ALSREIT(5269.KLSE)发布了1Q2020季度报告，先看看财务数据，对比2019年同季度：

• Revenue下滑7.6%，2019年RM23.2mil，2020年RM21.4mil
• Net property income下滑6.9%，2019年RM17mil，2020年RM15.8mil
• Realised income per unit下滑23.84%， 2019年1.3cent(RM) per unit，2020年0.99cent (RM) per unit

11Mar2020，公司已经宣布派息0.86cent(RM)per unit，这股息为1Jan2020 – 29Feb2020 业绩，已经在15 April 2020缴付。不幸的是，1Q2020总计只有0.99cent(RM)per unit realised income，就算还有股息，也不多了。

再来看看细节，Retail segment revenue下滑19.3%，office segment revenue 下滑1.8，F&B restaurants revenue增加46%，F&B non-restaurants revenue 增加0.2%

下滑最大的Retail segment自然是由于Covid 19的影响，ALSREIT给予租户租金回扣导致，与其他Retail REIT一样，只有Esssential service在MCO期间营业。前文曾经提及KOMTAR JBCC由于租户(metrojaya) dec2018开始不续约，occupancy 跌至60% （click here for detail）希望没有恶化。

其他的segment，基本上变化不大，除了F&B restaurants revenue增加46%，这是由于新增17间餐厅提供收益导致，46%看似进步很大，可是F&B restaurants 只贡献18.2% revenue，同时38间F&B restaurants的property yield只有5.71%，最终对股息贡献不大。

必须强调的是，ALSREIT决定持续购买2017已经签署买卖合同的F&B restaurants产业，也就是KFC restaurant ，在2019年完成17间产业收购后，还得再花RM28mil收购剩下的5间产业。以前建议new unit placement + borrowing购买，可是管理层现在却决定，单纯以贷款购入。要知道，根据1Q2020季报，ALSREIT gearing ratio 47.98%，若加上这RM28mil贷款，gearing ratio将达到50.28%，超过50%，相信加上一些现金的话，gearing ratio应能保持50%以内，可能49.X%吧。

再次强调， F&B restaurants的property yield average revenue yield只是区区5.71%，ALSREIT 平均贷款利息为5.35%（OPR调整前）

对于2Q2020预测，MCO从4/5/2020结束Retail Segment预测下滑35%，其他segment保持不变，在OPR下滑节省利息下，预测ALSREIT realised income per unit 大约为0.97cent(RM) per unit，若以90% payment ratio派发股息，股息为0.9cent(RM)per unit，比1Q2020差。

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