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企业“迁徙” 蔚然成风‧二三线城市办公楼向晴

Tan KW
Publish date: Thu, 27 Jun 2019, 02:07 PM
产业话题

商业产业例如店屋、办公楼市况是否欣欣向荣,反映城市的经济蓬勃与否,首都吉隆坡和其他大城市,是不少大企业、跨国公司设立总部的地方,对商业产业的需求保持可期。

不过,在分散集中大城市办公的趋势日益普及,一些企业将总部迁往二线城市,以减轻营运成本,例如最大支出项目的租金,进入网络时代,先进的科技,带给人们许多的便利,大家不需挤在城市办公,促使二线、甚至三线城市的商业产业后市看起。

亚罗士打稳定

吉打首府亚罗士打量身订造办公楼,2018年市况淡静、需求有限,情况持续至2019年,这些量身订造办公楼,多数是由政府机构租用,而且锁定租期,因此,市场走势变化不大,租金也不会有大起落,投资回酬和资本价值可能面临压力,整体来说,亚罗士打的量身订造办公楼市场保持不变。

另外,亚罗土打店屋办公楼的整体表现保持稳定,业主优先保留首要地点的现有租户,租金没有起落,投资回酬下跌,市场对2-3层楼店屋办公楼的需求回升,主因是供应有限,租户对地面那层单位的需求不错,不过,对较高层单位的需求下跌。

怡保租金上升

在怡保,量身订造办公楼市场保持稳定,表现比较理想的是新完工大厦,租金要价可以比较高,出租率也比较好,特别是位于好地点的办公楼。

怡保的量身订造办公楼主要应付当地企业、金融机构,还有中小企业对办公空间的需求,地面那层的零售空间,有赖于怡保老城区和新城区,一些热门旅游区的活动,店屋办公楼的投资者,应该放眼靠近旅游区的地点,以便获取较理想租金。

目前,量身订造办公楼的租金,保持在每平方呎1令吉50仙至2令吉80仙,店屋办公楼的租金,料上升至每平方呎1令吉70仙与3令吉之间。

整体来说,亚罗士打的量身订造办公楼,面临需求紧缩冲击,影响租金成长率,以及价值的增长空间,怡保较新的量身订造办公楼,料将取得较高租金和出租率。

上述两市场的当地公司和商家,主要选择店屋办公楼,在怡保,涉足旅游服务业的店屋办公楼,是表现比较理想的商业产业。

芙蓉好坏参半

芙蓉办公楼市场的买家,多数是投资者,最近不少新的分层办公单位推出市场,店屋办公楼出现供应过剩情况,表现好坏参半,分散办公地点的趋势将日益普遍,特别是转向新的商业区设办事处,成功的例子是:UptownAvenue,包含国际食品与饮料展销中心、金融机构和零售品牌,有助提高店屋办公楼的出租率,在发展完善住宅区的店屋办公楼,别具吸引力。

马六甲偏软

马六甲的量身订造办公楼,2019年走势没有显著变化,预料将面对较新办公楼的竞争,特别是在新兴商业区,企业租户过去几年削减规模,加大业主之间的竞争压力。此外,店屋办公楼的交易量和交易价值,已分别下跌,2019年可能会有改善,经济展望乐观是看好因素。

位于可以吸引游客地点的商业产业,继续排在市场需求的榜首,价格在50万至70万令吉的双层店屋办公楼,是2018年交易活跃的产业类型,尽管预测店屋办公楼在2019年的市场偏软,仍是市场优先考虑的选项,店屋办公楼每平方呎租金1令吉80仙,大约是量身订造办公楼每平方呎3令吉20仙的一半。

峇株保持稳定

在柔佛峇株巴辖只有两栋量身订造办公楼,分别是:Sin Long大厦和Chin Yong大厦,整体出租率大约70%,供应与需求有限,促使市场保持稳定。在Taman FloraUtama,有比较多的店屋办公楼交易,也是永旺霸级市场和Square One购物商场所在位置,预料价格变动不大,不过,在D'Garden商业园和River City商业园供应增加的情况下,租金和出租率面对压力。

