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“拥屋”只剩35天‧抓紧时间买房?

Tan KW
Publish date: Mon, 27 May 2019, 07:14 PM
焦点策划

从2019年1月1日至6月30日,为期6个月的“拥屋计划”运动(Home Ownership Campaign,HOC),只剩下35天的时间,在HOC的有效期内,订购发展商兴建中的房屋,至少获得发展商折扣10%,同时,也可享有买卖合约、贷款合约免律师费和印花税等优惠,坦白说,这不是经常有的购屋良机。

折扣至少10%

律师费印花税有优惠

根据市场观察与了解,响应这项运动的发展商,在“拥屋计划”运动下兴建的房屋,给予购屋者10%的折扣,还有一些情况是:已完工房屋的买家,获得发展商提供更大幅度的折扣,特别是一些数年前完工的房产计划,还有卖剩一些单位,折扣的幅度不只是10%、而是20%或更多的回扣。

市场人士披露,目前进行中的“拥屋计划”运动,虽然订购产业的价值估计已达90亿令吉,不过,实际销售数额可能没有这么高,有些购屋者在申请房屋贷款,因条件不符合要求,贷款不获批准,付了订金却断了计划,无法继续他们的“购屋旅程”。

为何说要抓紧时间订购房屋,掌握发展商提供的折价回扣、享有免买卖合约与贷款合约律师费和印花税等优惠?

过去是建好的比原价贵10%

相信大家也晓得这样的优惠不是年年有,特别是购买发展商已完工的房屋,在过去,购买发展商建好的房屋,价格至少比原价多10%,如今,情况恰好相反,价格不只没有调高,反而降低20至30%。

如果是高价房产,例如独立洋房,20至30%的回扣,数目相等于一般市民放眼20万至30万令吉的房屋,对买家来说,这是一笔额外的节省。

HOC6月30日结束

产业顾问补充,政府推出的“拥屋计划”运动,主要是正视产业市场供应过剩的问题,优惠只限大马国民,外国买家不能享有,而且是参与上述运动的产业发展商,才提供买家这些优惠,准备掌握这些优惠的产业买家,行动和决定必须要快,这项运动将在今年6月30日结束,该项运动是发展商响应政府在2018年11月、提呈2019年财政预算案的建议。

银行可以承担多少产业贷款?

市场人士认为,虽然“拥屋计划”可协助发展商清理一些存货,不过,可能面对购屋者贷款不易,因融资阻力无法达到预期的效果,至今,产业融资(住宅:34%、商业:13%)占银行体系未偿还贷款的47%新高,服务公寓或SOHO是被列为商业产业、或是住宅产业,这些都是由房屋发展法令管辖。

调查显示,贷款领域仍充满挑战,银行可以承担多少的住宅或产业贷款?目前,仍未有明确答案。

关于市民财务实力不容易迎合银行设定的贷款条件,主要与市民在房产的可负担能力有很大关系,降低屋价确实可协助一些购屋者敲定计划,如果降低幅度更大,那会更好,不过,发展商的营运成本与经商开销,也需获得考量。

国人房屋负担能力 未明显改善

谈到市民在房屋的负担能力,产业顾问公司的报告指出,在2002至2016年之间,我国人民在房屋的负担能力并没有显著改善,中值倍数从2002年的4.0倍,升至2016年的5.0倍,超越可负担房屋的3.0倍门槛。

2012至2014年之间,我国人民在房屋的可负担性显著恶化,从2012年的4.0倍,上升至2014年的5.1倍,房屋可负担性恶化的原因,主要也是因为市场供应超出需求,另外,在2014至2016年推出市场、售价低于20万令吉的新屋,占单位总数不到20%,这些是市民比较有能力负担的房屋,可惜单位数目不多。

在那几年,一些州属推出的房屋价格,几乎都在50万令吉以上,其实,房屋的价格从2008年开始后的10年,已经增长一倍,一些地区或者不止一倍,可能是屋价与建筑成本差距大,或者是土地价格高昂,或者是监管成本升高等因素。

首购族多只能借到80%

另一方面,大马房地产发展商会深信,在“拥屋计划”下,可以取得至少30亿令吉的产业销售,最近的房屋展销会,发展商提供10%的折价优惠,就是在签署买卖合约时,显示屋价获得10%折扣,已完工的折价幅度更大,如果已完工数年时间的房产,可能获得20至30%折扣,这些是比较例外的情况,多数都是获得10%折价优惠。

