房产滞销严重，可负担能力弱，产业市场一直存在着这个两极现象，一边是：卖不出房屋逐年增加，另一边则是，还有不少人买不起房屋，这是近年来，大马房市日益普遍的情况。

政府在提呈2019年财政预算案，建议不少振兴房市的措施，不过，当中的一些措施是否能如大家所期望，振兴产业市场，提高市民拥屋比例，仍有待评价与观察。

滞销房产 步步走高

根据全国产业资讯中心的数据，大马未售出住宅单位，在2007至2017的10年内，创下最高数量，共有9万9246个单位，房产存货按年比增加10%，可能是因为新推出住宅单位按年比增加47%，而且产业领域吸购率介于32.6%的偏低水平，按年比下跌1.2%。

从2016年开始，新推出房产的销售表现呆滞，在2016--2017年之间，平均吸购率只有32%，比2007至2017年的平均吸购率42%低。另外，未售出的产业单位，按年比增加22%，从2017首半年的17万3874个单位，增至21万2631个单位，其中，住宅领域是最大拖累，占房产供应过剩的59%，接下来是SOHO和服务公寓34%。

至于住宅单位，截至2018首半年，供应过剩的住宅产业，其中31%价格低于25万令吉，38%价格在25万至50万令吉之间，24%在50万至100万令吉，以及其余的7%由价格超过100万令吉的住宅产业组成。

（图1）以地区来说，未售出住宅单位主要来自吉隆坡18%、接下来是雪兰莪14%、柔佛13%及槟城10%，（图2）这几个都是我国产业发展的焦点市场。

政府新策 暂未见成效

政府今年2月初宣布，购买发展商建成、价格介于30万至100万令吉的房屋，在签署买卖合约，可享有豁免印花税优惠，并且开放给有意购买者，比2018年11月提呈财政预算案，只限于第一间房屋的购买者，条件进一步放宽。不过，这项优惠的期限是从2019年1月1至6月30日，前后只有6个月的时间。

针对这项措施，市场人士普遍对购屋者能否在短期间内，享有上述优惠持保留态度，有些人甚至认为，这个看似不错的措施，也许只是看到、可是却享用不到。

为何普遍会有这样的看法？大马购屋者协会中文组主任陈钟灵说，购买房屋需要时间完成交易，假如购屋者在有效期间内，敲定购屋计划，并在5月中签署买卖合约，可是，整个交易的完成需要3个月，或较多一些时间，因为申请房屋贷款、直到申请获批准，一般需要一些时间，可能是两周或更长，因此交易的落实，可能不只是3个月的时间而已。

他说，除非购屋者是在农历新年前，已经完成订购房屋手续，银行贷款那方面也确保没有问题，而且律师及其他相关机构效率好，才能在期限内享有优惠。因此，预料受惠者可能不多、层面也不广。

在这项计划下，房地产发展商会指示其会员，在卖剩的房产单位中，调低售价10%，让购屋者受惠的同时，也能更快速削减一些房产存货。不过，至今尚未有具体数据显示，售出滞销房产的进展，销售较多单位、较迅速的来自哪一些房产计划。

收入难负担屋价

另外，产业顾问补充，房产滞销情况未改善，与人民在房屋的负担能力，依然疲弱有关，根据国家银行的数据，人民在房屋的负担能力，以屋价对收入比率为准，其中5.1倍及以上，被视为非常难负担，4.1至5.0难负担、3.1至4.0中度难负担，以及3.0及以下则是在可负担的范围。（图3）

供应不均 激励措施难使力

大马专业产业经纪与顾问组织（MIPEAC）副会长薜国龙针对大马房产滞销、人民在房产的可负担能力发表其看法，他说，根据全国产业资讯中心的数据，截至2018年第三季，大马的未售出房产达到3万115间，总值达195亿4000万令吉，这尚不包括建在商业土地的房屋，例如服务公寓、SoHo等住宅单位。

他指出，问题主要衍生于一些地点房产类型不均衡、一些地区供应过剩，虽然政府推出不少激励产业市场的措施，例如制定国家房屋政策2.0（2018至2025年）、房屋与地方政府部推行“首间房屋运动”、国家银行为可负担房屋设立10亿令吉资金为期2年、2019首半年购买房屋豁免产业印花税优惠、房地产发展商会提供新建、已完工房屋10%折扣，房地部设定可负担房屋价格在30万令吉的水平。

需提升生产率与工资

针对这点，薜国龙认为，这些措施都很不错，不过，纯粹是推动市场需求，以便买家尽早做出购买决定，掌握期限短暂的优惠期。严格来说，比较实际的方案应该是：通过提高生产率、工资，让需求保持平稳，因此，应该是有更多可以激励可供消费收入的措施出台，例如经济转型计划。

他说，现阶段B40难拥有一间属于自己的房屋，主要是这一组别的人，每月赚取的收入在2000至3000令吉之间，这是根据国库控股研究院的数据，该研究院认为，以大马人的平均收入，对他们来说，目前的房屋价格非常难负担。

假设B40组别的人是在这个收入水平，如果是贷款90%、分期付款25年，贷款利率4.4%，他们有条件贷款13万5000令吉，表示他只有能力购买15万令吉的房屋，与30万令吉可负担房屋的价位，仍有一段距离。

