从2019年1月1日至6月30日，为期6个月的“拥屋计划”运动（Home Ownership Campaign，HOC），只剩下35天的时间，在HOC的有效期内，订购发展商兴建中的房屋，至少获得发展商折扣10%，同时，也可享有买卖合约、贷款合约免律师费和印花税等优惠，坦白说，这不是经常有的购屋良机。

折扣至少10%

律师费印花税有优惠

根据市场观察与了解，响应这项运动的发展商，在“拥屋计划”运动下兴建的房屋，给予购屋者10%的折扣，还有一些情况是：已完工房屋的买家，获得发展商提供更大幅度的折扣，特别是一些数年前完工的房产计划，还有卖剩一些单位，折扣的幅度不只是10%、而是20%或更多的回扣。

市场人士披露，目前进行中的“拥屋计划”运动，虽然订购产业的价值估计已达90亿令吉，不过，实际销售数额可能没有这么高，有些购屋者在申请房屋贷款，因条件不符合要求，贷款不获批准，付了订金却断了计划，无法继续他们的“购屋旅程”。

为何说要抓紧时间订购房屋，掌握发展商提供的折价回扣、享有免买卖合约与贷款合约律师费和印花税等优惠？

过去是建好的比原价贵10%

相信大家也晓得这样的优惠不是年年有，特别是购买发展商已完工的房屋，在过去，购买发展商建好的房屋，价格至少比原价多10%，如今，情况恰好相反，价格不只没有调高，反而降低20至30%。

如果是高价房产，例如独立洋房，20至30%的回扣，数目相等于一般市民放眼20万至30万令吉的房屋，对买家来说，这是一笔额外的节省。

HOC6月30日结束

产业顾问补充，政府推出的“拥屋计划”运动，主要是正视产业市场供应过剩的问题，优惠只限大马国民，外国买家不能享有，而且是参与上述运动的产业发展商，才提供买家这些优惠，准备掌握这些优惠的产业买家，行动和决定必须要快，这项运动将在今年6月30日结束，该项运动是发展商响应政府在2018年11月、提呈2019年财政预算案的建议。

银行可以承担多少产业贷款？

市场人士认为，虽然“拥屋计划”可协助发展商清理一些存货，不过，可能面对购屋者贷款不易，因融资阻力无法达到预期的效果，至今，产业融资（住宅：34%、商业：13%）占银行体系未偿还贷款的47%新高，服务公寓或SOHO是被列为商业产业、或是住宅产业，这些都是由房屋发展法令管辖。

调查显示，贷款领域仍充满挑战，银行可以承担多少的住宅或产业贷款？目前，仍未有明确答案。

关于市民财务实力不容易迎合银行设定的贷款条件，主要与市民在房产的可负担能力有很大关系，降低屋价确实可协助一些购屋者敲定计划，如果降低幅度更大，那会更好，不过，发展商的营运成本与经商开销，也需获得考量。

国人房屋负担能力 未明显改善

谈到市民在房屋的负担能力，产业顾问公司的报告指出，在2002至2016年之间，我国人民在房屋的负担能力并没有显著改善，中值倍数从2002年的4.0倍，升至2016年的5.0倍，超越可负担房屋的3.0倍门槛。

2012至2014年之间，我国人民在房屋的可负担性显著恶化，从2012年的4.0倍，上升至2014年的5.1倍，房屋可负担性恶化的原因，主要也是因为市场供应超出需求，另外，在2014至2016年推出市场、售价低于20万令吉的新屋，占单位总数不到20%，这些是市民比较有能力负担的房屋，可惜单位数目不多。

在那几年，一些州属推出的房屋价格，几乎都在50万令吉以上，其实，房屋的价格从2008年开始后的10年，已经增长一倍，一些地区或者不止一倍，可能是屋价与建筑成本差距大，或者是土地价格高昂，或者是监管成本升高等因素。

首购族多只能借到80%

另一方面，大马房地产发展商会深信，在“拥屋计划”下，可以取得至少30亿令吉的产业销售，最近的房屋展销会，发展商提供10%的折价优惠，就是在签署买卖合约时，显示屋价获得10%折扣，已完工的折价幅度更大，如果已完工数年时间的房产，可能获得20至30%折扣，这些是比较例外的情况，多数都是获得10%折价优惠。

