人民以平常心期待及看待2020年财政预算案。坦白说，对於不同领域措施的实行，普遍不抱有太乐观希望，预算案公佈後，显示利好措施并不多，特别是与房产领域有关的一些措施，惟一的期望只能说，一些稍微利民的措施在来年能有所改进，以便人民受惠的层面可以较为广泛。

调整盈利税基准年

针对2020年财政预算案，大马产业经纪协会（MIEA）指出，在预算案提呈之前，政府欢迎各方提供意见，协助2020年预算案的草拟，代表全国超过6000名经纪的大马产业经纪协会提呈有关方面愿望清单，最多的呼求是：放宽现有借贷指南、降低外国投资者的购屋门槛、减少滞销产业单位及重新调整产业盈利税（RPGT）等措施。

该协会认为，关于产业盈利税的征收，从2020年1月1日起售卖满5年、第六年以上房屋的措施，产业价以2013年1月1日起为基准，比2019年财政预算案建议，从2019年1月1日起实施，并以2000年价格为基准较为理想。至少依赖脱售产业，进行财务规划的真正投资者，他们必须缴交的产业盈利税稍微少一些。

“虽然我们希望购买产业第六年起脱售，不应该被征收产业盈利税的诉求没有被采纳，不过调整基准年的计算是正面进展，期待二手市场可以获得带动，交易可以逐渐活跃。”

先租后买顶限调高

大马拥有房屋的便利性，也透过一些房屋融资新措施获得改善，主要是提供给首次购屋者，在国家银行提供的可负担房屋资金，购买可负担房屋的准则从之前购买15万令吉，增至30万令吉房屋，这项制度下的贷款利率为3.5%，分期付款可以长达40年。

该协会补充：“过去的事实告诉我们，降低利率之后，市场对产业的需求将改善，融资成本较低有助提高个人购买产业的能力。”

财政部长林冠英在提呈财政预算案时指出，截至2019年9月，在上述计划（总值达4亿7270万令吉房产）下提呈的申请书，其中840份已获批准，批准比率为77.9%，获批总值为1亿5620万令吉。

另外，关于“先租后买”计划，政府将与金融机构合作联手推出，金融机构提供100亿令吉，政府负责30%或30亿令吉担保扶持。至买屋比较好或租屋比较好，这是许多物色房屋者，经常举棋不定的情况，买或租也许各有优劣点，见仁见智。

在“先租后买”计划下，首次购屋者可以购买价格不超过50万令吉的房屋，申请者租下该产业满5年，租客如果决定购买，可以用当年签署租约时的价格买下来，政府将提供免产业印花税的优惠。

“我们欢迎政府的一些努力和举措，不过也缺少一些可以推动产业市场的措施，先租后买制度下的奖掖及国家银行提供的可负担房屋融资，是否推广至二手市场的交易，这一点并没有明确指出，我们恳求政府可以将这项措施，推广至二手产业市场。”

盼推广至二手产业

从有关计划的资料显示，“先租后买”专注在政府房产计划、首次购屋者，可是如果希望从二手产业市场选购属意房屋者，却无法享有预算案糖果的好处。二手市场的主要优势：提供的机会是新产业计划比较少有的，就是理想地区的地点。

关于滞销房产的课题，产业经纪协会认为：“产业市场滞销房产多，有几个不同的因素造成，政府降低外国人在大马购屋的最低门槛价是合时宜的，全国产业资讯中心在2019上半年的产业市场报告指出，价格超过60万令吉的房产，占滞销房产30.2%，其中价格超过100万令吉占最大比例：12.8%；90万至100万令吉：1.7%；80万至90万令吉：4.4%；70万至80万令吉：3.3%；60万至70万令吉：8%，总共30.2%。

林冠英在他的讲词中披露，降低外国人购屋门槛，主要是期望削减滞销共管公寓和公寓单位，截至2019年第二季滞销房产总值达83亿令吉，这项措施将从2020年1月1日起生效、为期一年。

