“长江后浪催前浪，一代新人换旧人”，新购物商场一栋接一栋地兴起，在耀眼新星的闪耀下，不少旧商场都褪去了吸引力而逐渐走向衰落，尤其是小型社区商场面临越来越大的生存压力，这种现象是否反映了商场供过于求呢？

雪隆商场出租率连跌3年

上一期谈到大马购物商场是否存在过剩问题，虽说我国商场分布集中，尤其是吉隆坡商场密集，或许是加深大家对商场过剩感觉的原因之一。但近年来，不时传出商场关闭、拆除的新闻，像是位于商场密集区的珍珠白沙罗（Mutiara Damansara）知名购物商场eCurve购物中心于2021年暂停营业，并在今年次季拆除。

如果说，需求和供应是经济市场永远的定律，那越来越多旧商场停业、关闭，甚至拆除，是否意味着雪隆商场过剩问题真实存在呢？

承载吉隆坡人回忆商场拆除

2022年，吉隆坡最老旧商场之一的华联广场（Plaza OUG）步入历史，面临被拆除的命运，这也是继全马首间购物商场——安邦购物中心（Ampang Park）后，吉隆坡另一栋承载着吉隆坡人回忆的商场被拆除。

如果说这两家历史悠久的商场，是因为顺应历史洪流的发展而被拆除，那八打灵再也SS2广场和eCurve购物中心被拆除，则是市场环境变化的结果。2021年，发展商宣布，荒废了6年之久的SS2广场，即将开发成一站式医疗保健商城。而eCurve购物中心则在2021年3月停止营运后，今年5月初宣布将在次季被拆除，改建为住宅项目。

除了国内购物商场的倒闭、拆除的消息以外，我们也可以在威廉氏达哈与王有限公司（CBRE／WTW）《2024年大马产业市场前景报告》中可以了解到，巴生河流域购物商场出租率在过去3年都呈逐年下滑迹象。

从2018至2019年数据来看，巴生河流域商场出租率为85％，即便细分吉隆坡和吉隆坡以外的购物商场来看，出租率都维持在84％以上。到了2020年大疫情时代，巴生河流域降至84％，不管是吉隆坡或以外的商场出租率都呈下跌，尤其吉隆坡以外的商场跌势最重，下跌至83％左右水平。

2021至2023年，巴生河流域商场出租率连续3年走跌至80％左右，尤其是吉隆坡以外的商场出租率更跌至80％以下。

3大主要零售项目落成

该报告指出，随着巴生河流域的3大主要零售项目——白沙罗高原柏威年广场（Pavilion Damansara Heights Mall）、TRX商场和KSL Esplanade商场的落成，巴生河流域的总零售面积增至6490平方英呎。

即将在今年开幕的默迪卡118商场和白沙罗高原柏威年广场（第二期），预计将供应160万平方英呎的零售空间，新落成的零售商场的出租率介于30至70％之间。预期巴生河流域商场在吉隆坡商场出租率影响下走跌至78％以下水平，相反的，吉隆坡以外的商场出租率可能会回升至80％水平。

出租率下滑原因多

过去3年，巴生河流域共有高达13家新商场开幕，在一众新竞争者风风火火涌现之际，商场倒闭，以及出租率却频频下滑，是否进一步证实了巴生河流域购物商场确实存在供应过剩的情况呢？

CBRE／WTW集团董事经理谭家良在接受《投资致富》采访时则指出，整体购物商场出租率下滑可归因于很多因素，并不一定只是商场供应过剩所导致的。

首先，新商场的落成确实会加剧竞争，尤其在吸引租户和消费者方面，这些新商场通常需要一些时间来吸引租户，而招商租赁过程的延期可能会影响零售市场的整体表现，进而拉低整体商场的出租率。

虽然购物商场出租率下降可能表明着某些地区出现商场过剩的情况，但并非所有情况皆为如此。一些商场可能因地点问题，或商场建设速度太快，难以填补租户空缺而陷入供应过剩的困境。此外，不得不承认的是，国内零售环境不断的变化，也让环境越来越复杂。

“实际上，我们已经看到一些较新的商场开始吸引租户并提高其业绩，这表明了巴生河流域对有精良设计、位置优越的零售空间有着很大的需求。”

主要商场出租率仍高

兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯认为，虽然新商场大量的涌现让市场竞争更为激烈，但还不至于到开商场就“死定”，供应过剩的情况，其主要仍得视商场的设计、吸引客户的策略，以及商场位置等。

“以我们的观察，主要的购物商场，出租率其实还蛮高的，没有什么下滑的现象，像是柏威年商场、吉隆坡城中城阳光商场、谷中城商场等，出租率都是维持在90％以上，没有什么下滑。”

小型商场表现可圈可点

尽管一些小型购物商场的表现可能会有点逊色，但也有像星椋广场（The Starling Mall），也是属于小型商场，表现却也相当不错，这可能是因为该商场有些特别的品牌店，停车场等基础设施也不错，因此经营得相当成功。

她指出，一些商场可能会有一、两个季度的出租率下滑，这可能是因为一些零售店铺的调整，但这些出租率走跌都是短暂性的，之后很快就会恢复。

NAPIC报告：小面积商场减最多

过去数年，新商场涌现之际，难免会伴随着一些旧商场落寞、结业，甚至面临拆除的命运。尽管没有确切针对倒闭商场的统计数据，但我们或许可以从国家房产信息中心（NAPIC）的报告中找到一些端倪。

