房市指标趋向正面，无论是产业顾问还是分析员都一致认为，我国产业市场已重新步入复苏轨道，并且是长达数年的上升周期趋势，前提是外围因素不至扰乱国家经济发展步伐。

上一期说到，市场人士乐见目前的房市走向，但问到市场购兴和情绪时，除了谨慎乐观，就是对这一轮全新上升周期的深深感叹：“不如2009至2014年的上一个房市大牛市啊！”

上一个逾5年的大牛市，到底火热到何种程度，让这些市场人士记忆犹新？而现在正在起步慢慢“回春”的房市，又能不能回到当初的盛景？这两个房市上升周期又有何不同？

“大牛市”记忆犹新

你是不是和我一样满满的好奇，上一个房市大牛市暌违已有10年之久，何以不论是产业顾问还是分析员，都还能如数家珍般的分享当初的盛况，而谈起这一波好不容易重返的上升周期，却更多是情绪谨慎，让我们把时间线拉回到10年之前……

“10年前，不管是什么类型的项目或者地点，只要发展商一推出市场就能卖到很好，甚至在很短的时间就售罄了，而现在却不是什么项目都好卖，地点和项目类型很重要。”

这是问到今时今日的房市和10年前有何不同时，兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯给出的第一个答案。

她解释，10年前的房市大牛市主要是建构在低息大环境，加上发展商承担利息计划（DIBS）政策，让人们更易买房，相比下今时今日的房市需求，并不是建立在低利率及DIBS的投机需求上，购兴自然无法相比，简而言之今天的市场基础和10年前明显不同。

“上一个房市大牛市正值2007/08年全球金融风暴后，当时美国的利率还在0至0.25%超低水平，我国利率也还在历史低点的2%。”

虽然目前的房市购兴比起10年前稍显弱势，但龙国雯直言，房市复苏毋庸置疑，这可从过去1年市场推出的产业项目情况看出端倪，即每单位订价在三四百万令吉的高档产业销售已有好转，还可在3个月内售罄，显示信心已慢慢恢复。

地点项目类型很重要

“以森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）为例，最近在吉隆坡高尔夫与乡村俱乐部（KLGCC）附近推出400万令吉以上的公寓项目，截至8月中已近80%卖完，再次点明产品种类和地点的重要性。”

换言之，抛开上一波房市大牛市时期的低息和刺激买房政策，今时今日的房市需求是建立在更为稳固的基础，虽然整体情绪与信心恢复速度缓慢，但每一步走得更为扎实。

国际产业顾问公司Rahim & Co研究总监苏莱曼沙希：

乐观警惕外围风险

国际产业顾问公司Rahim & Co研究总监苏莱曼沙希深入说明，这一波房市上升周期的整体需求的确会更加扎实，而另一个不同在于，眼下的房市还面临诸多外在因素，所以纵使整体情绪有所好转，还是比不上2009至2014年的上一波房市大牛市。

“诚如先前所说，我们可从几个状况判断复苏，最明显是成交量上涨，情绪也逐步向好，只是今时今日的房市毕竟还受诸如全球经济、地缘政治紧张关系等外在因素影响，市场反而更加谨慎。”

大马房地产发展商会主席何汉生：

成本攀升谨慎布局

另一方面，大马房地产发展商会（REHDA）9月中公布2024年上半年产业市场调查与2025年上半年展望调查报告，共有162个半岛发展商参与这项调研，有56个或35%的受访者在今年上半年推出新项目，反观去年下半年只有48个或32%推项目，这也说明发展商信心有增强。

上半年新推项目计有1万1814个单位，较去年下半年微升7%，至于整体销售表现也比去年下半年的1万2017个单位增加，共售出1万3445个单位。

谈及今年的市场情绪时，该商会主席拿督何汉生披露，尽管项目推出和销售有改善，但在整体经商成本攀升的情况下，发展商仍谨慎乐观看待房市前景，且采取观望态度评估明年房市，整体情绪稍微疲软。

“发展商在营运方面还是小心翼翼就怕行差踏错，他们还要评估2025年财政预算案针对房市的宣布及措施，是否能继续推动市场前行。”

