（吉隆坡4日讯）虽然大马房市低迷已久，但丰隆研究发现，我国人口密集的3州和全国屋价仍未跌至可负担水平，依然处于接近“严重负担不起”的警戒线，其中以乡村居民和B40低收入群最望屋兴叹。

丰隆研究为评估国内产业市场可负担性，利用中位数倍数（Median Multiple）和房屋成本负担（Housing cost burden）方法对现有数据分析，发现雪兰莪、吉隆坡和柔佛3地的实际屋价中值均超过可负担水平。

“对多数人民来说，现有屋价远超出可负担水平，但我们相信品牌形象好，以及拥有多元化产品组合的产业发展商将可持续吸引市场需求。”

隆屋价高达73万

根据中位数倍数方法，可负担房屋是指家庭可用少于年均收入3倍的金额融资购买的房产，而以房屋成本负担方法评估的可负担产业的定义为融资（例如月供款）少于家庭收入的30%。

该行解释，以全国屋价为准，发现吉隆坡屋价高达73万2000令吉，远超过32万7000令吉至47万4000令吉的可负担水平，而柔佛屋价则略负担得起，30万1888令吉屋价与可负担水平20万3472令吉至31万5189令吉非常接近。

以中位数倍数来看，全国、雪兰莪、吉隆坡和柔佛屋价中间数倍数介于4.7至5.0水平，几乎达到“严重负担不起”，若将平均屋价和平均家庭收入增幅进行比较，情况将更为严重。

在2009年至2016年期间，国内屋价平均年增幅为9.3%，远超过家庭收入的8.1%。

各收入群皆买不起屋

与此同时，丰隆研究也根据不同的人口统计来分析屋价的可负担性，发现各个收入群都买不起房屋。

“以全国均值来看，实际屋价中间值达到31万3000令吉，远高于18万8000令吉至29万4000令吉的可负担水平，其中乡村（12万5000令吉至20万2000令吉）和B40低收入群（10万8000令吉至17万4000令吉）只能望房兴叹。”

该行相信产业发展商主打M40收入群，特别是那些有一定购买力的升级者和首购族。同时，M40实际中间值也与可负担水平相近。相比之下，B40只负担得起无法为发展商带来持续赚益的房屋。

不过，有趣的是，30万令吉以下的房产交易占去年总成交量的多数，但占总房市交易值比重却不高，主要是多数上市产业发展商因小众市场，以及赚益太低不足以抵销高企的土地、合规和建筑成本考量，都不会将房产价格定得如此之低。

整体来看，丰隆研究认为，现有屋价远超出多数国人的可负担水平，但看好品牌形象好，以及拥有多元化产品组合的产业发展商将可持续吸引市场需求。