尊贵的财务规划师，您好！我是一名女公务员，今年28岁，目前单身。因为工作关系，我必须在外租房，但以长远计算，租房并不划算，所以目前考虑买屋。

想请问，以我目前的财务状况，我适合购买价值多少的房屋？

感恩您宝贵的指导与意见。

ZHEN

你好ZHEN，根据来信，你考虑到独自工作在外，与其租不如买。毕竟，租房的感觉就好像在为别人供屋子，而且也没有私人空间，所以你认真考虑买屋这个选项，以及想要推算自己能够负担多少钱的屋子，贷款上的每月分期付款需要多少。

首先，我们先看看银行的贷款条例。银行批准贷款的准则是根据个人的信用评级、收入以及还款能力等。银行会以净收入的70%标准DSR（Debt Servicing Ratio），来计算个人可以承担的每月分期付款。当然，收入越高，偿债率的百分比也会跟着提高。

假设你的每月5000令吉是净收入，那么银行的标准是你能够用70%的收入，也就是每月3500来偿还分期付款。此3500是包括所有银行、金融行业里的CCRIS，信用评级记录的资料，还有PTPTN的分期付款。根据你提供的信息，你只需要扣除汽车的分期付款392，那你还有每月还款3108的能力，根据现在3%的贷款利率以及贷款30年计算，银行愿意给予的贷款为73万7000，那么房产的价位可以在81万8000。

当然，以上所述的银行贷款标准，并不适合所有人。在考虑到你的生活开销，绝对不建议，不然你的收入就全给银行了。

对照你的资料，你每月能储蓄1500，再加上每月的房租和水电500（有自己的房产就不需要租房），每月就会有2000的预算。当然，也必须把水电、宽频等费用计算在内。所以，舒服的每月供款预算就在1500左右。以每月1500的分期付款、3%的贷款利率以及贷款30年计算，就可以计算出银行90%的贷款可在36万，房价可考虑在40万的范围里。

当你有了房价以及贷款预算，就要计算其他相关费用了。如果是直接向发展商买新屋，那么很多购买配套都已经包含买卖合约的律师费、印花税，有的甚至连贷款的律师费、印花税也一并包含在购买配套里。

如果你计划买的是二手屋，那么就要计算买卖合约的律师费、印花税以及贷款合约的律师费、印花税和估价费。（见表）

买卖合约及贷款合约的律师费
如果买一间40万的屋子，买卖合约律师费是：
1% x 400,000 = 4,000
假设贷款36万，贷款合约律师费是：
1% x 360,000 = 3,600

买卖合约和贷款合约的印花税
屋价40万，首10万将被征收1%印花税，
其余30万将被征收2%印花税。
首100,000的1% = 1,000
接下来300,000 x 2% = 6,000
买卖合约印花税总额：7,000
贷款合约印花税一律为贷款数额的0.5%。
如果你贷款36万，贷款合约印花税为1,800

好消息是政府于2020年11月6日宣布2021年财政预算案时，豁免首次购屋者买房印花税。

只要是首购族在2021年1月至2025年12月31日期间签署的房地产买卖合约，并且买的是一间市价不超过50万的住宅，那么产权转让书（instrument of transfer）和贷款合约（loan agreement）的印花税就能全额豁免。

最后就是贷款合约里的房产估价费了。

估价费
首10万 x0 .25% = 250
接下来30万 x 0.2% = 600
贷款合约估价费总额：850

我预估ZHEN是首购族，因此可以剩下不少的印花税。

那么要自掏腰包的费用就是律师费4000+3600以及估价费850，总额8450。ZHEN可调动自己的银行储蓄来支付这笔费用。也许，还有看不见的费用如装修费、家具费用就靠自己做预算打点了。最重要是买的开心，住的舒适！

（本期主答： 認證理財師陳孝東）

https://www.sinchew.com.my/20220214/公务员月入5千-可买多少钱的房子？/