当网购成为一种习惯后，实体购物商场还有竞争的余地吗？

冠病疫情居高不下，自7月中冲破1万大关后，不见缓和迹象，而在购物商场还是只准许必需服务领域开业的情况下，许多零售商为求存，也转向电子商务以维持业务。

这样的趋势将会掀起零售业大转型，未来的购物商场又会以何种形式继续存在，且看专家剖析零售业与购物商场现况与未来，点出后疫情时代的购物商场面貌。

调整空间  善用科技

早在疫情之前，国内超市及零售商就有转向网络销售的趋势，只是疫情的到来显著加快了这个趋势的发展，许多商家更是大举转战电子商务平台，有打造自家电子商务臂膀，也有通过第三方平台比如Shopee、Lazada等成为一分子。

Lotus’s是我国首个提供线上购物配送服务的网上超市之一，早在2013年就推出Tesco网购杂货配送服务，纵然新东家泰国正大集团（CP Group）今年2月初开始品牌重塑，但仍保留自家网购平台，及其他线上销售管道Lazada及Shopee。

随著零售业遭遇行管令重击，另一零售兼超市大品牌永旺（AEON,6599,主板消费产品服务组）也积极布局电商服务，计划在8月2日推出与美国公司合作的线上购物平台，放眼5年内可贡献公司营收15%。

实体店仍有存在价值

网络销售无疑为许多零售商提供新思路，但不代表购物商场及零售实体店就没有存在的价值。

产业顾问公司第一太平戴维斯（Savills）大马区董事经理兼主管拿督邝保罗（Datuk Paul Khong）告诉《星洲日报》，纵然电子零售和网购现在成为流行，但人们还是需要一个能够进行社交活动的地方。

“对于消费者而言，尤其巴生河流域一带，购物商场的意义不止于购物，而是一个可凝聚家庭的一站式中心（one stop centre），在这里能满足一家人对于方便、生活和娱乐等各种需求，走一趟商场全家人都能有收获，诸如餐饮、娱乐及良好购物体验。”

商场出租率料续受压

所以，永旺虽然布局电子商务，但还是继续扩大实体店的投资，该公司首席执行员兼董事经理沙菲宜早前披露，考虑今年内扩大13家专卖店，并对11家商场进行翻新和整修。另外也会提供租金折扣、分期付款、融资等方案，协助购物商场租户渡过难关。

不过，第一太平戴维斯近期发布《2021年首半年吉隆坡零售业展望》研究报告指出，疫情无法获得缓和，我国购物商场整体出租率料继续受压。

“大吉隆坡购物商场出租率今年首季稍微上扬0.2%，主要是新开业的商场出租活动略有改善，但疫情未见好转，整体出租率或继续萎靡。”

报告披露，偏远及邻里社区商场的租户都在挣扎求存，而目前未放宽的标准作业程序（SOP）是商场复苏的一大阻力。

“不过，主要城市的大型商场出租率仍稳定，很大可能归功于大部份业主财务稳健。”

报告披露，我国首半年的顶级零售指数（PrimeRetail Index）并没有变化，主要是因为优质楼层的租赁活动稳定。

明年次季料重振旗鼓

我刚今年首季的零售销售年增1.6%，录得1349亿2000万令吉，纵然行管令确压抑国人消费需求，但市场观察者仍有信心，消费情绪有望在明年次季重振旗鼓再出发，到了年底则可全面恢复元气，进而带稳零售表现。

Paul Khong直言，待政府放宽管制，餐饮及餐厅的业务料也能迎来火爆业务，而冠病零售市场的冲击料也会逐渐消退，零售业料可在明年次季重振旗鼓。

建新商场步伐或放缓

“我们预期或会出现‘报复性购物’现象，毕竟许多人都在家关了太久，想要好好出门购物放松，或是到周边的度假村来个短暂的本地游。虽然未来很难预测，但我们还是抱有期望。”

零售空间室内设计规划及零售策略顾问公司Visata Creative私人有限公司的联合创办人廖庆坤以目前的情况为例，预期发展商或放缓建设新商场的步伐。

“当政府放宽限制旅客回流后，新商场的建设也会重拾动力，而现在发展商的关注点是商场整修，借以强化资产。在疫情发生以前，巴生河流域一带的商场出租率还是相当健康，平均介于80至90%。”