整体来说,这是对买家较有竞争力的市场,在设备完善地区,店屋办公楼的出租率继续获看好,以需求来说,食品业是主要的推动力,例如Taman Setia Jaya,TamanBukit Pasir,以及新近完工的D'Garden商业园。

整体来说,量身订造办公楼不是2、3线城市的首选,店屋办公楼是买家/租户的市场,现有和新增供应超越需求,市场需求转向店屋办公楼,主要是租金水平较低,在峇都巴辖和芙蓉,焦点是在新的产业和设备完善的住宅区,马六甲继续与旅游业同步成长。

哥打峇鲁淡静稳定

与之前一年的趋势一样,哥打峇鲁2018年量身订造办公楼淡静且稳定,主要租户是金融机构、企业界、保险公司和政府相关机构,租金和出租率变化不大。

虽然2018年交易量下跌,不过,哥打峇鲁3至5.5层的店屋办公楼,价格保持在50万至100万令吉,市场对策略性地点,例如哥打峇鲁Waterfront,哥打峇鲁市中心和话望生新镇的店屋办公楼,需求保持强劲,多数的交易围绕在40万至100万令吉,包括2至4.5层的店屋办公楼,新完工的计划有一些空置单位,地面那层和第一层单位,享有不错的订购率。

瓜登表现稳定

2018年,瓜拉登嘉楼量身订造办公楼市场表现稳定,现有供应足以迎合紧缩和稳定的需求,主要来自政府部门,这一年并没有新增供应,预料2019年表现停滞不前,在瓜拉登嘉楼,市场对店屋办公楼需求殷切,主要是州内有不少中小型交易商,瓜拉登嘉楼店屋办公楼的租金,比量身订造办公楼稍高,这一产业类型的投资回酬不错,投资者可放眼6.5%至7.5%的回酬率,以及长期资本增值,租赁市场可期,中小型交易商的财力,可能不足以购买一个单位。

与此同时,3─3.5层店屋办公楼,价格在100万令吉和以上,是2018年交易量最多的单位,位于Alamanda广场和Panji Curve、Draw Bridge和Mayang Village Mall的新发展计划,预料将释放新商业机会及激发市场的需求。

关丹供应过剩

在彭亨州关丹,该市的量身订造办公楼,2018年市场停滞不前,租户主要是企业界、金融机构和海外投资者,一般需求来自老旧办公大厦的企业租户,搬迁至新的产业大厦,以提升企业的形象。

当地多数的业者比较倾向选择店屋办公楼,2018年市场出现供应过剩情况,预测2019年情况比较理想,需求可能稍微回升,市场焦点集中在吸纳卖不完的单位。

整体来说,量身订造办公楼在东海岸地区相当受欢迎,毕竟这类型产业单位不多,店屋办公楼基于其租金较低,也是多数企业的首选。
 

拿笃平淡 发展缓慢

沙巴拿笃的店屋办公楼市场,2018年市况平平,市场对这类型产业的需求,有赖于当地企业界的业务表现,加上供应过剩,因此,对租金和出租率造成压力,产业的价值保持稳定,预计在2019年不会进一步下跌,可能在2020年或之后从谷底回升。

在斗湖,量身订造办公楼整体市况保持稳定,供应和需求皆不多,2019年,市场持谨慎乐观态度,发展商保留推出新产业计划,任何新计划的订购缓慢及稳定,租用店屋办公楼单位多数是:食品与饮料业者、娱乐中心,而且地点必须是比较靠近住宅区。

在纳闽的店屋办公楼市场,2018年走势缓慢,需求有赖于当地企业,可是,他们的业务发展步伐已经放慢下来,新店屋办公楼完工,将对租金和回酬造成压力,预计2019年店屋办公楼的价值保持在原有水平。

