城市和谐、房屋及地方政府部长诺奥马9月8日宣布,该部将推行新措施,允许发展商提供贷款给购屋者,贷款年利率介于最高12%(有抵押)及18%(无抵押)。
部长指此举是要协助无法获取银行全额贷款,或是只能取得部分贷款的国人取得所需房贷,达成拥有本身房屋的梦想。
然而,这项宣布却引起一些部长同僚的不安;结果,内阁于9月14日指示该部进一步探讨该政策的利弊。
我猜想部长此举可能是出自一番善意,而基于我国是一个自由开放的市场,只要本地法律准许,发展商贷款给购屋者并无不妥。
然而,也许部长未经过深思熟虑即宣布该措施,并未具体透露该措施的可行性,而媒体报道则过于聚焦该措施的一些角度,尤其是发展商可征收偏高利率。
若发展商可征收10%以上的利率,将不合理地加重购屋者的负担,令他们更难以摊还贷款。
目前,银行的房贷利率低于5%。对于精打细算的购屋者来说,若利息高于银行一倍,我认为他们不会向发展商借贷,除非他们急于拥有房屋,不惜一切代价。
无论如何,即使该措施真的落实,对购屋者的帮助有限。
这是因为,和银行不同的是,发展商无法收取存款,因此料没有足够的财力提供房贷,也无法放贷予每一名购屋者。
何况,和银行不同的是,发展商也无法仔细评估借贷者的还贷能力。因此,不是所有发展商都会参与放贷。
撇开融资课题不谈,我认为,大马房地产市场已显著放缓。
房价增幅放缓
去年末季,全国房屋售价按年增幅平均已放缓至7.2%,反观一年前为8%。房价曾于2013年第三季达到按年增长12.2%的高峰。 然而,当你和国家银行及财政部官员谈及此课题,他们却似乎并未过于担心。
他们认为,房产市场当前冷却的趋势是有关当局的各项打房措施所致,因此这股放缓走势实属意料中事。
依我看,他们看来无意在短期内放宽任何收紧的措施,除非看到房屋价格下跌。他们认为,房价仍持续升高,尽管增幅已经收缓。
政府无力注资提振
我更担心的是,在大马经济多项主要数据表现欠佳之际,房产市场陷入下跌周期,对整体经济的负面影响。
就目前而言,受到财务紧缩及须符合财政赤字目标的牵制,政府将无力挹注更多资金来刺激与支撑经济。
同样的,面临下跌周期的石油与天然气,以及产业领域,也无力作出更多投资。
鉴于全球经济仍充满各种挑战与变数,我国目前也无法依赖出口来提振经济。
因此,大马济增长主要靠消费者开支来支撑,但不幸的是,当经济前景不妙,消费者也往往选择削减开销。
我一直呼吁政府放宽房屋紧缩措施,因为我预期,当前的产业市场下跌周期将很严重和漫长,这点可从银行批准的房贷数额持续下跌,而且已连续8个季度下滑,看出一斑。
2014年第三季,银行房贷批准额按年跌幅为1.5%,但一年后的去年第三季,跌幅却大幅度扩大至18%。
今年首季,这跌幅更再进一步恶化至23%,接着于次季稍微收窄至17.1%。
我认为,上述数据清楚告诉我们,房产领域景气欠佳,尽管房价仍高企不下。
若当局不正视眼前的问题,以及对症下药,房产市场问题将在数年后打击我国整体经济。
http://www.enanyang.my/news/20160919/%E6%9D%BE%E7%BB%91%E6%89%93%E6%88%BF%E5%88%BB%E4%B8%8D%E5%AE%B9%E7%BC%93%E7%99%BD%E6%96%87%E6%98%A5/