不过，大马购物中心协会（PPK）主席丹斯里张昌国认为，短期内新商场开幕计划并不会暂停，只是受到行管令影响展延开幕。

“一个商场的发展及建设要好几年的时间，很多在疫情前已在建设中。事实上，去年初疫情开始爆发时，国内陆陆续续有几家新商场开业，包括丽阳名捷城（Tropicana Gardens）购物中心及Quayside广场（Quayside Mall）等。”

今年内还有2家购物商场即将开幕，分别是三井购物广场旗下的啦啦宝都（Mitsui Shopping Park LaLaport），及吉隆坡的武吉加里尔柏威年广场（PavilionBukit Jalil）。

隆未来3年料13新商场竣工

第一太平戴维斯报告披露，光是大吉隆坡地区未来3年将会有13个新商场竣工，等同将为整个市场增加至少890万平方呎的净出租面积，当中超过一半（54.3%）坐落在郊区，并且会在今年竣工。

“尽管如此，基于零售市场目前还有许多不确定性，不排除新商场或延迟开张。”

大马购物中心协会资料显示，全马截至去年底共有458间购物商场，净出租面积约1亿5570万平方呎；其他零售中心（不包含餐馆及其他店面的独立霸级市场及商店）则有243间，净出租面积3010万平方呎。

根据该协会定义，购物商场是共享同一个空间的零售店面群，也能衔接其他高楼建筑，比如高楼住宅或办公楼。

在这个空间包含零售与批发店面、餐馆、娱乐中心等人们可以聚集的空间，净出租面积（NLA）至少5万平方呎。

挑战

严格管制恐掀结业潮

我国疫情持续延烧，目前累积病例冲破百万大关，张昌国直言，商场最终会变得怎样，胥视疫情何时能消退。

“若是疫情持久不下，恐怕会看到更多零售商及商场业者结业。一旦大量商店倒闭，商场的氛围将不复存在，那么想要重建这般规模及提供良好协同吸引力的生态体系就会变得更加挑战。”

需引进独特新颖零售概念

他指出，若是到了这个局面，各商场必须竞抢有限的零售业者，而这些零售商本著业务量会变得更为挑剔，因此商场需致力引进独特且新颖的零售概念，甚至还需要创造更多利基价值才能吸引消费者。

我国5月12日起进入行管令，整个6月又处于全面封锁，7月3日起巴生河流域大部份地区则处于加强行管令（EMCO）两周，虽然7月16日已结束EMCO，但并未压低疫情曲线，累积病例更在7月25日冲破百万。

Paul Khong坦言，随著大型购物商场被令关闭，且除了必需服务行业，其他行业都不被允许开业，这一轮的行管令对零售业的冲击料相当显著。

“许多零售商先前都已在挣扎求存，而5月中至今的长久关闭，预期会有更多伤亡惨重的零售业者。”

另一方面，第一太平戴维斯研究报告指出，政府有条件放宽管制，服饰及娱乐（电影院及家庭室内娱乐）等零售行业恐会继续受压。另外，堂食禁令也未全面解除，餐饮业料也会继续蒙受严重损失。

未来变化1：实体超市或缩小空间

后疫情时代电子商务火红，作为实体店的超市，未来调整空间后，很大可能缩小空间，介于2万5000至4万平方呎，并且提供配送服务满足邻里要求。

廖庆坤指出，电子商务并非新趋势，只是疫情加快了整个进程，但不代表疫情后人们就不去超市及商场。

“人们还是会去超市，大家还是想要触碰并且感受那些物品，尤其是生鲜食品蔬果等，会尽可能选购新鲜的。”

他直言，亲自选购生鲜食品蔬果的思维不会变，但也许特定的物品比如罐头食品等有重量的杂货，又或是不急著用的东西，人们会转向网购。

料扩生鲜蔬果日常食品区域

“疫情后，超市改变的部份或许是缩小其他物品的范围，扩大生鲜蔬果和日常食品的区域。现在的情况是我们无法在实体店购物，所以只能网购，一旦达至群体免疫，则人们会逐渐恢复实体店购物的习惯。”

网购杂货为人们提供方便，询及超市业者是否也要重新规划策略时，Paul Khong表示，人们现在通过Shopee、Grab等平台轻松就能买到蔬果等杂货，所以新的超市或许规模会有所调整。

