引言

城市化日益普及，世界一些先进国家的主要城市，已经先后进行城市重建，除了配合时代的脚步，让城市的软硬体设施，可以追上新时代的需求，也能容纳城市住民增加，对各项基础设施的要求，并且符合宜居的条件。

一个城市经历了数十年的岁月，许多设施已经不足以迎合市民、上班人士的需求，因此，城市重建是一个必须经历的过程，从住宅公寓、商业大楼和交通总站都需要按情况重建。

在香港，当局推倒旧建筑物，然后兴建新的设备较先进，楼层较多的公寓大厦，以容纳更多市民对住宿的需求。

大家熟悉的澳洲港市悉尼，随着悉尼发展为绿色环保的全球性枢纽，毗邻商务区的巴兰加鲁（Barangaroo），就是一个典型的城市重建例子，焕发出新的活力。

在重建后展现新的面貌，成为更有活力的商务和宜居城市。悉尼市政府设计了一系列响应环保概念的设施，目的是塑造一座更宜居，更加永续，以及多元化的城市，这也是悉尼全新的城市规划方案，为2030至2050年可持续城市目标迈进。

悉尼中央车站将重建

此外，全澳洲最繁忙火车站——悉尼中央车站将重建，重建计划包括：在铁路过道上建设一个集商店、餐馆、办公空间和住宅为一体的计划。在住宅方面，除了新建套房，也包括出租房和学生公寓。

市政府当局希望悉尼火车站除了作为澳洲最繁忙的车站，也可以让它散发活力，为悉尼的中央商务区创造一个更光明的未来。

具体来说，城市翻新指的是积累性的城市区域内环境重建，充分利用城市空间的转变，使到它适应人们的生活、工作和文化的过程。

在大马首都吉隆坡，比较熟悉的车站重建计划是：坐落在南湖镇的巴士总站，不过，那只是一座大巴士车站，空间、设施比之前的富都车站理想。

在我国，关于城市重建或翻新旧建筑物的事项，目前的2013年分层地契管理法令（SMA 757法令）规定，必须取得100%业主同意。

换句话说，如果是一座有1000个单位的公寓／组屋，当中有999户同意，只要有一个人反对，也不能进行翻建安排。假如该建筑物已不能安全居住，其实是有损公共利益的。

旧建筑物翻新 住户同意门槛拟调整

因此，房屋及地方政府部将建议，在新法令下，将翻新旧建筑物的住户同意门槛，设定为不少于80%，以便能进行城市重建计划。

该部通过研究得出，纽西兰的城市重建门槛为75%、香港的同意门槛为75%，英国和加拿大的同意门槛皆为80%。

在日本东京，只需要66.37%的住户同意，旧的住宅楼就可以重建，北京需要75%，在新加坡，不到10年的建筑物，需要90住户同意，超过10年的建筑物，则需要80%以上的住户同意。

我国许多老旧建筑物，已经有数十年的屋龄，重建计划将无法避免，新法令若同意将门槛设定为80%，意味着在10名业主当中，只需要获得至少8名同意，就能进行协商，以促进城市重建和发展。

房地部草拟“城市翻新法”

目前房地部草拟的城市翻新法案（urban renewal act），同意为城市重建的分层地契业主提供两个建议，即一对一方式，就是一屋换一屋，或是出售房屋，确保房屋持有者的权利和利益不受影响。

