好久没写文章了，大家还好吧？废话不多说，直接看重点吧，pavreit(5215,MYREIT)收购USJ damen，对于uncle jim来说，我并不觉得惊讶，因为这是按照剧本发生的事，之前的文章已经多次提及。

产业detail如下：

从文告得知，pavreit以RM488mil从Equine Park Country Resort Sdn Bhd收购这产业，pavreit将以100%贷款融资完成收购，代价是gearing ratio将从目前的15%上升至23%，可是pavreit的总资产却从RM4.4bil上升至RM4.9bil。公司表示，收购damen是由于它位于USJ 1，一个成熟的中产阶级地区，人流获得保障。而且usj 1交通便利，未来还有LRT coverage，位置优越。

目前damen仍未开始营业，预计2015年11月开张，而收购将于2016年第一季度完成。pavreit则乐观的表示，未来股息将会增长。

然而，上述种种资料虽然重要，可是必须注意的是，pavreit这次签署的是“conditional sale and purchase agreement (the “SPA”)” 也就是说，有条件式的收购，而合同内的种种条件，几乎都是一面倒对pavreit有利，当中稍稍有趣的如下：

1. 签署SPA后6个月内，卖方必须成功出租至少85%空间，平均租金不能少于RM9.20 per square foot.
2. 签署SPA后6个月内，当damen开始营业时，且70%的租户已经开始营业

若平均租金低于RM9.20 per square foot，就必须调整收购价，平均租金每降低RM0.10，收购价就得下调RM6mil。可是若平均租金高于RM9.20 per square foot，却不能调涨收购价。这是一条疯狂的条件，每RM0.10就必须减RM6mil，RM9.20有92个RM0.10，92 x RM6mil = RM552mil，已高于收购价RM488mil。这只是其中一条，还有数条对pavreit有利的收购条件。

从此可见pavreit在此项收购案占据绝对有利的位置，在无需承担任何风险的情况下完成收购，至于完成收购后damen会否保持85%的高出租率则是另一回事，当damen正式开张后，uncle jim必定亲身光临，再分享给大家。

不忘分享的是，看到这文告后的我，已经在星期一以RM1.52 top-up了少少，千万别忘了，damen只是pavreit扩张的第一步。

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