“过去的1年半，超市因为是必要服务行业，表现相对稳定，未来（超市）所需空间或变小，比如介于2万5000至4万平方呎，同时业者也会探讨提供送货服务至周边的邻里小区，作为未来的实体店营运模式。

未来变化2：引进智能科技

电子商务或多或少会影响实体店营运，但张昌国坚信，后疫情时代的购物商场仍然有其魅力吸引消费者，且商场也引进诸如智能试衣间、脸部扫描、智能镜等新科技。

“因为商场并非只是提供交易的地方，最重要是娱乐（电影院、卡拉OK、主题乐园等）、生活化场所（健身房、个人护理等）和餐饮等购物体验。”

未来变化3：虚拟实体结合

商场及零售商若想在后疫情时代重新吸引消费者，需迎合消费者购物习惯的改变做出调整，必须懂得结合社交媒体平台及会员机制，打造虚拟商场及线上购物促销。

若疫苗接种进展顺利，我国在年底达到群体免疫后，张昌国相信，纵然冠病仍在，国人的生活料可逐步回归到疫情前。

“消费者购物习惯这一年多已有所变化，为减少在外的时间，转向外带、路边取货和在网购自取（BOPIS）模式，商场因此也要跟上这个变化，必须提供相应的设施，比如指定取货的地点。”

此外，他指出，商家也必须懂得结合社交媒体平台及会员机制，打造虚拟商场及线上购物促销。

“毕竟后疫情时代零售店的用途也有所不同，比起疫情前购物交易，未来或摇身一变成为订单处理中心（fulfillment centres），即是用来储藏、包装及发货的站点。”

商场零售商店成为订单处理中心，同时也能兼顾商品展示厅的角色，不过，廖庆坤直言，在美国的确是有这个发展趋势，但我国的购物商场及零售商店发展仍未达到这个阶段。

“最终还是得视商家的行销策略而定，这一点我们可以说还是相当传统，疫情迫使我们不得不转向线上购物，而这些并不能成为商家调整营销策略的指标，需厘清一点是疫情期间我们别无选择，唯有网购需要的商品。”

未来变化4：加入无接触交易元素

谈及整个商场未来的格局及元素，张昌国认为，或许会加入更多无接触交易元素，比如停车场、专柜结账、电子钱包及移动应用程序等。

而Paul Khong相信，发展商未来几年会谨慎探讨购物商场的发展策略，不再只是千篇一律的标准大盒子商场（big box malls）。

“现有的零售商场或也会从现今标准的大盒子商场，重新规划设计，加入电子零售（e-retailing）的元素。”

网购短板在物流运输

线上购物虽成趋势，但还是有其短板，那就是运输物流。

廖庆坤指出，人们在第三方平台网购的理由有两个，即寻找“好康”价格，及货物能送到的保证。

大马人口分布不利物流投资

“凡事都有两面，网购最常碰到的问题是送货员把货品放在门外就离开，或是来到的货物有损坏，这也是电子商务平台最头痛的事，除非Lazada及Shopee设立各自的物流臂膀，就好像美国电商亚马逊（AMAZON）一样一脚踢。”

不过，他坦言，这个模式放在我国并不合理，单从人口分布来看，不值得电商投入一大笔资金设立物流运输臂膀。

“我国人口大约3000万，而且电商并未完全取代实体购物，不值得电商投入大笔投资在物流，最后一哩运送（lastmiledelivery）也会因为成本的关系，始终是无法改进的问题。”

他以邻国印尼（人口约4亿）及泰国（人口约8000至9000万）为例，直言若是要投资电商物流，也会专注在人口较多的这两国，毕竟市场更大机会也更多。

“这也是何以电商无法取代实体店的原因，实体店面还是有存在的价值。”

结语

冠病疫情打乱我国商业房产的发展步伐，为应对后疫情时代，无论是办公楼还是购物商场，势必得在空间和建设做出改动，让待在里面办公及购物的人们，能更加安心社交互动。

无论是企业还是商家，都得紧跟现今时局，争取尽快布局才能更胜一筹。

https://www.sinchew.com.my/20210823/后疫情时代商产面面观（完结篇）-零售商场增值在/