房价高惹的祸？收入少惹的祸？政府政策不到位惹的祸？到底，国人买不起房子最大的根源在哪里？而人人挂在嘴边的“可负担售价”又是多少钱？也许，你可以从国库控股研究院（KRI）的一项报告里，寻找对你来说“最可负担的房价”。

先进州收入
只买得起贫穷州房屋

这里的富豪，那里的贫户；这里的豪宅，那里的茅屋！这是普遍人们对先进州和贫穷州收入和房价的印象，认为在先进州工作者，其薪金在贫穷州就是富豪了，且一定能够负担得起贫穷州的豪宅。

但国库控股研究院的一项报告却可能颠覆这项认知，因在这份报告里，仅有最高收入的吉隆坡和雪兰莪有本事买得起在最贫穷州——吉兰丹的房产，在其他州属工作者基本无法负担得起丹州房产。这到底是什么情况？

吉打实际屋价全马最低
10州属仍买不起

国库控股研究院的《房屋演变进展：政府、市场和社会扮演的角色》以2016年数据分析了14个州属／地区的情况，全马实际房价中值最低的是吉打州，为19万5000令吉，但是若以中位数倍数（median multiple）方式即房价不超过年收入3倍计算可负担能力，全马竟有多达10个州属的国人连吉打的房子也难以负担，意味着多达10个州属的人买不起国内任何房产。

更让人意外的是，这当中竟然包括槟城，槟城月收入中值为5409令吉，年收入为6万4908令吉，是上述10个州属当中收入最高的州；槟城的可负担房价为19万4724令吉，仍然低于吉打的实际房价中值19万5000令吉。

甚至以全国平均水平计算，同样无法负担得起吉打的房产，因全国水平的月收入中值为5228令吉，年收入中值为6万2736令吉，而可负担的房价中值为18万8208令吉。

上述10个无法负担全国各地房产的州属除了槟城，还包括吉兰丹、沙巴、森美兰、彭亨、登嘉楼、霹雳、吉打、砂拉越和玻璃市。

剩余有能力负担得起吉打房产的则有柔佛、吉隆坡、雪兰莪和马六甲；先来看看柔佛，柔佛的月收入中值为5652令吉，年收入中值为6万7824令吉，可负担的房产价格为20万3472令吉。除了有能力在吉打置产，还可以在实际房产中值同样是20万令吉的砂拉越和玻璃市买房产，可惜却无法在全马最穷州——吉兰丹置产，因当地的实际房价中值为20万5000令吉。

雪隆收入高
却无法在当地买屋

而吉隆坡和雪兰莪分别是月收入中值最高和第二高的州属／地区，想必可以在全马各地购置房产吧？但是以数据分析，情况并不是如此。就吉隆坡而言，作为全马最高薪酬的地区，月收入中值高达9073令吉，年收入中值为10万8879令吉，是唯一一个年收入破10万的，但所能负担得起的房价中值为32万6628令吉，以全马各州的实际房价中值来看，可以在10个州属置产，但却无法在吉隆坡当地购屋，甚至想要在槟城置产，也是面对了“不可负担”的窘境，而吉隆坡工作者也同样难以在柔佛及雪州购屋。

至于雪兰莪，虽月收入也高达7225令吉，年收入也有8万6700令吉，但所能负担得起的房产价格为20万零100令吉，仅能在7个州属置产，分别是吉兰丹、彭亨、霹雳、吉打、砂拉越、玻璃市和马六甲。

表1：2016年大马各州家庭年收入中值和全国房价中值的可负担房屋能力比较

各州比一比
高房价日趋严重

从数据分析，在吉隆坡和雪兰莪工作者根本无法负担得起当地的房产，因当地的实际房产价格中值分别为53万和40万5000令吉。以他们的薪酬而言，也仅能负担得起其他生活费较低的州属的房产，甚至对比在其他州属工作的国人而言，吉隆坡和雪州的房产价格已达到严重不可负担水平。

吉兰丹贫穷州却比雪隆更不可负担

不信？来看看其他州属面对着什么情况。被视为全马最贫穷州的吉兰丹，虽然月收入是全马最低，惟房屋价格不但不是全马最低的，而且以月收入和房价计算，处在极严重不可负担水平。

KRI以获得的数据分析，2016年吉兰丹的月收入中值为3079令吉，在全马各州／地区里，属于月收入最低的州属，也比全国平均月收入中值水平的5228令吉低许多。

以中位数倍数方式计算，可负担房屋合理价格为不超过年收入中值的3倍。以丹州的情况来看，可负担房屋售价理应为11万零844令吉，但是其实际房屋售价中值却高达20万5000令吉，相等于年收入的5.5倍之多，属于极严重不可负担。

值得留意的是，同样属于贫穷州的沙巴，其房屋价格同样超过了当地工作者年收入中值3倍，达5.5倍。

KRI指出，沙巴的月收入中值为4110令吉，年收入中值为4万9320令吉，可负担屋价为14万7960令吉，但当地的实际屋价中值高达27万2500令吉。

KRI指出，房价超过年收入中值5.1倍及以上属于极严重不可负担，除了上面提到的丹州和沙巴，地少人多的槟城和森美兰屋价都让人难以负担，处在极严重不可负担水平。

实际房价中值与年收入中值差距大

KRI也表示，有多达7个州属／地区的房价是介于年收入中值4.1至5倍，包括全国水平。以全国水平计算，国人月收入中值为5228令吉，年收入中值为6万2736令吉，可负担屋价仅达18万8208令吉，惟事实上实际房价中值高达31万3000令吉，是年收入中值5倍之多。