购物商场分4大类别

国家房产信息中心对购物商场的定义为专门建造以零售为主导的场所，并在商场内计划、开发和营运了多家门店；主导是指零售用途不低于净可出租面积的75％。该中心将购物商场分为4大类别，分别为活动中心商场（Community Centre）、社区商场（Neighbourhood／ Plaza Centre）、区域商场（Regional Centre）和霸级区域商场（Super Regional／Hypermall）。

按商场面积分类的吉隆坡商场统计数据来看，1001至4000平方英呎的商场，在2021年和2022年连续两年减少，从2020年的8家，2022年则减至了6家，去年则增至7家。4001至1万平方英呎的商场也在2021年减少了1家，从30家降至29家，虽然隔年增加了2家，但去年又少了2家，打回原形至29家。

在2022年，10001至5万平方英呎，以及5万平方英呎以上的商场，分别减少了2家和1家，雪兰莪商场总数更从112家减至110家。

雪兰莪商场方面，1001至4000平方英呎的商场从2020年有着明显减少的趋势，从14家降至10家，减少了4家。在2021年减少至9家后，隔年更降至5家。反观其他3类面积的商场虽偶尔有所减少，但整体商场数量都呈上升趋势。

大马未现商场倒闭潮

近年来，安邦购物中心和SS2广场等购物商场的关闭反映了巴生河流域零售环境的不断变化，前者主要是受城市发展计划推动的影响，需要重新开发该地区；后者改建为医疗保健商城，则反映了其周边地区不断变化与人口变化。

社区人口与商场位置成关键

谭家良指出，其实过去二、三十年以来，购物商场关闭并非新鲜事，这在雪隆区尤为常见，如班登的Safari Lagoon购物商场、SS2广场等，但主要还是以社区商场为主，社区人口与商场位置对商场的生存发挥着关键作用。

当然，经营得不错的社区商场其实也不少，社区商场的成功，除了当地人口众多、交通便利，购物商场的地理位置也是相当重要的因素之一。

他以某家购物商场为例，虽然商场位于人口密集的蕉赖，虽然坐落主要道路旁，地点位置看似不错，但交通和客流动线不通顺，经常出现交通阻塞、进出商场都需要排队等问题，体验感很差，消费者来了一、两次就不再来了，人潮越来越稀少，经过多年的沉沦，最终转让给了其他业主经营。

社区商场难吸引人流走向落寞

另外，一些社区商场因为居民生活模式的改变，或是其他更具竞争力的商业中心兴起，让一些社区商场难吸引人流而陷入逐渐走向落寞的困境。

拉曼大学商业与金融学院教授的黄锦荣博士指出，当人口迁移到一个地区时，当地的消费需求亦会增加，并且会带动新商场的兴起。相反的，若某地区因人口外移、城市衰落导致地方消费能力不足，购物商场也会随之倒闭，出现新旧商场交替的情况。

一些地区的商场倒闭，常常是当地商业与经济活动出现变化、人口迁移等导致的结果，并不一定都是商场供应过剩所引起的。

虽然国内不时有个别商场关闭的案例，但从来未发生过商场倒闭潮，不管是面临97亚洲金融风暴，又或是疫情大流行期间，这突显了国人对商场的依赖，在市场需求的支撑下，一家商场并不会突然陷入倒闭。

商场不会突然倒闭

他指出，开商场需要很大的投入，因此不会出现突然倒闭的情况，业者不会因为一时半刻客流量减少，就立刻将商场关闭结业，商场仍然会维持经营一段时间，管理层会在这段期间做出改革，尝试吸引客户回流，直到人潮越来越少，店铺关得越来越多，在无可奈何之下才选择关闭商场。

管理层应与时并进

社区人口的迁移、商业与经济活动的变迁、新竞争业者的涌现等因素，都深刻地影响着一家购物商场的兴衰命运。在这瞬息万变的市场环境中，强大的管理层将会是引领商场在日益激烈的竞争中脱颖而出，稳步前行的关键。

谭家良指出，强大管理层对商场是相当重要的，一个优秀的管理团队需要时刻了解市场的变化，及时调整策略，并积极寻找合适的租户入驻，让商场拥有充足的资金进行设施与服务的维护与升级，投资于商场的特色和可逛性，通过创新的设计和活动来提升顾客体验，形成一个良性生态系统。

一家“健康”的购物商场出租率至少要50至60％，如果商场租户出走，管理层未能及时找到新租户填补时，商场出租率就会开始降低。当出租率降低，以致管理费资金不足时，管理层就会开始削减开销，如减少保安、清洁、维修服务，又或是冷气设施等。

随着购物商场设施与服务水准降低，商场人潮也会逐渐减少，进而影响商家租户的生意。当再有租户出走时，管理层所收到的管理资金又更少了，于是只能再度减少服务与管理开销，这就陷入了一个“恶性循环”。

营运成本一涨再涨

他指出，1990年代，每平方英呎购物商场营运成本（OPEX）大约为1至2令吉，到了2000年则增至2令吉以上。受通货膨胀、竞争激烈等影响，商场营运成本目前已增至在3至4令吉之间，较办公室营运成本2令吉以下来得高。

总结：

在探讨大马购物商场是否过剩的问题时，商场倒闭与出租率下滑是最常拿出来被讨论的现象。虽然这些确实可能反映供应过剩的问题，但这只是表象之一。实际上，社区人口迁移、商业与经济活动的变化、新竞争业者的出现等多种因素，才是导致商场落寞、结业的主要原因。

这些综合因素共同作用，促使一些商场无法适应市场变化，逐渐失去吸引力和竞争力，最终走向关闭或转型的命运。

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