上期谈过零售产业与公寓住宅后，本期再来看看工业产业和办公楼的最新市场概况。

根据大马工业发展局的资料，本地制造业在2018年吸引了580亿令吉的海外直接投资，与2017年的216亿令吉相比，取得169%增长率，反映海外投资者对大马市场深具信心，这对于大马工业产业的发展，将带来正面与积极的作用，推动该领域持续成长。

供应有限　需求持稳

今年4月，Alpha Galaxy集团与公司移交瓜拉雪兰莪银河物流中心给德国马牌轮胎公司。该公司租用85万平方呎的设备空间，其余的是工业产业空间大约有65万5192平方呎，目前可供出租。

此外，沙亚南Mapletree物流公司已在2019年2月取得全数出租率（2018下半年为89%），出租率迅速改善主要是有新的租户加入及现有租户扩充业务和增加租用空间。这个地点不错的多元租户物流与货仓设备，拥有超过200万平方呎的可出租空间，持续吸引物流与电子商务业界的租户。

另一方面，CJ Century的全新分销中心，位于武吉拉惹东部通道工业中心，已经接近完工，预计在2019年9月开始营运，整个设备接近45万平方呎，由CJ Century租用，作为客户的电子商务中心，新的分销中心将拥有杰出的保安特点及其他的设备。

与此同时，Axis产业投资信托计划将Axis Mega分销中心第二阶段工程（位于巴生／万津路段），发展为A级分销中心，拥有绿色认证，这个量身订造的发展计划占地17.6英亩，大约有48万5312平方呎的建筑面积。

Area管理私人有限公司即将加入市场的Area Logistics@Ampang，目前已完成90%，预期在2019年第三季完工，这个3层楼的大型分销中心，拥有建筑面积120万平方呎，位于安邦策略性地点，靠近吉隆坡都市。由于市区缺乏货仓空间，因此这个物流中心高度有吸引力，目前正与潜在租户洽谈租赁条件。

另一方面，武吉拉惹城工业通道是森那美产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）、三井公司与三井产业的联营计划，占地50英亩，由10个适合的地段组成，准备用来发展多层高规格货仓。例如12公尺高、每平方公尺2.5至3公吨的地面装载量，在可预见的将来，预料将有更多的量身订造发展计划。

此外，位于双文丹的合顺高价值制造业园，是一项占地861英亩的计划，由合顺集团（UMW,4588,主板消费产品服务组）发展，为合顺宇航空间的家园，是大马首个供应劳斯莱斯汽车有限公司的装配厂。该制造业园专注在吸引高价值宇航业者和其他行业的制造商，最新的租户是多元电子工业，是一家汽车电子与机械电子零件制造商。

价格租金保持弹力

最近几年，工业资产的价格和租金保持弹力，主要是新的供应有限，制造商和物流公司，对工业产业的需求保持稳健，大型、设备现代化的设备，例如瓜拉雪兰莪银河物流中心，每平方呎租金1令吉65仙，附近位于高峰阿南的阿南再也工业园，传统的独立厂房每平方呎月租大约1令吉10仙。

在沙亚南第23区，全面出租的Mapletree物流中心每平方呎租金达到2令吉；兴建中的合成工业中心，每平方呎租金介于1令吉80仙至2令吉50仙。日本大和屋集团的新工业发展计划，名为D Project Malaysia1，位于沙亚南第33区一块30英亩的地段，第一阶段的发展计划拥有17万8000平方呎，可以设计来应付冷冻物流业的需求，视个别租户的需求，可以容纳两大租户。

这个拥有较高规格的物流中心，预料租金比沙亚南其他独立厂房较高，该发展计划的第一阶段工程，预期在2020年6月之前完工。

此外，Axis Aerotech@Subang已在2019年2月完工，并由Axis产业投资信托交给Upeca Aerotech私人有限公司，这个拥有17万8979平方呎的制造业设备，坐落在7.02英亩的土地上，每平方呎月租2令吉60仙。反之，首邦市传统独立厂房的月租，每平方呎在1令吉30仙至1令吉70仙。

与此同时，大马首个电子商务中心，名为EMHub，共有6层楼，位于哥打白沙罗9.4英亩的地段。截至2019年5月，第一栋楼已售出50%，有关单位的建筑面积介于2196至4014平方呎，价格在85万至300万令吉之间，每平方呎从387令吉起跳，该发展计划预期在2022年之前完工。

中新企业抢滩

2019年5月，新加坡的Mapletree投资有限公司以1亿2400万令吉，向先进联营收购一块土地，面积15.2英亩。Mapletree是新加坡在亚洲第一家物流产业投资信托，目前拥有现代化组合资产，包括完全出租的Mapletree物流中心，位于雪兰莪的沙亚南。

中国的国营综合建筑集团─中国电力建设集团，向Paragon Pinnacle私人有限公司，收购位于高峰阿南一块117.35英亩的土地，总值2亿4020万令吉，两家公司将联合发展绿盛世商业园V第二阶段工程，发展总值8亿5000万令吉，该工业园放眼中国厂商，这些厂家寻求将制造业转移来大马。

另一方面，Western Digital决定脱售其硬碟驱动器装配厂，该厂位于八打灵再也双溪威自由工业区，提供相关方面收购机会，两大设备坐落在3.6英亩和11英亩的土地上，建筑面积大约50万平方呎，预料将引来使用者和发展商的购兴，Western Digital将在该自由工业区保留一个卓越中心，例如在砂拉越、柔佛和槟城的情况。

大型基建计划助改善市场基本面

东海岸铁路、大马城大蓝图计划恢复推行，料有助改善市场基本面，同时被视为有利于国家的经济成长。

东海岸铁路将有利于货仓物流业的发展，巴生港口与关丹之间的距离将缩短，预计将有助于提升关丹港口的业务。

此外，高科技制造业的成长，例如电子业医药配备、机械与器材，以及宇航零件公司，还有电子商务业者的发展，这些对国内工业产业的发展是有利的，在现有和高规格货仓新增供应有限的情况下，加上需求不断增加，工业产业市场的未来展望是明朗的。