（吉隆坡8日讯）国家银行意外降息0.25%至3.0%，有助降低房贷每月供款，但分析员预期对产业不会有重大提振，因收入还是追不上高屋价，小幅降息对促进买气帮助不大。

收入增长追不上高屋价

联昌研究指出，乍看起来减息可促进产业需求，但预期拉抬需求有限，主要是经济增长缓和，让人民对购屋更谨慎，而且民众收入增长还是追不上高屋价。

达证券认同，单单货币宽松政策并不能提振整体产业市场，目前消费情绪低迷，严谨借贷措施阻碍产业销售。

每月供款减32至69令吉

联昌估算减息25基点，每月供款大约只减1至3%，以30万至50万令吉房价计，每月只减32至69令吉。

达证券说，假设银行相应调整基准率（BR），以30年供期房贷来说，25基点减息只减每月房贷2.9%，这并不会让消费者购买大件物品，而是存取更多款项面临高生活费和任何不测事故。

达证券也认为减息25基点，并不会显著促进产业销售，维持2019年产业销售增长0.9%预测，相比2018年产业销售按年增长0.6%。

产业前景仍严峻

根据过往历史，2016年7月行减息25个基点，并没有化为更高的产业交易宗数，2016年至2017年交易宗数反告减。

2006年至2007年，银行的房贷批准率达62%与61%左右，尽管2010年至2013年隔夜政策利率高达3%，不过并不阻碍房屋销售增长，2014年实施打房等冷却措施后销售走低，银行的严谨房贷政策始终是房市最大障碍。

联昌认为今年产业前景仍然严峻，在联昌进行研究的产业发展商今年皆调低产业销售目标，低息环境无法拉抬房贷，人民可负担能力和房价去年按年增长3%，都让人望屋兴叹。

联昌维持产业“中和”评级，森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）分拆后不断推出新产业，且有庞大地库和健全盈亏平衡表而成为首选股，目标价1令吉34仙。

达证券认为，这项减息是一次过的，并非因而启动系列减息方案；因此无法促成买气显著增长而改善基本面，维持产业公司财测和目标价。

产托料为小赢家

产业信托预料为降息小赢家，低利息环境的融资成本降低，对产托有约1至1.5%的盈利提振作用，但对股价带动不大。

可提振盈利1至1.5%

根据艾芬黄氏估算，大部份产托公司的贷款都是固定利率，并部份对冲利息曝露，因此最高提振作盈利1.5%左右。MIDF也认为，降低融资成本对盈利的带动只有1至1.2%左右。

MIDF表示，产托公司中，柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）的浮动利率贷款占58.5%，降息可让盈利增加1.1%；双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）和AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）的浮动利率货款分别是52%和44%，盈利估增1.2%和1%。

马银行研究指出，大马产托总体债务有38%为浮动利率，总债务129亿6800万令吉中有48亿7100万令吉为浮动利率债务，2018年平均利率介于4.0至5.5%之间，降息有助降低融资成本。

马银行也认为虫，低息环境也增加马产托注入新资产的胃纳，促成非内部增长；近期马产托注入新资产，是透过全面借贷融资。