巴生河流域办公楼是租户的市场，业主通过削减成本、提升资产与出租策略，专注在保留租客，商业大厦注入健康、保健，以及采用科技的保安措施等元素。

环保设计 吸引重返办公室

2021年首3季，办公楼市场表现稍微呆滞，共有3个商业大厦完工，累计供应1亿1870万平方呎，空置率23.3%，租金在每平方呎6令吉80仙左右，估计有可能会进一步下跌。

冠病疫情对办公楼市场造成冲击，影响深远，工作空间进入革新世代，已有几家跨国公司宣布，落实永久居家工作安排，或是取消返回办公室的计划。

这段期间，也有一些企业落实混合工作安排模式，就是居家和回公司上班两者并行，具有环保概念设计的办公楼，成为现代社会的趋势，人们对环保、社会与企业监管（ESG）意识的提高，促使更多办公楼租户，表示有兴趣租用绿色大厦的办公单位。

商场结合线上线下

商业产业之下的零售产业，销售显示有增长，消费者基本面反映，2022年展望保持正面。在本地市场，2021年第二季，零售业按年成长3.4%，第三季成长27.8%。

政府为2022年“大马线上购物”、迈向电子商务，拨款2亿5000万令吉，这年代，便利是新的需求因素，人们采用其他的付款模式，例如：扣账卡、信用卡，以及电子钱包，还有新的送货模式。

此外，零售商场也提供线上购物，让线上购物平台更加方便使用，例如收费柜台、得来速，以及通过移动程式进行。

与此同时，改善零售空间的使用，开放流动空间是启动伸缩多用途的机会，对购物商场来说，保留租户、弹性处理租约，是商场求存的关键，社区或邻里商场经营得不错，提供住户或租户购物便利。

酒店客房过剩

2021年首3季，休闲产业如酒店的平均入住率是21%，酒店客房每晚平均收费164令吉，比2020年首3季的151令吉稍高。

在2021年1月至6月，按年比，抵达我国的游客大约减少85%至5万人，2021年9月，豪华品牌酒店的平均入住率为18%，比之前的8%有改善。中档和高档酒店的平均入住率较高，分别为33%和21%。

严格来说，酒店客房的供应存在过剩现象，累计供应量：6万零105间客房（209间酒店、70%分布在吉隆坡、30%在吉隆坡以外地区）。

大约有2851间酒店客房正在兴建，预期在2022年之前完工，在2023年，规划中的酒店有另外10家，共有3242间客房，多数是豪华、高档酒店。

这段期间，本地旅游业的成长，有赖于国内游客的消费，扶持力来自政府，以及酒店业者提供具有吸引力的客房配套，以协助酒店业的复苏。

旅游城市 槟城具反弹力度

在槟城的办公楼领域，越来越多的跨国公司，在槟城设立中央化全球分享服务中心，市场对拥有多媒体超级走廊认证的办公楼，有比较多的需求。

外企多 出租市场稳健

短期内，市场走势稳健，租金和出租率保持平稳，整体出租率大约85%，槟岛88%，威省77%，每平方呎月租在2令吉50仙至4令吉50仙之间。

2021年，市场对多媒体超级走廊地位办公楼的需求持稳，并将延续至2022年。槟城州政府促进全球商业服务，较多跨国公司继续在槟城设立分享服务中心。

共享工作空间 展望保持乐观

与此同时，共享工作空间展望保持乐观，因为疫情的缘故，一些租户转向等级较低的办公空间，共享工作间业务多少受到影响。不管怎样，共享工作间配合传统办公空间的展望保持乐观。

中短期内，办公空间展望可期，缺乏新供应量将使到出租率和租金保持稳定。

购物者流量Ｖ形复苏

槟城的零售产业保持稳定，正步入复苏的轨道，槟岛出租率78%、威省则是58%，购物者流量呈现Ｖ形复苏型态，马来西亚人在国内旅游和消费有所增加，消费模式为实体和线上购物同步进行。

这段期间，消费者的购物习性有所改变，促使零售商推出线上服务，以推动公司的业务。其中葛尼广场（Gurney Plaza）是通过“Luxe E- Concierge”推行线上购物服务。

消费者购买习性的改变，推动市场落实双管购物形式，分别是：实体和线上购物，并且进入数字化购物时代。

与比较旧的购物商场比较， 较新的单一业主零售商场， 例如葛尼广场（Gurney Plaza） , 葛尼百利宫广场（Gurney Paragon） 、皇后湾广场（Queensbay Mall），以及双威嘉年华广场，预计业务表现将比较好。

