在产业市场占最大比重的住宅房产领域，交易量继续成长，在2022首半年，共有11万6178个单位成交，与前期比较增加26.3%，价值增加32.2%，达到456亿令吉，价值和数量皆取得双位数增长率，令人感到欣慰。

住宅产业继续增长

住宅产业领域成交步伐延续至2022年第三季，促成2022年首9个月交易量和交易价值分别成长34.6%和35.0%。

住宅领域的成交量业绩继续增长，2022首半年，占全国总成交量的61.8%，其中，一手市场销售占18.5%，其余来自二手市场。鉴于屋价上升因素不一样，而且经济形势不明朗，发展商在推出新房产计划时，普遍采取观望的态度。

商产掌握最新设计趋势

至于商业产业领域的挑战和障碍在于迎合市场需求，今年消费者和租用者优先考量，在数字与电子商务时代，生活方式继续演进，疫情爆发更加速这个步伐。

不论是办公大厦或购物商场，掌握最新设计的趋势：唯美精微的风格，地理位置的便利，发展商和大厦业主需要更有创意。

我们观察到一些商业大厦业主已开始进行规划，重新粉饰大楼，甚至重新定位旗下资产，以便维持对目标市场的吸引力，主要的工作包括提升资产价值。

商场出租率微跌

在零售产业领域，巴生河流域有7620万平方呎的购物商场空间，占全国购物商场空间总数的40.8%。尽管存在供应超越需求隐忧，不过，截至2022上半年，巴生河流域的零售产业出租率只是微跌至79.5%，2021首半年则有80.1%。

2021上半年至2021下半年的12个月，马来西亚整体购物商场空间出租率介于75.7%，微跌0.9%，不过，形势可能有改变，市场正对将加入的1680万平方呎新供应采取观望态度。

购物商场新增供应主要来自雪兰莪、吉隆坡和槟城，供应仍面对出租压力，虽然存在通货膨胀隐忧，但消费者的需求倾向正规化，撤销社交距离，以及有限制的实体聚会，推动购物者重新回到他们属意的商场消费。

马来西亚零售业集团公布，2022年第二季，零售业销量比预期较高，取得62.5%，不过，该集团在第四季，基于通货膨胀升温，利率上扬，预测2023年经济不景气，调低零售业销量成长率。

办公楼市场面临饱和

办公楼市场继续面临饱和状况，供应量增加，租金停滞不前，需求没有上升，特别是在吉隆坡和雪兰莪，雪隆的办公楼空间总共1亿5420万平方呎，占全国总数的59.3%。

当需求落后供应时，加上接下来将有370万平方呎办公空间加入供应市场，预料将导致巴生河流域的出租率，从2021首半年的72.1%，下跌至2022首半年的70.9%。

这可能造成市场大约有4480万平方呎的空置空间，不过，并非所有地区的情况都这样，有些地区的需求还是比较多的。

报告指出，坐落在市区边沿的办公大厦，交通比较不阻塞，加上公共交通完善，市郊商业产业的吸引力不会比市中心的逊色，进而出现远程办公，或是混合工作模式。

办公楼或注入家的元素

虽然办公楼员工已陆续回到办公室，但是他们有新的期待，希望可以是混合工作模式。公司力争吸引员工回到办公室，接下来最理想的策略是，将家的元素注入办公楼，使到整体的工作体验更为健全舒适。

对商业大厦业主来说，在一个高度竞争的市场，提升资产质量，弹性的出租安排／配套，继续保留和吸引新租客。

酒店领域成长保持稳健

至于酒店领域是疫情期间最受打击的行业，与其他领域比较，假如要回到疫情前的水平，需要较长时间。

庆幸的是，该领域并没有新增供应量，尽管面临员工短缺，但在旅游业反弹的基础上，该领域成长保持稳健。2022年4月开放国际边界，有利于酒店领域的发展，恢复航空服务也是扶持因素。

工业产业交易维持正面成长

在工业产业领域，整体交易量维持正面成长，2022首半年，工业产业交易量和交易价值，分别比前期增加49.5%和66.0%，共有3830宗工业产业易手，价值108亿令吉。

与此同时，辅助这股转移的是现代化，量身订造，以及多层货仓的崛起，而且是具备“环保，社会与监管”（Environment, Social & Governance 简称ESG ）元素的工业产业。

