疫情之下，企业更需灵活变通，至于是否完全转向居家、远程办公模式或依部门分拆办事处，房产专家直言，企业还需展开更为全面的评估，包括审视各部门间的需求再做决定。

随着单日确诊新病例冲破1万宗，经商前景仍不明朗，企业或继续按兵不动，下半年办公楼市场前景料持续挑战，尤以吉隆坡市中心办公楼最甚，预期A级办公楼全年租金或稍微走跌5%。

重新设计办公空间

我国今年首季国内生产总值（GDP）萎缩0.5％，虽优于市场预期，但疫情未见缓和，短期料仍会持续冲击经商情绪与信心，办公室虽不至于消失，但房产专家直言，办公空间用途或重塑。

“未来的办公室空间设计会专注在强化员工合作、交流及科技部分，以提高生产力。”

事实上，国际物业顾问世邦魏理仕（CBRE）今年初以《未来职场形态——重塑亚太区办公楼策略》为题，展开调查研究，当中勾勒了一幅未来办公室格局的画面，即开放办公室4张桌子一排的工作台，会变成交叉十字格局，以交叉错开的形式避开让员工与员工面对面。

而原有在开放办公室的高管个人工作台，则会转向独立间隔办公间；原本长台的开放空间讨论室，会分隔成几张小圆桌的空间，至于长台会议室，也会分隔成区，维持一定的社交距离。

JLL房产咨询公司仲量联行大马区主管刘玉英告诉《星洲日报》，办公室始终还是一个接待顾客、打造公司文化、团队交流及培养员工最适合的场所，也是吸引及留住顾客和员工的关键，这也凸显办公楼还是有存在的价值。

“没有任何一个企业可以否认，若能在知名的吉隆坡市中心商务区（CBD）设立长久办公据点，有助提高公司知名度与曝光率，无形中也能提高品牌的可信度，持续加深现有顾客群对产品的信赖，同时也能吸引潜在顾客。”

冠病持续长达15个月，不经意间让企业重新评估工作方式及工作地点。莱坊大马企业服务执行董事郑扬建指出，我国走过各阶段的行管令，使得企业在日常工作中也已加速科技的应用，包括视讯会议、云端服务端及其他通讯工具。

“这些转变已证明管理层远程办公的可行性，整体而言，办公室并不会消失，只是在空间用途上出现转变。”

他引述莱坊最近出炉的亚太区调查报告点明，远程办公并不会冲击亚太区办公楼需求，相反，这些作为办公楼租户的企业，在居家作业安排上展现更多韧性。

“亚太区先前因疫情受控，在管制一段时期后，大部分国家已逐步开放经济并允许员工重回公司。”

谈及办公空间用途的转变，刘玉英直言，未来或转向共同空间（collaborative space），让员工可自主讨论想法、创新和革新的碰撞，同时也能是往后社交聚会的场所，更能宣扬良好的企业文化。

鼓励员工回归办公室

本地企业坚信，办公室还是确保员工生产力的关键，至于弹性办公时间或混合办公（结合居家办公与交替回公司）模式，仍胥视每个企业的工作性质及业务种类。

世邦魏理仕年初的调查报告也披露，高达72%的企业高管，还是希望并鼓励员工回归办公室，CBRE／WTW产业顾问公司董事经理符儒仁受访时透露，这显示拥有专属的办公空间对大部分企业来说还是很重要的事。

“而我们最近的观察也发现，本地企业坚信，办公室还是确保员工生产力的场所。”

并非每个行业都适用弹性或混合办公模式，郑扬建指出，企业能根据情况做出调整，所以必要的办公设施还是不能少，比如让与员工交流的空间、培训、开会、支援等服务。

“当然，我们不排除企业（胥视行业性质）中短期内或倾向缩小办公空间，同时也会专注提升空间用途，强化业务并留住人才。”

居家工作效率有待评估

疫情发展仍充满变数，企业目前暂无法评估未来发展，产业顾问公司第一太平戴维斯（Savills）大马区董事经理兼主管拿督邝保罗（Datuk Paul Khong）透露，在迈入第三季的现在，疫情仍相当猖獗，更没有人想到，这场疫情会持续超过一年。