除此之外,调查显示,首次购屋者在领取90%的融资额度仍有困难,主要是银行坚守严谨的贷款措施,另一个措施是缩小产业预付款的差距,产业的预付款(假设没有折价或回扣)是签署买卖合约时支付10%,如果买家无法取得90%的贷款额度,假设只能取得80%,那么,在产业兴建期间,买家需要多准备10%购屋款,支付这10%给发展商后,银行才会发放贷款给发展商。

政府提供首次购屋者购屋拨款,作为首付款的融资,其中一个例子:在2019年2月,房屋与地方政府部推出:FundMyHome+DepositKu计划,在FundMyHome计划下,产业买家需要支付20%款项,在DepositKu计划下,首次购屋者可以选择贷款3万令吉(分5年支付),融资20%的首付款,不过,只限于FundMyHome的融资计划。

政府调整产业盈利税
屋主变得不急卖

除了订购房屋供自住的产业买家,另一些是购置产业作为投资工具,对产业投资者来说,在准备购买和已经购买产业的过程,主要分为3个阶段,就是:购买、握持、脱售。

在这3个阶段,需要支付不同的税务,在购买产业时,需要支付产业印花税,在握持产业时,身为投资者,将产业出租给学院生或上班族,需要缴付所得税,到了脱售产业阶段,需要缴付所得税或产业盈利税。

产业顾问指出,最近这几年购买产业,特别是购买发展商兴建中或建成的房屋,可享有免印花税优惠,现在,主要是谈产业盈利税(RPGT)的课题。产业盈利税的征收,是以脱售产业赚取的收益,作为计算和征收盈利税的基础,而且税率是逐年减,就是持有产业越久,被征收的税率越小,过了一个年限,最后归零。

对大马国民来说,持有产业满5年,在第6年起脱售,不需被征收产业盈利税,至于外国投资者,则需被征收5%的税率。

不过,那是2019年之前的情况,从2019年1月1日开始,即使持有产业超过5年,在脱售时,只要算出有赚取盈利,就会被征收产业盈利税,外国投资者的征收税率,则从原有的5%提高至10%,政府的这项措施,旨在鼓励拥有产业,抑制产业的投机。

说到鼓励拥有产业,同时,可抑制产业投机风,一名市场顾问说,在产业市况呆滞,买卖缓慢之际,这项措施显然来得不是时候,一些位于理想地点的产业,业主原本准备脱售手中5年以上的房产单位,因为政策的改变,他们会选择观望,可能改变卖屋计划。

转手市场受盈利税打击

市场上不少专家认为,以目前的经济状况来看,政府此举不是最好的措施,这种周期性的税务,通常是沉重的,而且涉及的数额相当庞大,虽然有人说,5%的征税率并不高,可是,以今天的产业价格来看,不是数万令吉,而是数十万令吉,甚至百万令吉,5%的征税率,也可以是一笔相当可观的数目。

政府的相关措施包括:价格在20万令吉以内的房屋,大马国民在转售时,不需被征收产业盈利税,超过这一价位的房屋,就需被征收产业盈利税,就是卖价减去买价之后的差价来计算,不过,适用于2000年1月1日之后购买的产业。

至于在2000年之前购买的产业,产业盈利税的征收,以脱售价和该产业在2000年市价对比,然后计算出其差价,得出需缴付的产业盈利税。

市场专家指出,这措施对于在2000年之前,可能是1990、1985、1980,或更早之前购买产业的业主很不利,数十年前购买的产业,其价格经过岁月、通货膨胀的冲击,已经翻了好多倍,尽管是5%的征税率,产业盈利税也可以是相当大笔数目,与抑制产业投机的出发点,情况有些不一样。

产业亏损税

产业投资者脱售产业,需要缴付产业盈利税,假设脱售产业蒙受亏损,是否有所谓的产业亏损税?产业顾问表示,确实有产业亏损税(RPG TLoss),就是脱售产业不赚反亏,假如在脱售产业,真的面对亏损,可以用来抵销或对扣,下一次脱售产业(如有),计算出有赚取的盈利。

产业盈利税可豁免

产业顾问表示,另一种情况是:一生人享有一次豁免产业盈利税的机会,至于说应该在甚么时候用掉这个可享有的机会,这是个见仁见智的问题,有些人说应该尽早用掉,以免法令修改,连一生人一次的机会也没有了,或是只卖了一次房屋,也没有能力继续买屋卖屋,当然,也有人说,等待售卖价格比较高昂的房屋,才动用它,这些都需要个人自己做决定。

不过,豁免产业盈利税,只限私人民宅的个人投资者,公司拥有私人民宅则无法享有。此外,父母与孩子、夫妻之间、祖父母与孙子之间,当作礼物赠送的转名,不需要缴交产业盈利税。

另一些可以减免产业盈利税的缴付安排是:附带提升房屋,例如装修房屋、扩建房屋的开销,这些大笔开销必须有收据证明,因此,拥有和保存收据也是很重要的。

租或买? 哪个好?