除此之外，调查显示，首次购屋者在领取90%的融资额度仍有困难，主要是银行坚守严谨的贷款措施，另一个措施是缩小产业预付款的差距，产业的预付款（假设没有折价或回扣）是签署买卖合约时支付10%，如果买家无法取得90%的贷款额度，假设只能取得80%，那么，在产业兴建期间，买家需要多准备10%购屋款，支付这10%给发展商后，银行才会发放贷款给发展商。

政府提供首次购屋者购屋拨款，作为首付款的融资，其中一个例子：在2019年2月，房屋与地方政府部推出：FundMyHome+DepositKu计划，在FundMyHome计划下，产业买家需要支付20%款项，在DepositKu计划下，首次购屋者可以选择贷款3万令吉（分5年支付），融资20%的首付款，不过，只限于FundMyHome的融资计划。

政府调整产业盈利税
屋主变得不急卖

除了订购房屋供自住的产业买家，另一些是购置产业作为投资工具，对产业投资者来说，在准备购买和已经购买产业的过程，主要分为3个阶段，就是：购买、握持、脱售。

在这3个阶段，需要支付不同的税务，在购买产业时，需要支付产业印花税，在握持产业时，身为投资者，将产业出租给学院生或上班族，需要缴付所得税，到了脱售产业阶段，需要缴付所得税或产业盈利税。

产业顾问指出，最近这几年购买产业，特别是购买发展商兴建中或建成的房屋，可享有免印花税优惠，现在，主要是谈产业盈利税（RPGT）的课题。产业盈利税的征收，是以脱售产业赚取的收益，作为计算和征收盈利税的基础，而且税率是逐年减，就是持有产业越久，被征收的税率越小，过了一个年限，最后归零。

对大马国民来说，持有产业满5年，在第6年起脱售，不需被征收产业盈利税，至于外国投资者，则需被征收5%的税率。

不过，那是2019年之前的情况，从2019年1月1日开始，即使持有产业超过5年，在脱售时，只要算出有赚取盈利，就会被征收产业盈利税，外国投资者的征收税率，则从原有的5%提高至10%，政府的这项措施，旨在鼓励拥有产业，抑制产业的投机。

说到鼓励拥有产业，同时，可抑制产业投机风，一名市场顾问说，在产业市况呆滞，买卖缓慢之际，这项措施显然来得不是时候，一些位于理想地点的产业，业主原本准备脱售手中5年以上的房产单位，因为政策的改变，他们会选择观望，可能改变卖屋计划。

转手市场受盈利税打击

市场上不少专家认为，以目前的经济状况来看，政府此举不是最好的措施，这种周期性的税务，通常是沉重的，而且涉及的数额相当庞大，虽然有人说，5%的征税率并不高，可是，以今天的产业价格来看，不是数万令吉，而是数十万令吉，甚至百万令吉，5%的征税率，也可以是一笔相当可观的数目。

政府的相关措施包括：价格在20万令吉以内的房屋，大马国民在转售时，不需被征收产业盈利税，超过这一价位的房屋，就需被征收产业盈利税，就是卖价减去买价之后的差价来计算，不过，适用于2000年1月1日之后购买的产业。

至于在2000年之前购买的产业，产业盈利税的征收，以脱售价和该产业在2000年市价对比，然后计算出其差价，得出需缴付的产业盈利税。

市场专家指出，这措施对于在2000年之前，可能是1990、1985、1980，或更早之前购买产业的业主很不利，数十年前购买的产业，其价格经过岁月、通货膨胀的冲击，已经翻了好多倍，尽管是5%的征税率，产业盈利税也可以是相当大笔数目，与抑制产业投机的出发点，情况有些不一样。

产业亏损税

产业投资者脱售产业，需要缴付产业盈利税，假设脱售产业蒙受亏损，是否有所谓的产业亏损税？产业顾问表示，确实有产业亏损税（RPG TLoss），就是脱售产业不赚反亏，假如在脱售产业，真的面对亏损，可以用来抵销或对扣，下一次脱售产业（如有），计算出有赚取的盈利。

产业盈利税可豁免

产业顾问表示，另一种情况是：一生人享有一次豁免产业盈利税的机会，至于说应该在甚么时候用掉这个可享有的机会，这是个见仁见智的问题，有些人说应该尽早用掉，以免法令修改，连一生人一次的机会也没有了，或是只卖了一次房屋，也没有能力继续买屋卖屋，当然，也有人说，等待售卖价格比较高昂的房屋，才动用它，这些都需要个人自己做决定。