高达56%受访发展商表明，基于市况不明朗、缺乏融资、缺适合的产品与地库、未售库存多，以及项目地点购兴弱，下半年不会推新项目，就算有计划推出新项目，高达四分之三的受访者预测，首6个月的销售料不超过50%。

15年期间大起大落

把时间线拉回眼前，产业领域是2023年马股众多领域中表现最为优秀之一，今年以来依旧维持着良好升势，以产业指数而言，自冠病疫情后在2022年10月14日陷入低谷，再到今年7月18日触顶，期间激升93.5%，远远跑赢吉隆坡富时综合指数的18.2%升幅。

产业指数先前的高位，仅比2014年8月18日房市牛市的“顶”，落后23.9%，那么现在的上升周期真的有稳固的基本面支撑？本刊综合分析员和一众市场专家看法，简单一览这两波房市上升周期，以更好厘清这一波复苏趋势。

【2009-2014】上一波大牛市

全球在2007年4月遭遇金融危机，政府在2008至2009年间豁免产业盈利税，旨在刺激房市并振兴经济，不过丰隆研究分析员指出，这项政策并非是直接应对当时金融危机的措施，更多是为房市和经济在2007/08年全球金融危机之初，提供必要的支持。

“来到2007年中，美国次贷危机扩散，这个时候马股产业指数也开始疲软下行，因投资者减少在风险资产比如产业股的部署，而外国投资者规避风险，减持在新兴市场股市的曝光率，当中也包括大马。”

我国真正感受到全球金融危机的影响是在2008年下半年，主要贸易伙伴尤其美国及欧洲国家需求疲软，出口显著走跌拖累经济增长，国内生产总值（GDP）从2007年的6.3%走低至2008年的4.8%，来到2009年情况更恶化到萎缩1.5%，促使国家银行在2008年底开始降息，到了2009年2月已降至2%。

低息+宽松政策带旺房市

政府随之在2009年初推出DIBS政策，即发展商同意吸纳购屋者在产业建筑期间的利息，借以减轻购屋者财务负担，也让仍在建设阶段的产业项目更具吸引力。

低息大环境加上种种刺激房市的宽松政策，产业指数2009年3月恢复上升趋势后，在短短5个月触及巅峰，暴涨2.08倍，期间吉隆坡富时综合指数仅升高81.3%，写下长达5年半的房市鼎盛期。

“轻松拥屋”致房价大涨

产业顾问公司第一太平戴维斯（Savills）大马区董事经理兼主管拿督Paul Khong点出，2008年金融危机后在低息大环境、强劲的外国投资和强有力政府政策的刺激下，“轻松就能拥屋”导致房价迅速且大幅上涨。

“如今，房市复苏主要取决于稳定的经济状况、政府的支持性政策和投资者信心是否增强，就好比先前在冠病疫情后，我国在2022年重开国门，政府当时为助发展商清库存还推出‘拥屋计划’（HOC）等倡议。”

连串投机需求致滞销

大马房屋价格指数（MHPI）在2011至2014年间录得强劲增长，分别弹升9.8、13.4、11.2及9.4%。而本来为减轻购屋者负担的DIBS政策，却引发连串投机需求，进而推高房价，最终造成房市过热，房价涨幅远远跑赢经济基本面，这波大牛市未能持久，更导致房屋供应过剩。

【2015-2021】下行周期

房市过热，促使政府重手打房祭出连串降温政策，加上疫情搅局，开启长达6年的下行周期，产业指数更曾在2020年3月23日疫情期间跌至谷底，比起2014年8月18日的高位，市值更是大幅缩水近三分之二，大跌67.5%。

丰隆研究分析员指出，发展商在上一波大牛市期间因对市场前景乐观，显著扩张致使建设过多，滞销产业从2015年底开始暴增。

竣工产业面对销售缓慢

“一般上建设有地产业需要2至3年，而高楼住宅则需3至4年的时间，因此滞销单位当时的攀升情况，主要是竣工产业销售缓慢，以及2至4年前（2011至2013年）间的未售单位累积所致。”

