伍先生来信提问投资房产的问题，他说一般人多数认为，投资房产最好是将产业出租，才不会导致投资零回酬或是倒亏，他在信中补充，不少朋友面临出租产业问题多的烦恼，不只要忙于处理租户留下的手尾，最后还要处理屋内设备损坏的烦恼事。

拥4产业2车 出租2公寓

他与太太联名拥有两间公寓、一间排屋及一个办公单位，他们住在排屋，办公单位自己使用，其他两间公寓出租给上班族或学生。

去年初开始，他们陆续面临租客拖欠租金的问题，拖欠的理由很多，例如收入不稳定，拖欠的数额经常达3个月，已超过两个月的房屋抵押金，提出要他们搬迁的通知，他们又支付一个月租金，诸如此类的情况一再发生。

伍先生与太太今年53岁，育有3名孩子，还有一名仍在本地大学念书，另外两名孩子加入职场不久，其中一名前几年到海外深造，虽然是收费相比之下比较低的国家，可是由于那几年马币汇率疲弱，因此所准备的经费超出原先的预算，导致伍先生与太太的储蓄缩减了。

除了自住排屋贷款已供完，其他几个单位仍未还清银行贷款，3个产业单位的贷款分期大约5400令吉，管理费总共约600令吉，如果两个公寓的租金收足，大约是3000令吉，租金并不足以偿还银行的贷款分期。

此外，两辆汽车的贷款，其中一部的贷款分期已经还完，另一部的贷款分期是900令吉。

两人从事室内设计的工作，近年来市场景气比较差，竞争也相当激烈，生意赚幅日益缩小，目前仍有聘请两名职员协助打理业务。

除了生意的周转资金，银行储蓄和公积金储蓄并不多，主要是创业前受薪时缴纳的储蓄，后来暂停一个时候，前几年恢复缴纳。现在每月的收入勉强可以应付日常开销（包括产业的贷款分期、两名职员和两人的薪金），不过接下来的情况就很难预测。

请问理财师：如何进行投资产业的规划？

答：读者伍先生面对租户带来的烦恼，确实是许多人的经历，一些人面对租户不还租金、拖欠水电费，而且又不肯搬走的问题，这是投资产业最不值得的地方。假如已还清产业单位的贷款分期，暂时空置问题并不大；但是如果产业的贷款分期尚未还清，本身持有产业的能力比较不足，这个时候就需要进行调整，继续物色租户或是脱售房产，以松绑个人的财务状况，需要谨慎思考、然后做出决定。

能力不足  需要调整

永佳财务规划公司理财师陈建业说，在目前市场景气欠佳的时候，伍先生公司业务的收入仍可以应付日常开销、产业贷款分期、员工的薪金、本身和太太两人的薪酬，可以说情况还相当平稳。

不过，借用伍先生的话，接下来的情况就很难说，相信伍先生有意识到，形势可能不大理想，与其到时面对较大冲击，不如现在就做出调整。基于办公单位供自用，因此目前需要保留这个产业，除非日后生意规模缩小，可以选择搬回家办公，到时再来考虑出租或出售。

来到另外两个出租的公寓单位，来信没有提及产业所在地点，是否位于增值潜能大的地区。我们推测，可能不是大热门的地点，在一些很热门的地点，一般租户比较不会得寸进尺；一些租户会认为，产业所在地点不热门，等待出租单位较多，屋主面临较大竞争压力，要租户遵守租约的条件不强。

信中提及通知租户搬迁，他们会交来一个月租金，显然就是这种心态，能拖就拖，一些租户甚至会认为：“我们每月在帮屋主供房屋贷款。”可是他们忘了，购买产业单位，不是局外人认为的简单，如果缴交房屋租金，就等于是供还房屋贷款，情况这么简单，那就应该自己规划置产，每月供还银行的贷款分期，日子久了就有一个属于自己的房产。

为何说购买产业不是这么简单？首先必须符合银行贷款的条件，还要有一笔首期钱，律师费、印花税、装修费等等，这些费用加起来是一笔不小的数目。

请租户搬走  再脱售房产

我们继续说重新规划投资产业的课题，当我们面对难收租的问题，就应该设法请租户搬走，然后设法脱售该房产单位，租户白住久了，可能更加不愿意搬迁，别忘了，出租房产的租金收入需要报税，有关当局不会因为租户拖欠租金，宽待投资房产的业主，他们会这样告诉业主：“租户拖欠租金，催收租金是业主的责任，不会因为收不到或难收到租金，而在征税方面手软。”

也许有些业主不舍得放掉手上的房产单位，认为卖了就买不回来，这话有其一定的道理。可是出租给不还租金或拖欠租金的租户，在投资来说，等于是零回酬，而且许多时候，当我们领回房屋时，可能需要一笔钱来修理房屋破损的地方，不少投资房产的业主，面对房屋租金收入扣除修补房屋的费用，可能只剩下数千令吉，这是令人沮丧的投资成果。

最后要补充一点，保留其中一个或两个公寓单位都脱售，就交给伍先生与太太做决定，

可保留地点理想房产

如果要保留，最好是留一个位于策略性地点的单位，也许地点不理想的难脱售，或是脱售价格不美，可是房屋放久了屋况走下坡，日后可能更难脱售，特别那不是永久地契的房产单位，转售价的增值幅度可能日益缩减。