巴生河流域产业市场的复苏尤其重要，这里是受冠病疫情打击最严重的地区。多年来，这个区域的房产交易量占总数的三分之一，交易价值大约占半数水平，受到疫情和行动管制的影响，巴生河流域产业市场这些日子来也无可避免地受到冲击。

为吸引海外投资者回流本地产业市场，在即将提呈的2022年财政预算案，政府应考虑推出更多激励措施和奖掖，以复苏国内的产业领域。

房贷申批改善

虽说房产市场受到一定程度的打击，不过，今年至今，住宅贷款的申请和批准，按年比皆有改善，其中申请贷款增长58%至1990亿令吉，获批准贷款则增长70%至710亿令吉，住房贷款申请和批准率，介于15年高位，预料这股强大动力将持续至年杪。

两大原因推动

产业顾问认为，主要原因有二：第一，大马经济9月起逐渐开放，第二：拥屋运动（HOC）计划将在2021年12月尾结束，这段期间，可能是发展商提高房产销售、冲高业绩，购屋者掌握优惠机会的时候。

激励措施推动市场需求

市场对房产的强劲需求，预料将延续至2021一整年，主要是获一些激励措施推动，除了“拥屋运动”计划，以及经济逐渐复苏，也包括价值超过50万令吉房产可享有免印花税优惠，有效期至2025年12月。目前的融资利率低是另一个有利因素。

2021首半年，主要发展商多数达到销售目标，他们也对年杪之前，可以达到2021财政年的预售目标保持信心。

全年销售有信心达标

KAF投资银行研究的几家产业公司在2021年首6个月，总共取得56亿令吉的销售额。虽然2021年第三季销量放缓，但他们对可达到全年销售目标有信心，显示发展商有信心市场在年杪前，保持理想的基本购买力。

季度销售大增

发展商的季度销售业绩，按季比销量显著上扬，事实上，季度销售超越2019年的平均季度销量。2021年首季和次季，发展商取得的总销量在20亿至30亿令吉之间，这比全年预售水平稍高，预计有关发展商在2021年的销量成长17%（预测），比2020年理想，并将达到100亿令吉（2020年：85亿令吉），虽然上半年的销售已占56%。

与2019年首6个月的冠病前数据比较，2021年首6个月，发展商的产业销售增加9亿令吉，或大约20%，与2020年首6个月比较，由于低基准的缘故，增长幅度超过双倍。

实达集团房产销售显著改善

其中实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）的房产销售显著改善，较早前的几个报道，提及当产业市场复苏，预料该集团将最先受惠，因为实达拥有不少可以发展产业的地库。

注：KAF投资银行研究的产业公司，分别是：实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）、马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）、金群利（MATRIX,5236,主板产业组）、林木生集团（LBS,5789,主板产业组）UEM阳光（UEMS,5148,，主板产业组）和东家（E&O,3417,主板产业组）。

赶搭拥屋运动末班车

分析员较早前预测，房产市场料在2021年7至8月，基于上述因素复苏，预期在2021年9月，房产销售将上扬，同时，估计在2021年第四季，有望强力反弹，发展商将在这一季大力促销，掌握2021年最后3个月的机会，尽量提高房产的销售量。

现在距离2021年12月31日结束的“拥屋运动”计划，只剩下几个月的时间，预计在2021年第四季，市场将有强大的购买力，人们可能赶上这一趟列车，以享有购买房屋可获得的优惠，例如屋价折扣10%、免律师费、免印花税等等。

主要发展商盈利复苏

根据最近的季度表现，主要发展商的业绩已显示盈利复苏迹象，在2020年第四季至2021年第二季，这些发展商在各个季度，显示取得净赚业绩。

接种率高有利房市

另一方面，银行体系在2021年7月，接获房产贷款申请额200亿令吉，按月比下跌27%、按年比减少34%，7月的住宅贷款获准数额大约80亿令吉，按月比下跌25%、按年比减少13%，在冠病疫情之前，每月的房产贷款申请和批准额，平均为210亿令吉和90亿令吉。

银行7月接获房贷申请跌27%

在全国经济复苏进入第一阶段，多数的限制与全面封锁基本一样，例如出外不能超过10公里，只限2人共车购买必需品，当时，整体的冠病疫苗接种率，只占全国人口的13%。行动管制令、冠病宗数偏高，这些都影响房产贷款的申请，贷款的获批也保持偏低水平。

在2021年8月和9月，一些州和地区，先后晋入第二和第三阶段，基本上变化不大，发展商反映，他们多数经历如同7月的订购情况。到了9月初，大马总人口的47%，已全面接种疫苗，成年人全面接种率65%，每天接种率偏高，到了10月初，整体接种已达70%，对于消费者整体基本面，是个正面进展。

