在本地房产市场，每年的屋价都稳健上涨，全国产业资讯中心的年度数据显示，从2014至2023年第二季，房产价格上涨了大约39％，而且是每年都有增长。

房贷申批走高

根据国行的数据，2023年11月产业贷款的申请，连续第七个月走高，按年上扬13.9％，至485亿令吉。

MIDF研究报告指出，人们增加房产贷款的申请，反映市场对房产的购买兴致转浓，2023年首11个月的贷款申请累积增至5606亿令吉，按年增加5.2％，显示市场对房产的需求平稳复苏。

产业需求坚稳

产业领域展望改善，购买房产兴致日渐浓厚，预测市场对房产的整体需求在2024年保持坚稳水平。

除了提呈房产贷款的申请增加，房产贷款的批准也升高，2023年11月按年上升13.5％，达到206亿令吉；获批准贷款占贷款申请的比率为42.3％。

报告指出，2023年11月获批准贷款连续第七个月增长，使到2023年首11个月获批准的贷款总数达到2450亿令吉，按年成长8.7％。贷款获批比率改善，反映产业发展商新的销售改善，支撑企业的盈利表现。

与此同时，2023年第三季，吉隆坡产业指数升高，利好因素包括柔新捷运（RTS）进展顺利、2023年7月至今国行暂停升息，将隔夜政策利率（OPR）保持在3％水平，这些都有助于巩固市场对产业的需求，加大市场复苏力度。

当房屋价格在不同因素推动下上升，印证“购买房屋可以保值”的原理。

2014年房屋平均价为33万零428令吉，到了2023年第二季平均价己升至46万1857令吉，是相当不错的涨幅。

即使是在冠病疫情期间，房屋价格并没有停滞不前，而是逐年上升。2015年平均价为35万4741令吉，2016年37万9843令吉，2017年40万4643令吉，到了2018年升至41万7974令吉。

报告指出，2019年房屋平均价42万7165令吉，来到2020年平均价为43万2111令吉，2021年升至43万7234令吉。2020和2021这两年正值疫情高峰期，房屋价格依然有增长。

2022年随着冠病疫情缓和，房屋平均价增幅较明显，达45万2617令吉，来到2023年第二季平均价已升至46万1857令吉。

通胀未降温

3%利率仍是负担

国行从2022年5月开始，陆续调涨隔夜政策利率，从2％调升至目前的3％。

欣慰的是，国行在2023年5月将利率升至3％后，便一直保持该利率水平至今。有经济学家预测，3％利率将一直维持到2024年。

对许多购屋者来说，尤其是首购族，在通货膨胀未降温的情况下，3％利率依然给他们相当大的购屋负担。

因此，房产买家在决定购买房屋之前会比之前较为谨慎，特别是考虑到领取贷款，所需支出将相应增多。

柔雪最多滞销房产

全国产业资讯中心的《2023上半年房产市场报告》显示，截至2023上半年，我国的滞销房屋多达2万6286个单位，总值183亿令吉。

其中68％属于公寓单位，柔佛的滞销房产单位是全国最多，共有4717个单位；接下来是雪兰莪，4307个单位，总值超过40亿令吉。

这些年来，马来西亚人口趋势的变化，也是影响房产市场的一个重要因素，他们对房屋类型、房屋价格的追求都有所不同。

当年轻人口持续增加，大多数人涌进城市工作，随后组织家庭，因此年轻买家对大城市房屋的需求将会逐渐提高。

前两年的冠病疫情，让多数上班族开始居家工作，至今仍有一些公司允许员工远程办公，因此年轻的房产买家对居住空间的需求也有所改变。

他们多数偏向寻找空间宽敞、能兼顾公共和私人空间的房子规格、设施齐全便利、低密度的房子。市场上有不少发展商认真思考和规划房产项目，以应付现代房产买家的需求。

受首购族欢迎

可负担屋供不应求

年轻人口增长也意味着首购族增加，由于面对经济和生活压力，他们也会偏向寻找房屋价格较低的可负担房屋。

城市地区抢手

政府推出的各种可负担房屋计划，较低的房价吸引许多年轻买家申请购买，特别是城市地区的房屋更是备受青睐。

虽然可负担房屋受到年轻首购族的欢迎，但是可负担房屋却供不应求，尤其是在城市地区。之前政府曾表示希望在第12大马计划下，能够建造50万间可负担房屋，以提高更多首购族的拥屋能力。

可是，在2021至2023年6月期间，完工的可负担房屋只有26万1901间，距离50万间的目标，还有23万8099间。（大约占47.62％）。

尽管政府推出许多可负担房屋计划，让首购族能根据自己的住房需求和喜好选择，但是政府仍需要加快建造速度，以解决供不应求的问题。

其中最受年轻人欢迎的可负担房屋计划如下:

●一马房屋计划（PR1MA）

满足首购族的不同需求，提供各种类型、面积和地点的房屋。

●人民组屋计划（PPR）

只要月收入不超过3000令吉的首购族即可提出申请。

●我的雪兰莪房屋计划（Rumah Selangorku）

为雪兰莪首购族提供不同类型、面积和价格的房屋。

●联邦直辖区房屋计划（RUMAWIP）

为吉隆坡、布城和纳闽的首购族提供可负担房屋计划。

●先租后买（Rent To Own）

根据合约先租该房子一段时间后，再决定是否购买该房子。

●人民房屋计划（BSN MyHome）

帮助自雇人士或收入不固定的首购族顺利买房。

●昌明关怀住宅（Residensi Prihatin Malaysia MADANI）

为联邦直辖区的首购族，提供房价介于15万至20万令吉的房屋。

●SPNB房屋（Kediaman SPNB）

为任何申请到房贷的买家提供较低价格的房子。

●其他州属可负担房屋计划

我的霹雳房屋计划（Projek Perakku）、Rumah Bahagia、Rumah Sejahtera、槟城可负担房屋项目（Affordable Housing Scheme）、柔佛可负担房屋（Rumah Mampu Biaya Johor）、房屋订金援助计划（HDAS）等 。