城市翻新法案的草拟，是以城市翻新的10个原则为中心，政府也致力于确保这些原则得以遵守，包括获得业主同意、保留原有居民，以及保护土地拥有者的利益和维护费用。

其他原则包括：适合的临时安置处、评估城市翻新场地的标准、有效的土地利用、详细评估场地、改善技术的使用，按照现有法律程序落实，以及分阶段发展。

房屋与地方政府部草拟的“城市翻新法”，一旦在提呈国会获得通过后，将可促进我国城市的翻新和经济增长。

目前，马来西亚的城市人口高达78%，预计到了2040年，居住在城市的人口将提高至84%，因此，城市规划和重建，是当今政府极为重视的经济和社会议程。

为了打造更宜居的现代化城市，房地部将提呈城市翻新法，希望能以政策护航致力恢复和振兴国内的老旧城区，并翻新旧的建筑物。

隆鉴定139潜在重建区域

吉隆坡市政局已鉴定139个潜在重建区域，一共涵盖超过1300英亩的土地，其中91块属于适合重新发展住宅的用途。期待利益相关者与房地部合作，共同推进城市重建计划，以提高建筑和城市经济价值，创造更多就业和投资机会。

这些土地的发展总值，估计3225亿令吉，这将有助于提高国内生产总值，不只改变我国城市的天际线，也将推动我国房地产的蓬勃发展，提升国民的生活质量。

数据法令过时

扰乱房市 多方蒙损

由于缺乏全面性和最即时的大数据库，以及126条法令过时，导致马来西亚产业市场面对混乱局面。

例如，已经存在超过100年的马来保留地法令，缺乏协调统一的修订，导致产业市场现有或真正的数据潜在被错误使用。

《马来前锋报》的一篇报道指出，根据大马土地专业协会（简称Pertama）会长依斯迈奥玛的解释，马来西亚产业市场存在不完善的地方，不论是概念上或是原则上来说，与其他国家有所不同。

实际数据不易获取

“产业市场不完善指的是不容易从市场获取即时的产业数据和资讯。”

他指出:“这是因为产业数据往往被视为秘密，需以高价获取，即使取得一些数据，关于产业拥有权的资讯，可能不完整或者已经过时。”

依斯迈提醒说，产业领域现有的短缺现象，将干扰市场曲线，导致卖家、买家、银行和政府蒙受亏损。

“尽管我们拥有在马来西亚估值师、估价师、房地产经纪和产业管理局（LPPEH）注册的产业估价师，负责对产业的价值进行评估，假如市场采用不准确的价值数据，将会蒙受亏损。”

他举例表示，当房屋的价格可能因为舞弊之类的情况，而被估值为低于公开市场的价格，可以肯定的是，政府可收到的印花税将因此减少。

依斯迈补充，当产业经纪提高市场价，产业市场也会受到干扰，蒙受亏损的是买家；接下来，当市场面临挑战，对价格难达成共识，买卖将受到干扰。市场将出现产业过剩的问题，这些供应量将加剧无法销售的产业库存。

有地房屋 非商业公寓

受房屋发展法管制

在马来西亚有许多房产或产业类型，当中多数受到房屋发展法令（HDA）的管制和保护，特别是有地房屋及一些不附有商业单位的公寓。

虽然都是有地房屋，但是当中也有一些分别，在马来西亚，比较常见的是：1）独立式洋房或豪宅（Bungalow）； 2）半独立式房屋（Semi-detached house）；3）独立式房屋（Detached homes）；4）别墅（Villas）；5）四合院或田字屋（Cluster Homes）；6）普通排屋（Terrace House）；7）连接式排屋（Link House）；8）豪华排屋（Superlink）。

产业报告指出，虽然是普通排屋、连接式排屋及豪华排屋，在外观看起来大同小异，但也是有分别的，主要的区别在于房屋的土地面积和建筑面积，因此房产价格也不一样。

一般来说，连接式排屋面积大过普通排屋，豪华排屋则大过连接式排屋，在这三款房屋，普通排屋最小，豪华排屋最大。这些房屋的地契都属于住宅地契，并且受到房屋发展法令的管制和保护。

近年来，还有一款有地排屋，俗称的城市房屋（Town House），通常是将两个单位二合为一，从外观来看，它们看起来就像是同一个家庭的屋子。虽然车子可以停放在前院，但是二楼和底楼住的是不同的家庭。

