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市场普遍上对REITs有以下两点误解：

1. REITs把收益中的90%拿来派息导致公司缺乏资金成长，更甚的是，REITs都以新贷款缴付到期的旧贷款，永远活在贷款中。
2. 如要获得额外资金，REITs一般上都会通过private placement/right issue，最终导致股权稀化。

当然，uncle不认同上述论点，首先，永远不要忘记，投资REITs就是投资房地产，除了租金收入 – 这一项realised income以外，REITs还享有另一份unrealised income – 那就是change in fair value of investment properties，换句白话文来表达的话，就是产业的增值。由于是unrealised income，许多人都不把它当一回事，可是，当产业增值而贷款却原封不动时，该REITs的gearing ratio就会降低，REITs获得更大的贷款空间，for example: pavreit，它于2011年上市， gearing为19.13%，NAV per unit 0.9560

4年过去了，如今pavreit的gearing为15.22%，NAV per unit1.2645，通过4年时间，pavreit挣得了额外4%, 相等于RM185mil的未使用贷款额度，为pavreit未来收购提供空间。更甚的是，REITs可选择卖出增值后的产业，回收资金与赚幅，就好比axreit或the link的手法。

所以说，只要产业不断增值，REITs就有增长空间，那么问题来了，该怎么选择REITs呢? 难道您忘记了吗， 永远不要忘记，投资REITs就是投资房地产，请容许我问：怎样的房地产会增值？答案是：location好啊，优美的外观啊，先进的设备啊，交通方便啊，管理的好啊，这些都是common的道理，把他们带到REITs，相信您就能找到“对”的REITs了。

uncle jim对于private issue的看法正面，试想想，大股东们需要真金白银的认购额外的units，可不是免费的，若他们不看好该REITs的前景，会掏钱认购吗？重复多一遍，永远不要忘记，投资REITs就是投资房地产，现在有人掏钱帮您买入更多的产业，您会不愿意吗?重点只是，购买的产业质量如何，若今天pavreit建议通过private issue购入1utama shopping complex，我会开心的不得了~~~

至于right issue，这得视乎当时的情况 ：）

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