该协会表示：“我们认为这是一项正面举措，进入我国的海外直接投资增加，将可带来乘数效应，希望各州政府也配合联邦政府的调整购屋门槛措施。”

2020年预算案关于产业措施的重点

●金融机构提供100亿令吉供“先租后买”计划、政府负责30%或30亿令吉的担保。

●外国人在城市购屋门槛降低，从只可购买100万令吉或以上的房产，调低至可以购买60万令吉的单位。

●国民储蓄银行资助的青年房屋计划，延长至2021年12月31日。

●1亿令吉拨款供公共房屋维修与装修工程。

●产业盈利税计算基准日，从之前以2000年1月1日产业价为准，调整为以2013年1月1日的价格为准。

●在大马城增建5000间可负担房屋，提高土著承包商参与大马城“人民公园”的建设。

●7000万令吉拨款供发展联邦土地发展局新一代垦殖民房屋计划，9000万令吉提升联邦土地发展局地区的道路和基本设施。

●80亿令吉供发展巴生加厘岛，以便将巴生港口发展为区域海事中心及货运物流中心。

多管齐下  助年轻人拥屋

在“拥有房屋计划”（HOC）运动的推动下，发展商售出2万1000间、价值大约134亿4000万令吉的房屋，超越发展商原先预订首6个月的30亿令吉目标。与此同时，政府推出的青年房屋计划，主要是协助年轻人拥有第一间房屋。

与“先租后买”一样，“拥有房屋计划”（HOC）运动也是国家房屋政策2.0策略，参与该项运动的发展商给予购屋者至少10%的折价、免律师费和印花税等优惠。

另外，由国民储蓄银行推行的青年房屋融资计划，将从2020年1月1日起推出，直到2021年12月31日，为期2年。通过国家抵押机构提供的10%贷款担保，让借贷者可以取得全额融资，同时首两年获得200令吉津贴，只限一万个房产单位的成功申请者。

拨款1亿充中低价分层产业维修费与此同时，为确保组屋、公寓电梯的安全使用，政府顾虑到中低价分层产业没有获得照顾，特别建议从2020年起拨款一亿令吉的维修费，确保电梯、电线、排污管和屋顶状况良好，并且可以安全使用，这些都属于照顾城市中低收入群福利的惠民措施。
 

滞销焦点转向发展商

产业顾问公司莱坊认为，2020年财政预算案，在正视滞销房产行动跨前一步，对公共、私人领域及购屋者和投资者，住宅产业领域仍是焦点，不过该顾问公司看到，为克服目前的滞销房产问题，焦点从购屋者、转向产业发展商。

莱坊产业顾问公司董事经理沙古南表示：大马拥有较高比例的建成、未能出售高楼住宅产业，价格在60万令吉或以上价位占53%、60万令吉以下占47%。

“政府建议让外国投资者，可以购买城市中60万令吉以上的滞销公寓，这是一项大胆的措施。”

他认为，这可能是克服滞销房产的即时措施，不过房产滞销问题是因为一些因素造成，例如房产类型、地点和价位不匹配。一些房产单位无法售出，主要是地点不理想，特别是出入交通不方便、远离市区、基本设施缺乏等等。

沙古南说，拥有房屋计划延长至2019年12月31日，获得购屋者和发展商的普遍支持，至于是否继续延长则未能确定。这项计划和“先租后买”计划可以说是政府推出的利好措施，除了正视共管公寓和服务公寓滞销的问题，拥有房屋计划和“先租后买”计划皆可协助提高大马人，特别是较低收入群的拥屋计划。

“‘先租后买’将配合拥屋计划的推行，焦点放在年轻的买家，确保他们在购买房屋之前，有足够的时间进行规划，而且财务状况良好，我们期待未来有更多维持房产市场复苏的利好措施。”

外国人买屋门槛降至60万

大马私人界产业顾问、经纪、产业管理人与估价师协会（PEPS）卸任会长黄广安，针对2020年财政预算案，一些有关产业市场的措施表示，为克服高达83亿令吉（截至2019年6月30日）已完工、卖不出的共管公寓和公寓，政府调低外国产业买家，在本地城市置产的门槛，就是从100万令吉调低至60万令吉是即时的措施，他估计，预测将有较多外国买家进场选购，并有助于促销一些滞销公寓单位，60万令吉不用在有地房产，主因包括有地房产的滞销情况并不明显。