谈过了买屋、卖屋等课题,另一个是租屋好,还是买屋好?最近这段期间,公共与私人机构,先后提出“若买不起房屋、不妨选择租房”的建议,在市场引发另一个讨论的课题,政府有关方面认为,除了兴建更多公共房屋,增加可负担房屋的供应量,租屋也是解决中低收入家庭的方案之一,以便他们可以住进质量不错的可负担房屋。

不过,市场人士认为,租屋也有不利的地方,最大的顾虑主要是:担心居住的期限不稳定,不知屋主何时会终止租约,而且,租屋只是作为暂时无法供屋者的选择,一般来说,不是长期方案,多数大马人和亚洲人一样,倾向拥有自己的房屋,除了买来自住,有些买来投资、对冲通货膨胀,也有一些是财力充裕,购买房产来养老,就是多一个可以收租金的单位,到时能有“被动收入”来源。

针对购买不起房屋,不如先租屋的观点,购屋者协会中文组主任陈钟灵说,马来西亚人普遍还是希望,能拥有一间属于自己的房屋,毕竟租屋不是长久之计,除非是经常转换工作地点,为了迁就才选择短期间租屋,如果是这种情况则另当别论。

当然也有一些人,因本身财力追不上房价的升幅,已经放弃购屋,不过,他们的家人或长辈多数希望,他们只是过渡期的决定,在本身财力改善后,能改变想法与决定,加入购屋者的行列。

40万以上供应足 却买不起

较早前,国家银行实施的打房措施,确实让产业交易降温,也对产业投机起到抑制作用,可是,由于房价降幅不大,加上银行把关严谨,导致许多人无法实现购屋梦想。坦白说,这一两年,一手或二手产业市场,待售单位较多,买家有更多选择,不过,多数都是因为购屋者财力不强,必须向银行贷款获取融资。

可是,要获得银行提供融资并不容易,其中一些贷款申请者,个人负债比例较高,其他房贷申请不获批准,多数是收入达不到分期付款设定的条件,就是每月的房贷分期付款,不能超过薪金净收的三分之一,假如分期付款已占收入的一半,那么,显然无法获得银行批准房屋贷款。

以大马市民的人均收入来看,普遍只有能力购买价格低于30万令吉的房屋,可是,在当前的产业市场,以40万、45万,以及50万令吉的单位居多,基本是供应超过需求,以这些房屋的价位,若要有能力购买,个人或联名者,每月至少需要赚取9000至1万令吉才符合贷款资格。

中央政府、州政府意识到市民难购买房屋的问题,已先后推出多个可负担房屋计划,例如一马房屋、青年房屋、我的首间房屋、人民组屋计划、一马亲民房屋、理想房屋、联邦房屋、我的雪兰莪房屋、槟城可负担房屋、愿望房屋等等。

【结语】在大吉隆坡计划下的延长轻快铁干线及捷运(MRT)发展计划,带动毗邻产业价格水涨船高,具备交通便利的条件,成为产业升值的最佳保证。不过,由于吉隆坡供产业发展的土地不多,越来越多的新产业计划,开始转向吉隆坡郊区发展,雪兰莪州的产业发展步伐,已开始转向州内以南或以北的地区。

2019年产业市场保持稳定,以商业产业为发展的扶持领域,也是吸引投资的引力,在大马推行工业革命4.0,以及发展数码经济的同时,预测工业产业在吸引投资和提供就业机会,也扮演重要角色,长远来说,大型基本设施计划将是发展的催化剂。

2020房产市场会否复苏,产业界人士表示,这要看多方面因素,例如经济发展的形势、马币汇率的表现,人民的就业机会,前景是否乐观,以及各行各业的发展情况。

作者 : 郑碧娥 
文章来源 : 星洲日报 2019-05-27
 
https://www.sinchew.com.my/content/content_2059838.html
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