不过，豁免产业盈利税，只限私人民宅的个人投资者，公司拥有私人民宅则无法享有。此外，父母与孩子、夫妻之间、祖父母与孙子之间，当作礼物赠送的转名，不需要缴交产业盈利税。

另一些可以减免产业盈利税的缴付安排是：附带提升房屋，例如装修房屋、扩建房屋的开销，这些大笔开销必须有收据证明，因此，拥有和保存收据也是很重要的。

租或买？ 哪个好？

谈过了买屋、卖屋等课题，另一个是租屋好，还是买屋好？最近这段期间，公共与私人机构，先后提出“若买不起房屋、不妨选择租房”的建议，在市场引发另一个讨论的课题，政府有关方面认为，除了兴建更多公共房屋，增加可负担房屋的供应量，租屋也是解决中低收入家庭的方案之一，以便他们可以住进质量不错的可负担房屋。

不过，市场人士认为，租屋也有不利的地方，最大的顾虑主要是：担心居住的期限不稳定，不知屋主何时会终止租约，而且，租屋只是作为暂时无法供屋者的选择，一般来说，不是长期方案，多数大马人和亚洲人一样，倾向拥有自己的房屋，除了买来自住，有些买来投资、对冲通货膨胀，也有一些是财力充裕，购买房产来养老，就是多一个可以收租金的单位，到时能有“被动收入”来源。

针对购买不起房屋，不如先租屋的观点，购屋者协会中文组主任陈钟灵说，马来西亚人普遍还是希望，能拥有一间属于自己的房屋，毕竟租屋不是长久之计，除非是经常转换工作地点，为了迁就才选择短期间租屋，如果是这种情况则另当别论。

当然也有一些人，因本身财力追不上房价的升幅，已经放弃购屋，不过，他们的家人或长辈多数希望，他们只是过渡期的决定，在本身财力改善后，能改变想法与决定，加入购屋者的行列。

40万以上供应足 却买不起

较早前，国家银行实施的打房措施，确实让产业交易降温，也对产业投机起到抑制作用，可是，由于房价降幅不大，加上银行把关严谨，导致许多人无法实现购屋梦想。坦白说，这一两年，一手或二手产业市场，待售单位较多，买家有更多选择，不过，多数都是因为购屋者财力不强，必须向银行贷款获取融资。

可是，要获得银行提供融资并不容易，其中一些贷款申请者，个人负债比例较高，其他房贷申请不获批准，多数是收入达不到分期付款设定的条件，就是每月的房贷分期付款，不能超过薪金净收的三分之一，假如分期付款已占收入的一半，那么，显然无法获得银行批准房屋贷款。

以大马市民的人均收入来看，普遍只有能力购买价格低于30万令吉的房屋，可是，在当前的产业市场，以40万、45万，以及50万令吉的单位居多，基本是供应超过需求，以这些房屋的价位，若要有能力购买，个人或联名者，每月至少需要赚取9000至1万令吉才符合贷款资格。

中央政府、州政府意识到市民难购买房屋的问题，已先后推出多个可负担房屋计划，例如一马房屋、青年房屋、我的首间房屋、人民组屋计划、一马亲民房屋、理想房屋、联邦房屋、我的雪兰莪房屋、槟城可负担房屋、愿望房屋等等。

【结语】在大吉隆坡计划下的延长轻快铁干线及捷运（MRT）发展计划，带动毗邻产业价格水涨船高，具备交通便利的条件，成为产业升值的最佳保证。不过，由于吉隆坡供产业发展的土地不多，越来越多的新产业计划，开始转向吉隆坡郊区发展，雪兰莪州的产业发展步伐，已开始转向州内以南或以北的地区。

2019年产业市场保持稳定，以商业产业为发展的扶持领域，也是吸引投资的引力，在大马推行工业革命4.0，以及发展数码经济的同时，预测工业产业在吸引投资和提供就业机会，也扮演重要角色，长远来说，大型基本设施计划将是发展的催化剂。

2020房产市场会否复苏，产业界人士表示，这要看多方面因素，例如经济发展的形势、马币汇率的表现，人民的就业机会，前景是否乐观，以及各行各业的发展情况。