KIPREIT (5280.KLSE) 发布了2021财政年第一份季度报告：

• Revenue下滑1.4%，1Q2021为RM18.23mil，1Q2020为RM18.49mil
• Net property income上升3.7%，1Q2021为RM14mil，1Q2020为RM13.5mil
• Distribution per unit上升13.13%，1Q2021为1.55cent(RM) per unit，1Q2020为1.37cent(RM) per unit

KIPREIT宣布派发股息1.55cent(RM)per unit, Ex-date 04 Nov 2020, payment date 23 Nov 2020

营业的上涨当然来自于kinta AEON的收益，kinta AEON在2019年Jul完成收购，过去1Q2020仍未反映其真实收益。

从表面来看，KIPREIT似乎表现的非常好，从细节里找到一些蛛丝马迹。这季度的Revenue包含了RM0.7mil Amortisation on MCO rental rebate，就是KIPREIT回收在MCO期间给予的rental Rebate0.7mil (MCO期间，KIPREIT给予了RM2.2mil的Rental Rebate) 所以若撇除这RM0.7mil的收益，本季度的Revenue理应只有RM17.53mil。别对比4Q2020，那季度MCO严重影响收益，若直接对比3Q2020的Revenue RM19.4mil，这季度的Revenue下滑幅度达9.6%

若将Revenue划分为北部，中部，南部，对比3Q2020，细节如下：

• 北部Revenue保持RM4mil。
• 中部Revenue下滑5.55%，从RM5.4mil下滑至RM5.1mil，别忘了，这季度当中包含了RM0.7mil的Amortisation on MCO rental rebate，若憋除这项收益，跌幅更大。
• 南部Revenue下滑8.8%，从RM9.9mil下滑至RM9.1mil，别忘了，这季度当中包含了RM0.7mil的Amortisation on MCO rental rebate，若憋除这项收益，跌幅更大。

旧话长谈，KIPREIT的北部，南部产业收益正在萎缩，更准确的说，连续几个季度不断萎缩。再加上，本季度KIPREIT的债务利息再次下滑至4.3%（4Q2020：4.44%）为KIPREIT节省了不少利息。

KIPREIT’s manager这季度也领取了比较像话的manager fee  RM1.33mil，上季度为了保持派息，只领取management fee RM1.15mil，3Q2020为RM1.45mil。

无论如何，KIPREIT还是非常有实力的Retail REIT，本季度的distributable income per unit为1.93cent(RM)per unit，而KIPREIT只派发了1.55cent(RM)per unit的股息。再加上下季度Kinta AEON mall将提高年租金至RM15mil，预计能提高年派息0.25cent(RM)per unit，或每季度股息提升0.06cent(RM)per unit。

可是KIPREIT并不是没有问题，根据2020年报，2021财政年，总计有641个租户，或总计为50.2%（以Revenue计算）的租约期满，AEON Kinta是master lease property，所以这些期满的租约，都来自中部或南部产业，也就是收益不断下滑的产业。

我预计下季度，在occupancy rate得以保持下，预计KIPREIT的distribution per unit为1.6cent(RM)pet unit。

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