您好，

我是谢先生今年31岁单身，在吉隆坡从事软件工程师（Software Engineer）大约7年。

在目前的IT公司已经工作3年了，工作范围包括开发和维修前台和后台管理系统，数据管理，网页设计等。这3年内总共获得10个月的花红（根据员工表现和公司盈利）。

我本身已经购买一间廉价的公寓（RM185,<a href=mailto:000@30>000@30</a>年）在甲洞一带。现在已经出租3年了，但是无法从中获取盈利，因为那里的出租价格介于600至800令吉左右。目前的市价大约是21万令吉。

我想请问，我的财务状况算健康吗？哪里需要改进？

如果要购买第二间公寓用来自住（3年内），可行吗？

在吉隆坡一带，方便工作。

价格不超过RM450,000，最好是全新的公寓。个人比较喜欢科技／现代感的设计。

预计只能贷款80%。

感谢不尽。

答：我们首先要来分析谢先生的财务状况，以下将会为谢先生计算的基本流动现金比率（Basic Liquidity Ratio）和债务供款比率（Debt Service Ratio）。这些计算将会让谢先生更加了解自己的经济状况和它们是否处在健康的水平。

根据他所提供的财务资料，目前的财务状况分析如下：

基本流动现金比率=现金或现金资产/每月总支出
=15,000/4269.99=3.5个月
 （标准为3到6个月）

从理财角度来看，谢先生必须确保拥有足够基本流动现金比率（Basic LiquidityRatio），至少要维持在3到6个月。根据以上的分析，目前流动现金比率是3.5，简单来说，可动用的急用现金为3个月半。因此，这处于健康水品。这项分析证明了到目前为止谢先生的流动现金较充裕，其实流动现金最主要的功能就是在急用时能派上用场。当计划赶不上变化时，流动现金便可以拿来救急。

债务供款比率=每月公款/每月收入
=865/5,050=17.12%
 （标准为少于35%）

债务供款比率主要计算的是，一个人的债务供款共占了每月收入多少比率。从以上的推算，供款占了月收入的17.12%。这代表目前的债务供款数目并没有很庞大，但在这里笔者必须先提醒的是，以上两项推算都只是目前财务状况做出的预算。因为他打算购置房产，这样债务可能会增加负担。所以，他可按照自己个人财务状况来做出调整。

从财务规划角度分析，他没有透露人寿保险详情。其实在不同的年龄阶层里，人们需要的财务规划都会有所调整，而保险在理财中是不可或缺的一环，所以在这里笔者将会非常简短让他了解一下关于理财的4个阶段。

保障财富——累积财富——保值财富——分配财富

谢先生现在所处于的阶段便是要做好对财富的保障，以便有能力铺陈好未来的财富基础。收入保障（Income Replacement）对于一位单身的年轻人来说极为重要，倘若有一天因为某些不幸事故发生而导致无法工作，所谓手停口停，那由谁来负责家里的开销呢？由谁来负担父母的伙食呢？在这种无法预料的情况下，存款固然能暂时缓解窘境，但是长期下来再深的金矿也会有崩塌的一天，所以才会需要收入保障的计划。那一个人需要多少收入保障？

谢先生可以计算个人的储蓄、收入、个人所拥有的全部保险利益无论是私人的还是公司（如有）提供保险的利益赔偿。然后再计算家里和个人的开销，如果有任何不足的地方就是谢先生需要保障的收入部份。如果他想要更深入了解保险的话，可以谘询有经验的理财师。

退休金计算

假设谢先生要在60岁退休，把平均寿命设在85岁。以下是为谢先生所推算出在未来可能所需的退休金：

在这个情况的推算里，以近期的通货膨胀率作为标准，所推算出来的退休金大约是RM3,152,970。谢先生必须在这29年里存够所需的退休金，其实想要达到这笔数额并不困难，看看公积金在退休前可以累积到多少。

29年后的公积金存款预计可达RM2,285,420.04，当然，这个数据是假设他们的薪金每年增长5%及政府公积金回酬率可以维持在5%。

但是计算显示单靠公积金而已未必能完全达到退休年龄所需的总退休金，更何况这个退休预算是以谢先生目前最低消费预算。
 

假设退休金不够用，怎么办？

1.多设立一个强制性退休金的储蓄户口，一来可以避免花未来钱，另一方面可以强制自己有储蓄的习惯。

2.做一名精明的消费者，善于利用金钱，减少不必要的消费，增加储蓄。

3.增加目前的收入，可以选择通过投资或兼职副业。

谢先生询问想要购买第二间价格不超过R M450，000公寓的可能性，假设想要购买RM450,000的房子，以供期为35年来做标准，我们假设贷款利息为4.5%及贷款80%。

以供期为35年来做标准，RM450,000的房子每月供款为RM1703。

债务供款比率
= 每月总共款/每月总收入
= RM 2,568 / RM 5,050 = 50.1% （标准为少于35%）

从以上的推算，谢先生增加新房贷后的供款占了月收入的50.1%。

（一般健康的债务供款比率必须要在35%以下）。这表示谢先生的债务供款负担会变得更沉重，而且还没包括在购买公寓时所牵涉的各种费用。

而且，以目前每月开销，加上给父母亲的家用，要负担这个新公寓贷款供期，几乎入不敷出。

虽然谢先生考虑购买的是新的产业，因为新的产业通常会有比较多的优惠，比如发展商为了及时收回资金，他们会给购买者比较多的回扣及承担大部份的手续费，因此，购买这种产业的头期及需预付的资金会比已经建好的产业来得低。

但话虽如此，毕竟买下新的产业，这个包袱是长期性的，在此，谢先生需要深思考虑以下的问题；

1.一旦买了房子便会增加负担，您是否有考虑这问题？之后，又如何减低每月开销来应付这个供期？

2.您是否有预算一笔足够的资金来购买公寓？

3.假如谢先生要运用公积金储蓄购买房产，那谢先生的退休计划将会受到影响，那你是否有其他退休计划的打算？

4.您是否一定要在三年内购买公寓？

以上是笔者简单的财务分析，希望能够帮您解决您现在的问题。希望您对本身的财务状况有一定的了解以及对买公寓这事沉思考虑。