国家银行在5月7日宣布减息0.25%，指标隔夜政策利率（OPR）从3.25%降为3%，这是国家银行自2016年7月13日（星期三）召开议息以来，首次调低隔夜政策利率，以期在全球经济风险升温之际，捍卫国家经济成长，2018年大马经济取得4.7%成长率，预测2019年经济成长率，可以保持在原有水平。

利率小降
储蓄vs买屋

市场人士深信，国行宣布下调隔夜政策利率，料有助带动交易缓慢、走势低迷的房屋市场。坦白说，利率下调了，如果将多数现金存放在银行的定期存款，回酬率更为薄弱，有能力购买房屋的，会规划购买房屋来投资，特别是能买在容易出租的地点，回报率将比把钱存放在银行理想。

这几年，银行的存款利率普遍偏低，50万令吉的公寓，如果租金是2000令吉，比起将钱存放在银行赚取定期存款利息理想，以4%的12个月存款利率来计算，50万令吉的利息收入是2万令吉，除以12个月，每月收入为1666令吉。

如今，12个月存款利率只有3.1%，或稍微高一点（不过，需符合条件，可能是黄金岁月或其他类型的存款，则另当别论）。如果将50万令吉放在银行的定期存款，利息收入减至1万5500令吉，折合每月收入大约只是1292令吉。

我们以月租2000令吉做为例子，那只是保守估计，如果房产位于理想地点，配有一些基本的家具和其他屋内设备，例如壁橱、冷空调、热水器，租金可到2500令吉或更高水平，如果容易收到租金，其实，投资房产是可行的。

房价下跌才是关键

国家银行不久前宣布降低利率，对购屋者来说，是否为购屋的良好良机，业界人士看法不一。从理论上来讲，隔夜政策利率下跌，就是鼓励人们消费或投资，存放在银行的资金数额相应减少，因为钱的贬值将更明显。

隔夜政策利率的下调，旨在维持货币宽松政策立场的一致性，以确保国内经济能够持续稳定发展，随著降低利率，本地多家商业银行也调低基本利率，从简单的数据来看，假如商业银行同步调低借贷利率，向银行领取产业贷款者，每月的分期付款可以减少一些支付，可能介于数十令吉至数百令吉的数目，至于可以节省多少钱，就看个人的贷款数额而定。

每月供期减2至3%

投资银行研究经理表示，降低隔夜政策利率，并不会为马币带来不利影响，相反的，这项措施或许可带动马币汇率，不过，关键在于能否引来更多外来投资，至于能否带动产业市场的投资，市场人士认为，也许需要观察3至6个月的时间。

肯纳格证券分析报告指出，隔夜借贷率降低25个基点，从3.25%下调至3%，假设贷款额度为90%，降息25个基点将使到每月份期付款减少2至3%，也意味可负担能力的改善将是同样的比率（2至3%之间），对大众房产市场的购屋者是有利多于不利，他们对可负担比率的反应比较敏感，不过，严格来说，影响效应料不足以大力推动更多的房产交易，除非降息幅度比较大，例如超过50个基点，则另当别论。

降息不足推动买气

降低利率已经是事实，是否应该考虑购买房屋？针对这点，实力产业经纪公司总裁陈建业说，如果购屋者申请房屋贷款获批准，应该考虑掌握发展商提供折扣优惠机会，进入一手市场选购房产单位。

许多房屋投资者也会掌握这个机会购买房屋，但对多数“无屋一族”而言，目前的屋价仍有些高昂，即使调低房贷利率依然不容易买得起房子。陈建业受访时表示，现在的房产市场仍相当看淡，预计调低隔夜政策利率后，带动房产市场的层面不会太广。

“最重要的是政府设法将房屋价格降下来，由于发展商需要承担一些建屋基本设施的费用，因此，可能会将一部份成本转嫁给购屋者。”

20万房屋供不应应求

陈建业认为，不排除宣布调低贷款利率后，会有人掌握机会购买房屋，不过目前市面上以30至50万令吉、或更高价位的房屋居多，首购族普遍无能力购买价值30万令吉以上的房屋，他们对20万令吉或以下的房屋需求比较大，可惜这个价位的房屋供应不多。

另一名产业经纪说，二手屋的市况也不理想，现在年轻人的房屋可负担能力，还是比较弱，加上价格在20万令吉或以下房价的单位，普遍位于偏远地区，如果要购买，本身必须要有轿车，或是有交通工具抵达的地方，否则，买了房屋、又要购买汽车，谈何容易？

不过，陈建业补充，如果有公共交通工具抵达的地方，虽然地点稍微远一些，坦白说是可以考虑的，因为出入交通的便利性应该会逐渐改善，无论如何，调低隔夜政策利率，预料将对房产业市场带来正面影响，待个别商业银行调整借贷率，包括房贷利率，将有助减轻负担。

批贷严谨首购族贷不起

友联房地产经纪公司总经理包久武说，现在的首购族、特别是加入就业职场数年的年轻人，他们的隐忧是：申请银行贷款面对非常严厉的审核，就算申请者薪水符合购屋条件，银行也会调查申请者，是否有能力维持长期的偿付能力，包括其信用纪录。

房屋拍卖走高

他表示，根据了解，最近几年拍卖房屋的形势持续往上升，尤其是对中下阶层购屋者的影响更大，当他们拖欠或还不起房贷时，过了一段时间，银行将会采取拍卖房屋的行动。

不过，他认为，发展商现阶段提供回扣，例如只付少许的头期钱，包括免律师费和印花税等优惠，鼓励首购族购买房屋，这其实是一个机会，至少购屋者不需要准备比较大笔的首期钱。