再来是M40组别的购屋者，根据统计局的数据，平均家庭收入6275令吉，每月存入公积金户头的储蓄1443令吉（雇员加雇主的缴纳），他有条件领取27万令吉的贷款，表示他可以购买30万令吉的房屋，并且是能贷款90%。

房屋政策 向邻国学习

政府过去多年推行的“居者有其屋”概念，是个很好的宏观计划，无奈人民在房产的可负担能力疲弱，特别是B40这一组人，收入偏低，很难实现拥有房屋梦想，但这并不意味拥有房屋的理想是不能实现的。

首先，让我们来看世界拥屋比例最高的国家：新加坡的情况，该国通过建屋发展局，兴建人民可负担组屋，这是成功的房屋政策，另一个要素：新加坡是一个储蓄偏高的国家，政府鼓励人民将购屋视为人生重要的规划，在加入职场一段时间，有了一定数额的公积金储蓄，可以开始规划购买房屋，并且采用公积金储蓄，偿还每月的房屋贷款分期。

在本地市场，B40或M40人民也拥有定期储蓄，可是，储蓄多数留在公积金的储蓄户头，每月存入该户头相等于收入的23%（雇员11%、雇主12%），这些是比较普遍的比例，也有一些企业的雇主，提供雇主那部份较高比例的缴纳额，并且视为照顾雇员福利的其中一个方式。

可负担屋  依不同地区订价

说到房屋的可负担性，若要克服这个问题，其实应该设定不同的可负担房价水平，也许各州地方政府可以扮演更积极的角色，举个例子，沙白安南县议会订的房屋可负担水平，与八打灵再也市议会制订的，必须要有差别，因为两地区人民的平均收入是有高低的。州政府或地方政府根据可负担水平制定政策，确保供应迎合需求。

人们或许会有这样的疑问，发展商增建价格在30万令吉以内的可负担房屋，是否能够有利可图？针对这点，薜国龙认为，还是能赚取盈利，土地价格高或低，依然是看供应与需求，当市场对土地需求弱、交易少的时候，地价自然会降下来，建筑成本占相当大的部份，发展商应该考虑采纳新的建筑方式，例如IBS系统、以削减建筑成本。

除了建筑材料的成本，发展商也面对其他的开销，例如建筑劳工、转换土地用途、规划房产的相关开销等等。

应贯彻“先建后售”概念

关于“先建后售”的概念，薜国龙表示，眼看未售出房产单位如此多，而且逐年增加，我们应该贯彻“先建后售”概念，如果以这个概念推行产业发展计划，接下来几年，新增房产供应将会相应削减，同时，可以解决产业延迟完工、建屋手工质量差，或是搁置房产计划的问题。

现阶段，政府仍需要“白武士”拯救一些搁置房产计划。在这之前，业界人士担心，推行“先建后售”房产计划，会导致市场面临供应短缺、房屋价格上涨的问题，不过，以目前供应过剩的情况来看，这不是隐忧，主要是供应与需求决定屋价的水平，未必完全由营运成本主导，毕竟这是个自由的买卖市场。

其实，政府在几年前推出多个房产计划，例如一马房屋、联邦直辖区房屋、一马公务员房产计划，在规划方面有欠周详，某种程度导致供求不均衡、供应过剩等情况。

当政府房产计划在这一、两年陆续建成，开始加入新增供应市场，将会造成市场竞争加剧，同时影响均衡状态。

还有政府的可负担房屋，价格订在30万令吉，拥有基本的设备，私营发展商的可负担房产单位，配合较多设备的提供，以50万令吉售出，带给市场不同的印象与讯息，人们掌握不到可负担房屋的定义。

自住房产 借力公积金

对大马人来说，在退休前拥有房屋，就是完全没有房屋贷款负担，应该是完美的规划，或许可以通过公积金储蓄，来支付每月的房贷分期付款，同时，在不需要支付租金的情况下，让每月的收入可以比较松动，只要一个人有工作、有收入、有公积金储蓄，他就有能力支付每月的房屋贷款分期。

虽然有些人认为，提取公积金储蓄融资购屋，或是每月的分期付款来自公积金户头，可能会影响个人的退休规划，削弱退休资金的累积，这有可能造成个人面对更大的风险，不过，薜国龙认为，自住房屋是最安全的长期投资，未必导致个人面对更大风险，而且购买房屋要趁年轻，如果能在中年期还清房屋贷款，然后进入没有大笔、定额债务的阶段，这时可以减轻债务负担与压力，接下来直到退休（60岁）的公积金储蓄，可以累积为退休基金。

在个人的就业生涯中，越靠近退休的年龄，随著收入的增加，公积金的缴纳额会相应提高，这是不变的定律，除非是例外情况，则另当别论。

【结语】短期内，收入较低的B40组别，由于收入盈余有限，要融资每月的房贷分期，难度仍相当高，放眼长期展望，还是要回到最基本面：提高工资水平、改善生产效率，例如一些比较先进、成长迅速新兴国家的模式，才是解决拥屋规划的问题，要实现这个目标，提高广大人民的教育与知识水平，推动我国社会跨入高收入国门槛，将有助大家实现“居者有其屋”的目标。