同样的，跟其他房屋一样，这类房地产也属于住宅地契，并且受到房屋发展法令的管制和保护。

至于高楼房产，主要有组屋（Flat），没有围篱和保安设施，一般只有五层楼高，没有电梯，停车场就在组屋楼下 ，也没有固定停车位。

再来是公寓（Apartment），设有围篱和保安亭，楼高超过五层，设有电梯，停车场可能是在公寓楼下的空间，或者是在公寓底楼一二层，视公寓的单位数目而定。

组屋和公寓属分层地契

报告指出，组屋和公寓都是属于住宅地契的分层房地产，并且受到房屋发展法令的管制和保护。

在马来西亚，比较高档的高楼住宅房地产，其中以共管公寓较受买家的青睐，与共管公寓相似的高楼房产包括：服务公寓（Serviced Apartments）、服务式住宅（Serviced Residences）及服务式套房（Serviced Suites）。

共管公寓提供完善的公共设施，例如严密的保安、室内或地面下停车场。共管公寓项目必须迎合的条件之下是：面积至少要有1英亩或更大的面积。共管公寓通常是住宅地契，并且受到房屋发展法令的管制和保护。

此外，顶层公寓（Penthouse）这类房地产是高楼住宅，最高级别和奢华的单位就像是位于高楼建筑的半独立式或双层房屋。

现在有一些顶层公寓是双层的，在一栋高楼建筑，通常只有一间顶层公寓，使到这个顶层公寓成为这栋建筑当中最昂贵的房产单位。

水灾区房价较低  多为低收入户

近日来水灾的持久与降雨量，引发人们思考接下来购买房屋，是否要避开水灾黑区的问题。如果要避开这些地点，必须深入研究住宅区的地势，周边的排水系统是否完善。

本地数据公司不久前公布的报告指出，容易发生水灾区的房屋，一般售价会比较低，这让我国低收入的购屋者，往往基于价格原因，被迫选择安全性较低的房屋。

气候变化对我国影响日益加剧，近年频发大水灾，已经严重影响我国的民生和经济；世界银行和国家银行今年3月发布的报告显示，2030年时，大水灾可能导致我国的损失，占国内生产总值的4.1%。

除了低收入阶层之外，报告也指出，本地中小型企业及东马沙巴和砂拉越，受到气候变迁的影响将更大。

相较于关注气候问题的大型公司，本地中小企业特别容易受到洪水侵袭，社会不平等加剧，将是另一个潜在损害。

与此同时，预计降雨量继续增加，其中沙巴和砂拉越的降雨量将比西马半岛多，对农作物产量造成的影响，估计并不小。

随着海平面不断上升，容易发生洪水的地区可能进一步扩大，预计将对金融、产业开发、建筑及物流等行业构成重大影响。

柔雪17亿加强治水

助数据中心防灾

近年来的城市化、砍伐森林和气候变化等因素，加剧了暴雨水灾影响，为应对问题，政府之前在提呈财政预算案，宣布拨款120亿令吉用于水患防治项目。

在应对自然洪灾，可采取的措施包括建设水坝和水库，以控制暴雨期间的水流量，疏通、加宽河道，以增加河流容纳水灾的能力。

此外，城市排水系统的适当维护也能减少闪电水灾的发生，因此地方政府对排水系统需有严格规定。

如今我国已成为全球数据中心发展的主要地点之一，尤其是在柔佛南部，这些位于士年纳的数据中心，被安排在非水灾高风险的战略区域。

同样地，作为另一大数据中心枢纽的赛城，也位于高海拔地区，免受水灾的风险。

在第十二大马计划下，柔佛州获得3030万令吉的拨款，用于实施多个水灾防治项目，雪兰莪州也获得16亿9000万令吉的拨款，用于实施水灾防治项目，这些将有助防止数据中心所在地发生水灾。

https://www.sinchew.com.my/news/20241104/finance/6041073