砂拉越、玻璃市和马六甲房屋价格是年收入中值的3.1至4倍，属于温和不可负担水平，其中砂拉越和玻璃市是国内较穷的州属。

吉隆坡月收入中值最高，但以年收入中值和当地实际房价中值做分析，当地人也面对了房价不可负担的问题，因实际房价中值是年收入中值的4.9倍，属于严重不可负担水平，而吉隆坡房价也在全马各州／地区居冠。

有趣的是，根据KRI的分析，若以当地收入想要购买当地的房产情况来看，全马各地没有任何人有能力负担得起本身所工作的州属／地区的房产，即在吉兰丹工作的国人无法负担得起吉兰丹的房产，而在吉隆坡工作者想要置产只能把目标转移至其他州属，因以年收入中值与实际房价中值做比较，全马各地的实际房产中值皆超过了年收入的3倍。

不过，马六甲在所有州属当中，房价可谓较可负担，因其月收入为5588令吉，年收入为6万7056令吉，可负担房价为20万1168令吉，而实际房价中值为20万9000令吉，中位数倍数为3.1倍，是所有州属当中房价与年收入差距最小的州属。

表1清楚列出各州／地区的收入中值和可负担水平。

2012至2014年房价高峰时期

回顾过往，房价不可负担情况已非常严重；在2002至2016年期间，各州国人面对了严重的房屋难以负担问题，尤以2012至2014年期间最严重，诊断时期也是房价高峰时期。

KRI数据指出，森美兰和柔佛情况最严峻，上述期间的房价中值增长分别高达36.5%和26.2%，但同时期的收入中值增长却只有7.2%和17.7%。

虽然迈入2016年，房市开始放缓，槟城、吉隆坡和雪兰莪的可负担情况有所改善，但仍不足以达到“可负担水平”。在这期间，中位数倍数分别为5.5、4.9和4.7倍，处在“极严重不可负担”和“严重不可负担”水平（参考表2）。

各州实际房价落差缩减

值得注意的是，房价难以负担的情况日渐恶化，可负担水平及房价中值的差距更是由2002年的2万6236令吉扩大，至2016年的12万4792令吉，其中2012至2014年这期间差距最为显著。房价中值直接由17万5000令吉，直接跃升至28万令吉，但可负担水平仅从13万零536令吉，升至16万5060令吉，而差距则从4万4464令吉，扩大至11万4940令吉。

不过，在2007至2009年全球金融危机之际，房价中值和可负担水平差距有所缩减，差距由4万3128令吉减少至4万4464令吉，显示了房价在这段时期有所下跌的情况，详细数据可以参考（表3）。

若以全国水平的数据做基础，用以计算各州／地区收入与房价之间的落差，情况又是怎样？

以丹州的情况来看，丹州和全国水平的月收入中值差距高达41.11%，但是房价差距仅有34.50%，其他与丹州同样情况的包括沙巴（月收入差距21.38%、屋价差距12.94%）和森美兰（月收入差距12.41%、屋价差距10.54%）。

丹州、沙巴和森美兰的情况意味着收入与全国收入水平存有一定幅度的差距，但是房价差距却不同步，以比较简易的方式来看，即丹州、沙巴和森美兰拿着较低的薪水，薪酬差距与全国水平做比较相对很大，但是房价和全国水平差距相对的小。

这也可以理解为丹州、沙巴和森美兰当地的房价相对来看更加的昂贵，而与之相反的则有霹雳、吉打、砂拉越和玻璃市，即当地的薪酬增幅虽然少，但与全国水平的房价差距相对的大，而彭州和登嘉楼的月收入差距和房价差距则几乎同步。

以薪酬高于全国水平的州属／地区分析，收入与屋价落差持平的要数柔佛，而槟城是当中最不合理的，槟城的收入仅比全国水平高3.46%，但房价却比全国水平高了多达13.42%，其他收入增幅高于房价增幅的则是屋价已非常之高的吉隆坡和雪兰莪。

马六甲屋价“最合理”

值得注意的是马六甲，该州的薪酬高于全国平均水平，但其屋价远低于全国水平，而以薪酬和屋价来看，马六甲的屋价可谓“最合理”，即在马六甲工作者其获得的薪酬相对高，房产价格相对低。

就上述情况来看，假设州属／区域薪酬低于全国水平，但薪酬差距与房价差距幅度同步，则显示出较合理的情况，即同样薪酬比例可以在各地购得的房子价格相仿，假设房价差距远高于薪酬差距，则意味当地薪酬低，但房价高。

简单来说，就是薪酬和房价与全国水平的差距必须同步，因这意味全国各地的薪酬和房价是同等的，但实际上情况并不是如此。

20万以下房产才算是“可负担”

以KRI的数据合理推测，房产价格普遍在20万令吉及以下才算是“可负担”，而房价在25万令吉及以上的地区，仅有在雪兰莪和吉隆坡工作者才有办法负担得起，而这还仅限于房价不超过33万令吉。

当然，上述分析是以2016年数据作准，目前已经迈入2019年，月收入当然有所增加，但是不要忘了，在近年房价也同样有所增长，甚至市面上许多报告皆指出，薪酬增幅远追不上屋价涨幅。

以此推测，国人的薪酬只怕会更加的难以负担得起国内的房产。

联合国人居署定义可负担房屋为符合品质、地点，而且购屋者在购屋后，仍然拥有足够财务能力购买其他基本需求。而以中位数倍数计算，可负担房屋的价格是少于年收入3倍。

结语

虽说KRI的报告让你有了清晰的可负担指标，但市面上的房价普遍都在30万令吉以上，想要寻得25万令吉以下的房产可谓难上加难，在只有需求，没有供应的情况下，最终人们还是无法购得适当的可负担房产；是什么原因让房产订价如此的“不可负担”？是发展商对国人收入的高估？还是发展商面对了成本压力？

下期，且来探讨房市实际情况和厘清“人为”可负担情况。