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alaqar 以RM77mil买入新产业，可惜签署不平等租约

investfuture
Publish date: Mon, 06 Oct 2014, 10:37 PM
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Alaqar (5116, REITs) 以RM77,800,000, 从KPJ子公司PUTERI NURSING COLLEGE SDN BHD购入两片土地 + building, 细节如下：

  • purchase price - RM77,800,000
  • 这产业现为KPJ Healthcare University College，医疗学院大学
  • 这次购入的新产业为KPJ Healthcare University College ("KPJUC")新建的校舍与宿舍，其实早于2009年alaqar已买入了现有的KPJUC校舍
  • freehold
  • 新校舍楼高8层，可使用面积为11,020 sq metres，可容纳2500名学生
  • 新宿舍楼高11层半，可使用面积为17,673 sq metres，可容纳1020名寄宿生
  • 现在的使用率：校舍80%，宿舍60% 
  • alaqar将以伊斯兰贷款筹集 RM38,900,000 以交付50%的价格，另外50%将以注入新股或再贷款筹集，这将视乎以后的决定。
  • alaqar将于KPJ Healthcare University College签署15年租约
从以上的资料来看，alaqar购入这产业好像没什么问题，可是uncle告诉你~往往魔鬼藏在细节中，KPJ Healthcare University College新校舍在2013年的net book value为大约RM55mil, 可是alaqar以大约RM77mil购买，溢价RM22mil, 或 28%

再来，alaqar与KPJ Healthcare University College签署的租约是典型的不平等合约，合约的细节如下：

  • 15年租约，每3年review租金
  • year 1-3为purchase consideration的7.1% 
  • 3年为一个term，从第四年开始，每次renew第一年租金 = 大马10年国债利率+2.38%乘以估价或当时产业估价的7.1%视何者为高，并且每次renew的租金涨幅不能比以往的租金高出2%
  • 一个term里的第二和第三年租金为第一年+2%
  • 未来KPJ Healthcare University College增建的所有新building, alaqar就必须以当时双方同意的价格进行收购
这租约有几个问题：
  • 如果产业未来的估价下降，租金也会下降
  • 限制一年的涨幅不能高于2%，若产业估价涨幅很大，租金的涨幅也不能高于2%
  • KPJ Healthcare University College未来建的所有新building, alaqar也必须以当时同意的价格收购
我想请问KPJ当alaqar时提款机吗？alaqar当股东是LULU吗？新建的building一定要收购，并且收购价还溢价28%，租金涨幅不能高于2%，这是什么合约？你会签吗？搞笑咯~ 我建building给你赚钱MEH？

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