（吉隆坡10日讯）柏威年产业信托（PAVREIT，5212，主板产业投资信托组）面对4大利空，盈利展望蒙尘，艾芬黄氏研究一口气调低财测、目标价和评级。

今日闭市，柏威年下跌3仙，收报1令吉61仙。

出租率和租金提升
难抵营运开销和维修费上扬

艾芬黄氏指出，虽然贡献79%营业额的吉隆坡柏威年出租率和租金双双提升，但营运开销和维修费用却增加，相信2017至2018财政年净利恐怕表现平平。

占6%营业额的大门广场（DaMen）季度收入从2016年的500万令吉，急挫至2017年第二季和第三季的160万至170万令吉，由于占租赁空间52%的租约到期，而市况也不乐观，该行认为大门广场2018至2019财政年业绩疲弱。

相反，该行看好贡献5%营业额的Intermark广场。目前，Intermark广场出租率达90%，营业额有望跟着上升。

目前，该公司正收购衔接吉隆坡柏威年的柏威年精英广场（Pavilion Elite），预期可带来8%营业额。该行指出，柏威年精英广场的出租率高居92%，是理想的资产注入对象。

无论如何，艾芬黄氏认为，柏威年面对4大利空，包括柏威年精英广场收购计划延后完成、大门广场盈利下跌、整体租金仅增长2至3%，以及营运开销增加且只会在2019财政年恢复正常。

该行基于上述利空而将柏威年2017至2019财政年每股盈利预测调低4至12%，同时也预计该公司股本开销将从8.2%提高到8.5%，决定将目标价从1令吉95仙调低到1令吉70仙，评级也由“买进”降为“持有”。

该行强调，柏威年的核心资产坐落策略地点，品牌也非常强劲，而且周息率达4.9%，现有估值相当合理。