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授人与鱼还不如授人与渔，今天我们谈谈如何读懂产托年报，就以atrium 2014 annual report为例，话不多说，马上开始：

1）financial highlight

现在的annual report一般上前面几页一定会有financial highlight，就是以图表（chart）向unitholder说明过去一年公司的表现，一般上涵括的资料如过去几年distribution income，NAV, EPS，gearing对比。公司只会在这放上对公司有利的数据，for example，如果公司的gearing太高，你大概无法从这看到有关gearing的数据，所以说单单看financial highlight是绝对不足够的。

2）chairman statement

这可是非常重要的项目，公司的chairman会透露公司过去一年的表现如何，有时甚至会透露公司未来发展项目。此外，chairman也必须预测未来市场宏观状况，for example，atrium是经营工业产业的公司，chairman会在此预测未来工业产业的需求如何，通常还会附加公司对大马，甚至世界经济的看法，分析与预测，是年报中绝对不容错过的项目。

3) property profolio

产托的年报都会列明它们的产业，除了亮眼的照片外，里面的内容包括：产业现在的估值，当初购入的价格，地址，freehold/ leasehold，租户/租约资料等等，不用我说，这当然是产托年报重点中的重点，没有人会不看的吧。

而接下来的financial statement，每一张都是重点，也是年报的精华所在，打起12分精神，慢慢听uncle解释吧。

4) statement of financial position

这里会记录公司的assets, liabilities, and unit holder fund。这里先给大家一个概念，total assets – total liabilities = unit holder fund，而NAV(nett assets value) = total assets – total liabilities，所以NAV = unit holder fund

assets记录的是公司的所有资产如：产业（investment property）现金与银行存款（cash & bank balance），租户还未缴付的租金（Trade and other receivables）定期存款（Deposits placed with licensed financial  institutions）

liabilities记录的是公司所有的负债如：还未交付的账（Trade and other payables），以及Borrowing（贷款）

unit holder fund记录的是unit holder capital和undistributed income/reserve，unit holder capital是一路以来股东购买公司股票付出的成本，而undistributed income/reserve则是公司还未分发给股东的收益，这些收益多数是change in fair value或property revaluation所得到的unrealised income，因为公司现在尚未售出该产业，所以暂时把这收入记录在这。可是，里面也包含了公司还未分发给股东的realised收益，产托被规定得分发90%以上的收入，如有其余的10%未分发的收益则会记录在这。

从这statement，我们还能获得2项常用的指标：1）NAV – nett assets value, 它显示公司的净资产，如上面所说，NAV fomula = total assets – total liabilies。 2）gearing – 这是公司贷款占资产的比例，所以fomula是 borrowing / total assets，了解公司的贷款状况。

5)statement of profit and loss and other comprehensive income

这里基本上会记录公司的收入与支出，最终目的是算出公司收入减去支出后，所得的净收入是多少，这里创造了很多我们常用的指标，如net property income, eps等等

net property income或rental income = revenue – property expenses，这是为了记录产托主要租金收入， 这指标只把产业租金收入与支出计算在内。

接下来，net property income必须加上其他收入，如定期存款所产生的利息，形成total income后，再减去其他支出，如manager fee, trustee fee等等杂费后，才能获得net profit，所以：

net property income + other income – trust expenses = net profit

而我们常用的eps(earning per share) = net profit / total unit，也就是每股盈利。

statement of profit and loss and other comprehensive income显示出公司在本财政年的收入和支出，以向股东交代。

6）NAV statement

如uncle上面所说，NAV = unit holder fund，而unit holder fund记录的是unit holder capital和undistributed income/reserve

为了计算undistributed income，公司会把statement of profit and loss的net profit代入这，减去今年的distribution income所以：

undistributed income = net profit – distribution income

最后加上unit holder capital, 就等于unit holder fund 或 NAV statement了。

unit holder可以从这statement查出公司undistributed income是多少，以了解未来潜在的收益。

7)statement of cash flow

这statement记录的是公司现金的流通，以解释手上现金或定期存款的由来，基本上这里所有的term都曾经在statement of profit and loss 出现过，对我来说，并不是很重要，可是看看无妨。

了解产托的现金流嘛~

8) note to the financial statement

常言道：“魔鬼藏在细节中”

几乎所有的financial statement的term都有note，你可以依据note的号码查询有关该term的细节，如statement of financial position中的borrowing，如你根据note的号码查询的话，你可以获得如：贷款的种类（fixed rate term loan或floating rate），贷款的利息，付款的期限等等详情。

uncle jim必定一览无遗地看完所有的note。

9）analysis of unit holding

顾名思义，这里会列出30大股东，并且还会分析股票持有比例，例如：从2014年atrium的年报，记录有15名股东持有不超过99unit的atrium股票，这让投资者得以看透该股票的持有比例，以及流通量。

某些REITs的流通量不高，如ytlreit，大股东YTL corporation持有超过70%的股票。

希望大家能明白以上的种种解释，如有不明之处，请尽情提问，uncle必定一一解答。最后，可能你会说，这么多东西要看，一份年报要看多久？如以uncle jim为标准的话，我平均花大约2小时阅读一份年报，而uncle相信市场上应该有超过50%的投资者不曾翻阅年报，至少我身边就是这么一个样，只要你能读懂年报，你就比50%的投资者更有胜算了。

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