与此同时,量身订造办公楼保持不变且稳定,目前,纳闽没有新增量身订造办公楼供应。

在砂拉越美里,量身订造办公楼供应与需求保持紧缩,多数的租户是油气业相关企业,店屋办公楼走势缓慢、市况偏软,美里的店屋办公楼供应过剩,预料影响2019年的租金和投资回酬表现。

至于民都鲁,该市的量身订造办公楼,2018年整体表现停滞不前,预计将延续至2019年,店屋办公楼受到供应过剩的影响,影响租金和投资回酬,店屋办公楼的投资欠缺吸引力,购买的店屋单位多数供自用,一些买家比较保守,选择在发展起来的地区购买转手单位。

此外,在诗巫,该市的量身订造办公楼,多数的空间是业主自己使用,店屋办公楼市场持平,因为卖主有拥持能力,虽然市场面临供应过剩问题,不过,地点决定办公楼的表现,设备完善的地区,享有偏高吸购率。

整体来说,东马的量身订造办公楼市场紧缩,供应有限,需求以利基市场为主,预测2019年变化不大,多数市场仍存在店屋办公楼供应过剩的情况。

资料参考:CBRE/WTW产业顾问公司市场报告

亚庇平稳租金下跌

在过去的一年,沙巴量身订造办公楼市场,与过去几年一样,变化不大,6660万平方呎、楼高8层的沙巴关税局大厦,就在KK Sulaman路联邦行政大厦附近,现代化的大厦、拥有独特的设计,能够抵挡七级地震,在2018年并没有私立量身订造办公楼完工。

整体来说,2018年沙巴量身订造办公楼市场,走势没有甚么变化,该领域走势保持平稳,订购和租金面对下跌压力,传统店屋和现代化标志办公单位,业主必须制定具竞争性的租金,以加大出租吸引力。

与此同时,已完工的店屋办公楼,包括Harumas118(18个单位)、Alamesra Plaza Utama第3期(55个单位),它们皆位于亚庇北部地区。

古晋过剩 租金停滞

砂拉越古晋量身订造办公楼的表现,继续保持呆滞,租金水平也停滞不前,店屋办公楼/店屋的供应依然过剩,未来仍将面对严峻挑战。

与之前一年一样,2018年古晋并没有推出新的办公楼计划,在2018年完工的少数办公大厦包括:机场路朝圣基金大厦,共有6层楼高、2160平方公尺的面积,还有Sentosa Parade办公楼大厦,靠近Kota Sentosa和Gala City,这两个较新产业计划的发展,是综合店屋办公楼的一部份。

古晋办公楼市况保持呆滞,价格也停留在原有水平,由于办公空间日益增加,并陆续加入市场,而店屋办公楼是办公楼替代选择的主要供应量,可是,吸购率缓慢,租金下跌至少过每平方呎3令吉的水平,即使在首要地区情况也大致相同。

与此同时,在古晋2018年有不少店屋办公楼/店屋完工,截至2018年第2季,新增供应估计大约1053个单位,由于供应过剩,古晋市的店屋办公楼/店屋,空置率上升,租金和销售也受到影响。

2018年推出大型店屋办公楼:Royal Richmond广场,献售70个单位,这些4层楼店屋位于拿督慕斯达化路,由Kenbest公司发展。

2018年完工计划

米兰广场——61个单位的4层楼店屋,就在Vivacity商场对面,已开始经营生意,Wan Alwi沿路是著名的住宅区。

Metrocity广场——23个单位的3层店屋办公楼组成,位于马当地区,该地区是第二首要商业区。

Gala City——250个单位的店屋办公楼,与两栋公寓、零售步行商场,组成一个综合产业计划。

TabuanTranquility——店屋单位最后阶段,献售小型家居办公单位(SOHO)、店屋和公寓。


文章来源 : 星洲日报 2019-06-25
 
https://www.sinchew.com.my/content/content_2073554.html
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