这主要是配合国际工业产业业者对有关产业的需求，这段期间，有关类型工业产业的供应相应增加，可迎合本地与海外新投资者的需求。

资料参考：Rahim & Co产业顾问公司

高楼住宅过去10年增幅亮眼

根据产业顾问公司iProperty.com.my公布，过去10年（2012至2022年）增幅最多的高楼房产名单显示，这些位于吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛的发展项目能够长期增值，主要原因是占据地理优势、交通便捷、人口密度低且维护管理良好。

大幅增值房地产具共同点

其中大多数高楼房产是与大自然毗邻，环境清幽的产业项目计划，当中有些具有精心设计园艺景观，宛如度假村。

该公司指出，选择10年是因为符合经济周期的典型持续时间（最长可达10年）。这段时期允许iProperty.com.my分析经历了经济周期的4个关键阶段：扩张、高峰、衰退和低谷的房地产，通过这样的分析，展示随着时间的推移，表现出弹性，并经历稳定资本增值的资产。

马来西亚PropertyGuru区域经理谢尔顿说：“除了地理位置优越，这些大幅增值的房地产项目，还有几个共同点，多数项目都是拥有数十年历史的公寓，四周绿意盎然，一些还位于较高地段。”

“此外，这些低密度项目的园景皆经过精心设计，让人仿佛置身于花园或度假村，生活宁静祥和。另一个关键因素：这些公寓得到管理委员会的妥善维护，种种因素显示，房地产长期增值，不能只依靠建筑设计和多种设施，多年来的维护和管理也至关重要。”

隆房产以设计取胜

吉隆坡房地产项目Jamnah View（资本增值94.4%），以度假村的设计着称。它不仅拥有广阔的花园，还有棕榈树遮荫。优越的地理位置使居民能轻易衔接至主要公路和高速公路，并且乘搭捷运（MRT）前往市中心的景点也很方便。

另一个推动这些房地产长期增值的因素：公寓管理委员会的妥善维护。尽管Jamnah View公寓已有30多年历史，但去年底进行了大规模的翻新，使整个建筑焕然一新。

雪近森林保留地房产最增值

在雪兰莪，增值幅度最大的高楼住宅，是靠近森林保留地的郊区房地产项目。例如靠近安邦森林保留地的Villaria（增值112.60%），深受崇尚大自然、喜欢宽敞空间，以及享受现代设施的都市人青睐。虽然公寓已有一定屋龄，但上网出售的单位装修精美、非常宜居，是追求良好居住环境的屋主的选择。

槟靠海公寓增值潜力大

槟城多个增值幅度较多的高楼住宅：普遍坐落在海边，推动槟岛公寓资本增值的潜力。槟城是一个旅游观光点，当地的房地产备受追捧，居民可以轻松前往槟城的自然景观，包括海滩和青葱绿林。Desa Golf（增值50.1%）是其中一个例子。

至于增幅61.80%的Arena Residence，地理位置优越，连接槟城重要的地点，例如主要道路，休闲场所，各类餐厅和商店，基本设施和当地市集。

柔高楼房产地理位置优越

在南马柔佛，增值最大的高楼房产，主要是地理位置优越，拥有交通便利网络，提升房屋的长期价值。

其中涨幅最引人注目的是：Octville共管公寓（增值335.7%），该公寓位于发展成熟的Bandar Baru Seri Alam。该地区的很多住宅单位最近进行翻新，配备现代化设施，为购屋者和投资者提供了潜在机会。Octville 共管公寓吸引许多在附近政府大学工作的人士。

在过去的10年里，柔佛和新加坡边界附近的两栋公寓，即Pelita Indah （增值39.6%）和Datin Halimah共管公寓（增值25.5%）显示升值。Pelita Indah 距离新山苏丹依斯干达大厦（CIQ）10分钟的路程，距离即将启用的快捷交通系统仅3.2公里。

Datin Halimah 共管公寓距离新柔长堤仅10分钟的路程，靠近火车站和拉庆中央车站。尽管这些公寓于1999年完工，但它们得到妥善的维护，受到居民们的高度评价。

获妥善维护是增值要素

谢尔顿续称：“维护公寓建筑是维持房屋价值不可或缺的要素，房屋保养得好，不仅让居住者感到舒适，还确保房屋坚固耐用。公寓业主须认真看待，通过积极参加年度业主大会，选出可靠的管理委员会成员，业主们将能影响维护产业的方针和效果，从而成为一个维护良好，并且具有吸引力的房产计划。”

https://www.sinchew.com.my/20230807/地理优势-交通便捷-维护良好-住宅产业长期增/