只要是符合资格的首购族，都能依据自己的居住需求，找到适合的可负担房屋，以实现购买买房计划。

虽然全球已经解禁封锁措施，经济也逐渐复苏，但是要回到疫情前的稳定情况，预计还需要一段时间。

目前全球经济仍存在各种不确定性，马来西亚也不例外，除了前面提到的通胀问题，国行之前调高隔夜政策利率、马币汇率贬值等因素，造成国家经济走势不稳定。对于还未购买房屋的首购族，将会加重他们的买房负担。

政府持续为社会各阶层提供各种援助方案，财政预算案也提出各种方案吸引外来投资，但是发展还未达到令人满意的程度。

百物上涨

首购族推迟买屋

与此同时，在物价上涨、生活开销不断上升的情况下，房价上涨对首购族无疑雪上加霜，想要存房产首付款也相当困难。

综合所有经济挑战和可负担性问题，如今多数首购族决定推迟购买房屋计划，因此造成市场仍有不少的滞销房产单位。

亚太住宅产业趋稳

在亚太地区，过去几年房屋价值经历牛市，来到2023年首6个月，房价趋于稳定，反映区内更多市场正进行调整。

最近贷款利率保持在原有水平，买家掌握锁定梦想家园的机会，在澳洲、纽西兰和印度市场尤其明显。

莱坊亚太住宅产业主管维多利亚杰勒说，高通货膨胀形势仍在，加上房产供应有限，限量推出新的建筑计划及组织家庭的活力，成为几个房产市场价值的支撑力。

中行放缓收紧政策

潜在购屋者喘口气

在亚太区域多数市场，银行利率上升，影响效应继续在全球市场散发，欣慰的是，各中行放缓货币紧缩政策，给予潜在购屋者喘息空间。

虽说人们在房屋的可负担能力降低了，不过亚太区域住宅产业的销售动力显示稍微回升，价格成长表现平平。

在莱坊跟进的25个都市，其中14个在2023首半年按年显示成长，比2022下半年的18个减少。利率上扬将到上升周期的尾端，不确定性将延至2023年底。

●东南亚

新加坡房产市场价格继续成长，2023年第二季，经济避开技术性不景气。以半年走势来看，该国的房产价格在2023首半年上升3.1％，比2022下半年的4.7％涨幅较小。

虽然经济复苏步伐不平稳，但市场将保持对房屋的需求，主要是购屋者买来自住、家庭资产负债水平健全。

槟城是东南亚表现第二佳市场

马来西亚经济按年成长5.6％，首季失业率紧缩至3.5％，吉隆坡和槟城房屋价格按年比分别上升0.3％和5.78％，其中槟城是东南亚表现第二佳的市场。

发展商继续推出房产计划，他们有信心需求将持稳，预计全年经济成长在4.5至5％之间。

●大洋洲

纽西兰的房产市场显示加大成长力度，无视6月期间的技术性不景气，按年比价格的下跌减缓；其中奥克兰和威灵顿的价格分别下跌10.6％和10.5％，比6个月前的17.4％和21.6％缩减。

与此同时，在奥克兰的房产销量按半年比上升22.3％，买家掌握比较容易进场的便利入市，当更多评论员预测，房产价格将在2023下半年趋稳或上升，预测成交量将相应增加。

在澳洲，该国中行保持现金利率在4.1％水平，在第二季澳洲中行已调高现金利率50个基点。

尽管抵押贷款利率较高，该国在首半年的房产销售量，按半年比持平，反映市场对产业市场恢复信心。

虽然按年比价格显示萎缩，不过柏斯和黄金海岸按年分别小幅成长3％和2％。

放眼今年接下来的日子，澳洲房产价格料将在移民增加、租金市场严紧、房产供应有限的情况下上升。

●东亚

股市展望看淡、贷款利率偏高，加上经济复苏依然呆滞，大中华地区房屋买家倾向保守，虽然价格开始从谷底回升，但中国城市一些房产交易量依然萎缩，反映2022年尾实施的救市配套，对需求的带动效应不大。

大中华区买家保守

在香港，趋势也相当接近，住宅产业市场依然呆滞，不像中国，自从开放国界后，缺少振兴市场措施，以加强产业市场的发展。

为振兴这个休眠的领域，香港金管局在2023年7月调整贷款房产对价值比率，从原有50％调升到60至70％，进而减轻迎合分期付款的压力。

在大中华地区，短期间内期待房产销售恢复至疫情前可能性不大，价格成长步伐料将放缓。

●南亚

随着2023年首季调高利率25个基点，印度中行已调高利率至6.5％，不过暗示接下来的货币政策会议可能结束升息周期。

印度拥屋门槛提高

销售依然上扬

虽然拥屋门槛提高，但是该国房产销售依然上扬，2023首半年交易量按年增加3％，住宅房产计划的推出保持活跃，发展商希望掌握需求增加的机会。

同样的，2021下半年至今，房产价格保持上扬走势，住宅价格按年平均增长5.3％，孟买走在前端，2023首半年成长率升至6％。

在通货膨胀影响转弱，印度中行已转移立场，通过维持游资优先推动经济成长，对产业需求构成扶持力，有利于市场今年接下来的成长。

https://www.sinchew.com.my/news/20240122/finance/5315303