我国单日确诊新增病例在7月13日冲破1万宗大关，截至7月19日中午12时，全国活跃病例为12万8997宗。

他续指，我国6月的全面封锁，7月3日起大部分巴生河流域地区又进入加强行管令（EMCO），全国已习惯居家工作，大部分办公楼如今也空空如也，除了必要服务领域。

“结合居家与偶尔返回公司的混合模式是可接受的新常态，我们相信，纵使疫情缓和，企业也会延续这个工作模式。我们也发现，多数企业因不确定变数，倾向短期更新租约，比如续约1年以更好评估未来工作模式的转变。”

不过，居家作业对每个行业的影响不一。刘玉英直言，对于一些行业来说，若能仰赖网络完成工作，比如和顾客开会或收取款项，则居家作业是能提高工作生产力，但对于还需面对面互动的工作而言，却未必有帮助。

“举例，我国的移动银行交易已从2019年的2000亿令吉，倍增至2020年的4600亿令吉。”

她深入说明，虽然银行、保险、电讯、科技及跨国企业等都已转向数字化，但并非所有部门都能借助资讯与科技和笔记本电脑工作，比如行销部门在促成任何新交易前，还是需要和潜在顾客会面，所以实体的会议室还是有其作用。

“若这些部门被迫全数居家工作，对于公司未必能带来助益。另外，若是小企业，则未必有资本推行数字化。”

所以说，居家作业虽然会成为趋势，但未必适用在所有行业类型与部门，还需企业严谨评估。

居家最大挑战  企业不信任员工

远程或居家的最大挑战，在于如何让企业学会信任员工。

科技的应用也是企业转向远程与居家作业的一大挑战，但符儒仁坦言，亚洲国家企业的另一固有思维，即只有待在办公室才算办公，故远程及居家工作最主要的障碍，在于企业与员工之间的信任关系。

“企业要如何判断员工是否每天分配必要的时间工作？如何客观评估所有员工的生产力及表现，如何确保这对每个员工都公平公正？这些都还是未知数。”

企业或可通过系列的内部培训，提升对员工的信任感，除了能加强员工的幸福感，也能确保日常工作顺利。刘玉英认为，居家作业绝对可行，而回归办公室的需要，则胥视是否有持久会议，或断断续续的讨论而定。

“企业需要在居家作业方面培训员工，确保日常作业能如常，就不会影响公司整体生产力。”

另一方面，符儒仁也点出远程与居家办公的好处，比如员工无需赶着公司打卡、减少高峰塞车，及减少通勤时间等，但还需企业或还需要更全面的评估，且也得留意几个弊端。

“我们必须意识到，并非所有人都适合居家作业，有些人还是倾向与公司和同事互动交流，加上同一屋檐下要处理家事及公事虽是疫情下的新常态，但目前很多员工可能还未完全适应，需要时间才能在两者间取得平衡。”

无论如何，郑扬建强调，企业在做出任何工作模式的调整前，应该从现在开始重估公司目标。

“每个部门都有不同的工作需求及模式，所以企业有必要认真检验每个部门的需求。”

越来越多工作执行平台出现，让企业能借助数字化在虚拟及实体平台间相互衔接，他相信办公空间的素质也会逐步提升，变得更为先进，同时也会配合远程工作配备适合的科技器材。

“设备齐全的办公空间，也能更好支持及加深共同空间发展及人与人之间的互动。”

未来3年仍是租户天下

供需错置加上现有及未来新供应，恐继续为巴生河流域的办公楼市场带来压力，房产专家直言，未来2至3年料仍是租户的天下。

冠病的确打击办公楼租赁市场，因大部分公司都谨慎观望，使得去年的租赁活动放缓，今年初曾重拾动力。不过，郑扬建指出，6月全国封锁使得大部分企业无法全面评估办公楼，因此暂缓租赁决定，无疑再次冲击办公楼。

“巴生河流域（吉隆坡市中心、吉隆坡郊区及雪兰莪）的办公楼平均租金及整体出租率，今年首季持续面临下行压力，平均租金每平方尺5令吉71仙，按年下跌4%。而平均出租率为75%，比去年同期滑落3%。”

明年1228万平方呎投入市场

他预期，明年约有1228万平方尺的办公楼空间（吉隆坡1082万平方尺；雪兰莪146万平方尺）竣工。

“随着大批新供应登场，吉隆坡尤其市中心地区的办公楼市场将继续承压，至于吉隆坡郊区及雪兰莪办公楼市场料能持稳。”