上一波房市大牛市尾声（2014年底至2015年初）推出的产业项目，是到了2016至2019年间才成为滞销单位，该行观察发现，从2019至2021年间，滞销单位虽然还是在高位，但基本保持在2018年的水平。

“这表示发展商在政府出招打房后，开始调整并适应新的供需情况，并放慢推出新项目的步伐。”

龙国雯直言：“经历先前长达几年的产业大规模滞销，发展商在推出新项目方面都比较谨慎。”

指HOC计划反加剧滞销

另一方面，政府在2019年推出HOC计划，旨在鼓励人们拥屋同时减低滞销单位数量，通过豁免购屋者印花税，及购买这个计划下的房屋可至少获得10%折扣，作为疫情期间激励房市的政策；这个HOC计划延长至2021年。

不过，丰隆研究点出，此举不仅无助舒缓滞销产业情况，甚至还在这个措施期间持续攀升，并在2021年末季触顶，归咎于HOC计划并不仅限于已竣工库存，也允许新项目。

“因HOC计划需要发展商符合提供至少10%折扣的要求，发展商自然更倾向推广新项目，因在定价方面比已竣工库存更有弹性，发展商为能在这个计划下极大化效益，比起专注清库存，自然是更倾向卖新项目，最终积累更多滞销单位。”

【2022年至今】新一波上升周期

产业顾问公司大马亨利行（Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd）首席营运员邓志明认为，这两波房市上升周期的复苏模式其实非常相似。

“只是，在当前房市复苏的背景下，存在一些不可控的外在因素，例如乌克兰和加沙的冲突，以及菲律宾和台湾等涉及中国和西方列强的紧张局势，若这些外在因素对我国经济产生不利影响，可能会破坏或减缓房市复苏的情况。”

受中国经济严峻影响

他指出，在2007/08年全球金融危机期间，中国经济蓬勃发展，对原料需求旺盛，连带拉抬原料供应国经济的发展，但现在的中国经济正经历一个充满挑战的阶段，或无法再为依赖中国出口的国家提供动力。

不过，随着中国人民银行刚在9月底宣布一揽子货币政策重磅救市，包括降准、降息、降存量房贷利率、降首付比例、设立新的工具支持股市等，政策指向了3个目标，即稳定增长、稳定房价和稳定股市，或许将迎来另一波向好的变动。

复苏更加谨慎

不过，产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良认为，这次的上升周期与2008年金融危机后的房市快速增长不同，目前的复苏更加谨慎，重点在管理不良贷款（NPL）攀升和降低滞销房产数量等风险。

丰隆研究点出，这一波房市上升周期的“种子”，是特朗普在任美国总统期间，于2018年首次掀起中美贸易战争端时开始发芽，历时4年才逆转升重返上升轨道。

来到2022年，俄乌冲突升级到开战打乱全球商品供应链，而去年的以巴冲突也影响商品及服务供应，促使企业重新评估供应链风险，为减低还在持续及潜存的地缘政治冲突风险，已在调整规划将制造和供应链迁至受地缘政治风险影响不大的国家。

聚焦工业发展项目

该行续指，中美贸易战及地缘政治紧张关系使得外资转向东南亚国家，而我国凭借更靠近中国、地缘政治倾向中立吸引东方及西方国家投资、主要商道比如马六甲海峡地理位置策略、劳工成本相对便宜等，无疑是其中一个受益方，故工业发展项目已成为新的增长途径。

“在外国直接投资（FDI）稳定增加的情况下，工业产业成焦点，专注这类产业的发展商自然优先受惠，因这些外国公司在开始生产线或营运前，需要设立自己的厂房、仓库及相关设施。举例，其中最早转向工业产业的森产业2019年时并无工业发展的销售，但在2020至2023年间，却分别升高14.3%、18%，以及24.8%。”

不过，Paul Khong认为，银行收紧贷款和更为严谨的政策，如产业盈利税等都大幅限制投机活动，或多或少也影响房市复苏步伐，加上地缘政治冲突使得全球不确定性升温，也使得复苏前景稍显疲弱。

“整体来看，房市确有逐步走强，但增速还不及上一波牛市。”

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