区的利好消息，产业领域前景正面。

上述利好齐发酵，提振产业股上涨，截至10月25日的产业指数报1091.81点，比较去年底的862.11点，猛升26.64%。

下期预告：我国房市重新步入上升周期，但市场人士总说，市场购兴和情绪还是不能和上一个产业牛市相比，这两个房市好景到底有何不同，下一期自有分晓。

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