也是VPC Alliance（马）私人有限公司董事经理的黄广安说，公民和永久居民在大马购买产业满5年，第六年起脱售，仍需被征收产业盈利税，不过基准年从2000年1月1日改为2013年1月1日计算，料可削减卖主需面对的产业盈利税负担及在2020年起可以带动更多的产业交易。

他补充，金融机构提供100亿令吉供“先租后买”计划，以协助首次购屋者，购买价格不超过50万令吉的房屋，这是一项不错的措施，同时允许较多有潜力的买家，先以租屋的方式投资房产，然后进行购屋规划。在这笔基金的基础上，预计许多有潜能的购屋者，将能实现购买首间房屋的计划。

5%盈利税保持 加重业主负担

购屋者协会中文组主任陈锺灵依然认为，业主持有房产满5年，在第六年起脱售仍需被征税，这不是一项利民措施，如果是为了提高税收及抑制产业投机风潮，提高现有每个盈利税收架构征税比率，或是免征税年需要多坚持两年，就是拥有产业满7年，在第八年起才被征收，也是一项可以尝试的措施。

他说，还记得前首相敦阿都拉在位时为了振兴经济，于2007年实行短暂性取消产业盈利税的措施，享有免缴盈利税不到两年期间，产业恢复交易热潮，市场开始动起来。这间接说明，政府可以暂时不实行产业盈利税，因为该项税收并不是政府主要的税收来源。

他认为，如果为了救经济，2019年增设购买产业满5年，在第六年起需要缴税的架构，以我国的产业市况根本就不合时宜，到了2020年财政预算案，依然没有U转的决定，是让百姓失望的决策。

放眼看看目前的房产市场，滞销房产问题未见改善，经济成长步伐缓慢，市民购买能力弱、收入难符合贷款条件、个人财务条件逊色，这些都是急需改善的地方。

“假如不落力搞好经济，一味的征税，特别是持有产业第六年起，需要缴付盈利税的措施，对于增加税收这一块，其实只是杯水车薪。”

陈锺灵补充，现有在5年内脱售房产，需被征收比率不一样的盈利税，在一定程度上已达到抑制产业市场投机风的目的，因此不需要增设多一个缴税架构，那盘税收并不显著，反而是加重一些诚心持有房产业主的负担。”

举个例子，有些老业主准备卖掉手中的公寓，转向购买郊外的有地房产，作为退休后养老的住宅，不需要每个月支付数百令吉的管理与维修费，而且脱售房屋收入，减去购买郊外房屋的开销，剩余的可以作为养老金，属于精明的规划。

许多老业主都有同感，持有产业数十年后卖屋，货币贬值、通膨升温，走过岁月的痕迹，房屋价格翻倍增长，可是需要缴付产业盈利税，形同被惩罚般难受。

州政府需配合联邦政策

实力产业经纪公司总裁陈建业说，关于降低外国产业买家在本地投资房产的门槛，好比大马房地产发展商会的看法。严格来说，仍需各州政府在政策上的配合，大马各州政府可以自行制定，在该州内外国产业买家投资房产的门槛价。

目前，半岛一些州的外国产业投资者，在该州内购买房产的最低门槛价是50万令吉，比2020年财政预算案建议的60万令吉还低，因此还是要以不同州的情况来制定。（参考上图表）房屋与地方政府部长祖莱达日前表示，外国产业买家在本地投资房产，政府将现有的100万令吉，降低至60万令吉，是属于联邦政府的指南，各州政府可以按情况，自行制定其门槛价作为参考标准。

【结语】

陈锺灵认为，任何决策的实行，其效应如何，至少需要两年时间才能看到或感受到，这包括降低外国人购屋门槛价，调整计算产业盈利税基准年等措施，现在评定其成效仍言之过早。