90%接种巴生河流域房市料获推动

值得一提的是，巴生河流域是国内主要的产业发展区，这个区域大约90%的人口已全面接种，并且晋入经济复苏第四阶段，预料将有助提高房产的订购，贷款的申请与批准。

外资置业门槛提高
高档房产料受影响

政府最新公布海外人士投资房产新条例，建议提高：“大马：我的第二家园计划”新条例门槛，目标在于确保海外投资者的质量，以及这一群人可为我国带来经济效益。假如没有提高投资门槛，“一般素质”的海外人士，也可享有大马政府提供的津贴，例如汽油、白糖和煤气补贴，似乎显得不合理。

兴业研究认为，新的“大马：我的第二家园计划”，于今年10月起生效，估计不会对推动产业市场起正面效应，但也不会造成任何不利的影响。政府已同意以个别申请者的情况，检讨现有“大马：我的第二家园计划”。

旧条规与邻国相比“过于友善”

虽然新的条例非常严紧、并且被视为有些敌意，但旧的条规显得过于友善，从报章的报道，我们得知政府从2002年至今，并未对上述计划的条规做出任何调整，而且，与邻国的海外专业人士／移民置产条例比较，我国的旧条规有些“过于友善”。（参考右表）根据内政部的数据，总共有5万7478个“第二家园”计划参与者，当中2万8249名是主申请者，其余是他们的家人，在大马购买资产大约是1万人。对于无法延长在大马居留的外籍人士，在新的条例下，虽然潜在脱售产业，但不可能对产业价格造成下跌压力。

建议推奖掖吸引外资回流

基于外资在大马拥有产业的价格门槛提高，预料受影响的是高档房产领域，建议政府推出比较聚焦的措施或奖掖，以吸引外资回流本地产业市场，例如放宽产业盈利税措施。

最近几年，产业市场的投机风已经很小，比较重要的是，经济展望较理想、政治局势稳定、货币汇率平稳，预计有助于外资在长远的基础上，保持对本地房产的购兴。

■资料参考：兴业研究
注：在产业股方面，兴业研究的首选依然是：金群利（MATRIX,5236,主板产业组），主要是该公司资产负债表现稳健，而且持续派发股息。

大马、新加坡、印尼和泰国的海外专业人士／移民置产计划比较
●大马
概述：大马：我的第二家园计划，开放给所有与大马建立外交联系的外国人。
新建议：大马：我的第二家园计划，开放给所有与大马建立外交联系的外国人，预定在2021年10月起生效。

最低收入：岸外月入至少1万令吉
新建议：岸外月入至少4万令吉。

游资条件：最低定期存款30万令吉（低于50岁申请者）、15万令吉（超过50岁申请者）。
新建议：最低游资要求50万令吉（低于50岁申请者），35万令吉（超过50岁申请者）。
新建议：最低定期存款100万令吉、最低游资条件需求150万令吉。

收费：年度签证费90令吉、不需处理费。
新建议：年度签证费500令吉、主申请者处理费5000令吉、个别家人2500令吉。

签证期限：10年。
新建议：5年。

其他：大马：我的第二家园计划。
供两组申请者：
1. 低于50岁。
2. 50岁及以上者。
新建议：大马：我的第二家园计划。
供两组申请者：
1. 35–49岁。
2. 50岁及以上者。
参与“大马：我的第二家园计划”人数，局限在不超过总人口的1%。

●新加坡
概述：全球投资者计划。适用于有兴趣在新加坡经营业务，或在新加坡投资的人士。
最低收入：没有设定。
游资条件：没有规定。
收费：申请费1万新元、不会回退 。
签证期限：5年。

●印尼
概述：KITAP（永久居留许可证）。
最低收入：没有规定
游资条件：配偶的银行结存1000万印尼盾（与印尼公民结婚的外国人）。
收费：介于370万印尼盾至500万印尼盾。
签证期限：5年。

永久居留许可证：
在结婚两年后可以提出申请（与印尼公民结婚的外国人）。
在印尼连续居住5年后可提出申请（身为海外专业人士、持有印尼有限居留许可证的投资者），同时开放供退休人士申请。
假如已经过了有限居留许可证的阶段，可以申请永久居留许可证。
注：100万印尼盾大约等于300令吉。

●泰国
概述：易通行计划（ Elite Easy Access ），在旅游签证下的长期签证，以便外籍商人可以进出泰国。至于Elite Flexible One，主要是购买房产获赠居留会员卡，方便有兴趣投资泰国房产的外国人，在泰国购买房产供投资或居留，借此吸引海外投资者进入泰国。
最低收入：没有设定。
游资条件：没有规定。

易通行计划：一次性收费60万泰铢、没有年度收费。
至于Elite Flexible One则是征收50万泰铢的会员费（不可转让）、没有年度收费。
签证期限：易通行计划：5年、满5年后、每次入境可申请延长居留1年。
Elite Flexible One：5年。

其他：Elite Flexible One（会员）必须拥有本身的房产，房产价格至少要1000万泰铢，在5年内不可转让、出售或抵押该房产单位。
资料来源：相关国家个别部门网站

https://www.sinchew.com.my/20211025/经济开放-拥屋运动冲刺‧-房市年杪拼业绩/