郑扬建续指，供需错置加上现有及未来的新供应，吉隆坡市中心办公楼租金与供料继续受压，未来2至3年仍是租户市场。

“我们相信，任何一个保守的发展商与地主，短期内料暂缓办公楼建设。”

世邦魏理仕亚太区租户市场以及数据讯息与管理研究部主管蔡咏嘉看淡我国A级办公楼租金表现，预期今年全年租金或稍微走跌5%。

“整体办公楼市场若趋稳，首先会反映在需求，随之才是租金回扬。”

疫情未见缓和，新供应持续增加，对办公楼业主而言，最大挑战是该如何留住现有租户。

Paul Khong则预期，很多生意及企业可能面临倒闭或缩小规模，办公楼需求势必受影响，不过因这场疫情催生的新常态办公模式，也会创造新的办公楼需求。

“对于那些有意探索新常态办公模式的企业，现在也许是好时机，但对于办公楼业主而言，该如何留住现有租户确是一大挑战。”

针对这个问题，符儒仁认为，发展商或需重新定义办公楼与构思策略，毕竟未来企业对办公楼的需求，或不再是大型开放式空间，而是着重精巧与弹性空间，加上伸缩性的租约。

“量身订造办公楼的需求或走软，但混合元素的办公空间或抵消前者萎靡需求的冲击，因此我们不认为，未来办公楼供应会减少。”

更多旧办公楼被丢空

另一方面，Paul Khong相信，未来3年的办公楼市场或会出现“安全投资转移”（flight to quality）现象，即现有租户会持续转移至新颖且更高级的办公楼，而旧的办公楼则会被丢空。

“老旧办公楼在寻找租户方面会遭遇一定的挑战，或被迫进行大型整修及再发展，以保持竞争力。”

未来办公趋势 “中心辐射”

分散办公室人流成了现今企业考量，而在欧美国家“中心辐射”（Hub-and-spoke）确有增长趋势，反观我国多数企业仍以传统模式营运，分散各部门的做法或需要更长时间才能成型。

所谓“中心辐射”是指以总部为核心，将企业内各部门分散到周边地区的办公空间，从而分散聚集风险。

符儒仁指出，这个做法对于大型企业比如油气或金融机构并不陌生，这也是业务永续经营模式的一部分，但对其他行业的企业而言，也许重新设计办公空间与重新调整工作模式，减少办公空间人员密度更为实际。

“‘中心辐射’这个模式在英国及美国有增长势头，但一般仅适用于大型企业，且胥视城市及个别公司而定，相比下我国多数企业的营运还是遵循传统方法，若要分散部门并非短时间可达成。”

不过，刘玉英披露，本地的确有企业已尝试将员工分隔两个办事处，目前还不多。

“那些拥有多余办公空间的企业或可考虑这个方案，额外的成本主要是水电费及往来两个办事处的交通成本，这样即可节省租金，还能善用闲置空间，一举两得。”

至于这会否成为趋势仍难说，她解释，企业只会在两个情况考虑这么做，即企业有能力，比如拓展迅速的科技及电子商务公司，及经济前景稳定的大前提，比如我国经济会否强劲反弹。

“目前，企业更关注能否维持稳健收入及节省成本。”

无论如何，企业都必须重新思考及评估哪一种工作模式长期而言更能惠及业务发展，至于是否落实分拆营运，郑扬建认为，很大程度取决于企业生意性质及模式，所以必须了解各部门业务与各员工情况，展开全面评估才是关键。

确保人身距离

另一方面，第一太平戴维斯的独立室内设计单位KKS Savills早前展开调查，企业已将社交距离纳入考量，并落实轮流返回公司机制。

Paul Khong坦言，在与冠病 “对抗” 一年多后，我们已学会保持社交距离，同时也采取更为严格的卫生措施，而分拆办公空间或设立多个办公据点料不会那么快成型，毕竟需要考量额外成本支出，这需更详细规划。

“我们发现实际需要的办公空间并不大。疫情让人们重新定义办公空间，许多企业已开始重新规划办公空间的需求及标准。企业或选择和不同地点的共享空间（co working space）配合，观察员工的适应情况在做安排。”

下期预告：办公楼未来可能改变设计格局及空间用途，购物商场是否也会做出相应调整？又或是结合电子商务，迎合后疫情时代？

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