“拥有房屋”降低10%房价

雪隆地区一些产业发展商的促销人员披露，今年初开始配合政府推出的“拥有房屋”计划运动，除了降低产业售价10%，也提供其他一些优惠，公司接获不少产业买家的电话询问，或者前来观看待售房屋的示范屋，显示购屋者有关注这项推售产业运动，前来观看者当中，有一些预订了房屋，可是，在申请房屋贷款的阶段，有30%至40%的申请者，无法获得银行批准贷款，显示银行仍采取严谨的贷款指南，对条件不达标者，不会轻易让他们过关。

当然，商业银行有他们的考量，从做生意、维持利润的角度出发，这是难免的，银行房贷利率下调，对买家及投资者是一项好消息。相信产业发展商，产业经纪将以降息来促销房产。

一名产业顾问表示，在购买房屋时，房贷利率扮演重要角色。举个例子，有人购了一间50万令吉的房屋，还了5年房贷后仍欠银行48万令吉，显示那几年的分期付款，是在偿还银行的贷款利息，尚未能大幅降低房屋贷款的本金，相信降息可以在这方面协助首次购屋者。

他补充，一般的银行利率是跟随市场调动，国家银行宣布调低隔夜政策利率后，房贷利率将会下降。同样的，银行的定期存款也会相应调低。

银行会进一步提高房贷吗？

根据肯纳格证券行的分析，目前，产业贷款约占银行体系现有贷款的47%，其中住宅产业占34%、商业产业贷款占13%，这是相当高的水平。

而且，商业银行将服务公寓，以及小型办公居家单位（SOHO）列为商业产业或住宅产业，这一点尚不太肯定。

根据房屋发展法令（HDA）的诠释，服务公寓是住宅单位，可是，其中一些计划坐落在商业地契的土地上，配发的是商业地契，因此，住宅相关产业的贷款，可能高过34%，在这种情况下，商业银行还能承担多大比率的产业贷款？

根据市场相关领域的了解，产业贷款市场面对的挑战保持严峻。

换句话说，银行要大幅度提高房贷，看来还是不易。

了解贷款利率配套  量力而为

陈建业表示，希望这一次的降低贷款利率，可以协助更多人落实购屋计划，虽然降息幅度不大，希望可以起带动市场作用，吸引有心购屋者的目光，尽管贷款申请不容易获批，不过，还是要尝试，这次机会过了，下次机会将在何时到来，没有人可以预测。

不过，购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，假如屋价降幅不大，贷款申请难获批，市民收入没有显著提高，准备落实购屋计划，仍是相当大的挑战。另外，他表示，购屋新人可能对借贷利率不大了解，特别是在2015年2月1日起，商业银行以基本利率，取代基本借贷利率。

银行依个别成本调息

这两个借贷利率的不同点是：基本借贷利率是由国家银行全权控制的利率，国家银行设定利率后，商业银行以此利率为制定借贷率的标准，反之，基本利率则不由国家银行控制，而是由个别商业银行以本身的营运成本、借贷风险和偿还成本为考量，自行调整后的基本利率。

他补充，之前签署贷款合约时，其贷款利率是基本借贷利率减2至3%的额外利率，现在采用的基本利率，则是加上额外利率，成为有效的贷款利率。对贷款者来说，房屋贷款利率是越低越好，这样可以节省一笔利息开销。

另外，银行的贷款配套也有锁定期，现在多数至少3年，而且是从银行发放第一笔分期付款开始计算，不是以签署贷款合约算起，这表示，假如个人领取的贷款额度越低，要度过锁定期将越久，举个例子，假如A小姐的银行贷款额度是70%，待她支付前面的30%自付购屋款后，才轮到银行支付第4笔分期付款，支付30%的分期付款，可能需要6个月的时间。

在锁定期之前还完所借的款项，会被银行罚款，假如罚款比率是3%，就是3%乘以贷款数额，不是尚欠的贷款数目，也许被罚款的借贷者不多，因为可以在短期间内还清贷款者，一般来说数目并不多，比较可能做到的是，脱售该房产单位，假如脱售价理想，或是贷款额额不高，足以概括被罚款的数目，问题也就不大。贷款者与银行签署贷款文件时，通常获告知这些条件，同意了才签署。

房市停滞不前

产业顾问公司大马亨利行首席营运员邓志明说，这些年来，贷款的问题一直影响大马人民购屋的规划，发展商在一些地区推出的房产价格，依然属于偏高水平，由于购屋者不容易领取产业贷款，产业领域的发展似乎停滞不前。

许多发展商希望国家银行、商业银行放宽房屋贷款的要求，包括允许他们为首购屋者提供兴建期间免利息的要求，过去，发展商提供兴建期间免贷款利息安排，为购屋者承担利息开销，在某种程度上减轻首次购屋者的经济负担。

这一次的降息是否为购屋的好时机，并且有利于产业市场的交易，现阶段仍有待观察，对于尚未还清房产贷款的购屋者，每月的分期付款或许能有所减少，至于能省下多少的数目，有赖于尚欠的贷款数额。

结语

目前，银行普遍面对需以较伸缩性的方式处理贷款申请，隔夜借贷率的降低，可以带给有关领域一些舒缓空间，惟将房产需求推至高水平，预测可能性不大，毕竟家庭债务依然保持在偏高水平，2018年杪介于国内生产总值的83%，比2017年的83.8%稍低，不过，仍是个不容忽视的数据。