酒店业的复苏有赖于政府的努力与奖掖措施，额外的新增供应将加剧市场的竞争，并且逐渐形成“适者生存”的局面。

槟城是国内著名的旅游胜地，行动管制令（MCO）后的后续需求，料将奠定反弹的基础，不过，复苏的步伐与进展，还是要取决于冠病疫情受控与否。

除了浮罗交怡的旅游泡泡计划，政府的一些努力包括：豁免服务税、减免所得税，预料将加大复苏的力度，此外，医疗旅游业将获延后需求的扶持。

保健医疗旅游发展最完善

根据马来西亚2021-2023年医药保健旅游业蓝图，槟城是保健旅游、医疗旅游，发展最完善的州，在疫情期间，私人医院与外国病人展开电话咨询，那期间国门仍未向国际游客开放。

不管怎样，该领域的竞争保持严峻，新增供应有2000间酒店客房，其中槟岛1400间、威省600间。业者需要进行重组与革新，主力放在国内旅游业。

空置增加 租金掀竞争

在柔佛依斯干达，办公楼市况挑战依然严峻，冠病疫情催生的居家工作，以及到公司上班混合模式，影响市场对办公空间的需求，不论是旧或新的量身订造办公空间，租金市场保持稳定。

市场顾虑的是，办公空间空置率继续上升，不利于该领域的成长，至今，累计供应共有600万平方呎，空置率37%。首要办公楼的租金，每平方呎在2令吉50仙至3令吉50仙之间（旧的量身订造办公楼），至于新的量身订造办公楼，每平方呎月租在3令吉50仙至4令吉50仙之间。

量身订造办公楼的竞争局面，无可避免掀起旧量身订造办公楼，推出较具竞争性的租金，以保留租户，新的量身订造办公楼，则努力吸引租户。

在马六甲，Jaya 99和联合马六甲，为马六甲的私营量身订造办公楼，在州内，店屋办公楼的租户主要是餐厅、发展商办公室、金融机构，以及保险公司。

业主主动提供理想设备

这些日子来，多数企业采取混合工作模式，就是居家工作和到公司上班，让雇员享有远距离上班的弹性安排，企业需要对办公空间的格局做出调整，包括落实卫生与安全元素。

至今，混合工作模式日渐成为市场焦点，特别是拥有资讯科技较佳的办公楼，业主需要主动提供较理想的室内设备，以吸引租户。

零售产业复苏步伐缓慢，至今累计供应共有1650万平方呎，空置率45%。依斯干达预期通过疫苗接种者旅行走廊计划（VTL），有助吸引来自新加坡的游客。

社区商场便利店  顾客不少

近年来，社区商场和便利商店日渐普遍，由于靠近住宅区，人们以方便为出发点，反而吸引不少消费者到这些商店光顾。至于零售业商场，比较多的是休闲逛活动，以及购买较不急用的物品。

如今，电子商务已获多数消费者采纳为新的购物媒介，企业正重新调整业务模式，包括推出线上购物服务。

于2021年完工、位于柔佛的Larkin Junction D’Pristine Lifestyle商场，预期在2022年广招租户。

产业顾问公司报告指出，关于酒店业的前景，放宽旅游限制料将启动酒店业的发展，冠病疫情仍未消退，挑战依然严峻，至今，依斯干达酒店客房累计供应：1万零372间（37家酒店），显示有些过剩。

2021年首9个月，酒店平均出租率23%（2020年为34%）、客房平均收费：212令吉（2020年为216令吉）。于2021年开张启用的双威Big Box酒店，共有284间客房。

迪沙鲁酒店在国内游客的支持下，表现超出预期。不过，接下来的新增供应，料将构成另一项挑战。

商情改善  租赁市场展望向好

巴生河流域办公楼领域，继续是租户主导的市场，产业顾问公司大马莱坊指出，市场竞争加剧，保留租户是关键，业主正聚焦于成本合理化、加强资产质量，以及推出其他各种租赁措施。

大厦引入新科技
提倡“免触动”通关功能

在疫情冲击之下，健康和安全特点是办公空间的主要焦点，预料将有更多的产业大厦采纳最新科技，提倡“免触动”通关功能，以及其他卫生保健设施。

第一太平戴维斯（大马）认为，基于许多办公空间租户缩小营运规模，以及优化业务活动，接下来，巴生河流域料有更多的办公单位搬迁活动，转向面积较小、租金开销较少的办公楼。

产业顾问认为，办公空间的租赁水平，有赖于疫情受控与否，假如可以控制下来，较多企业指示员工返回公司上班，办公空间的租赁将扩大，意味办公空间的需求仍在：如果情况相反，那么，办公空间的租赁水平将相应下跌。

在疫情期间受创最重领域之一的零售业，业者需要持续自我调整、革新业务的发展模式，以刺激商业动力，接下来，线上交易将更为普及，估计也是零售业者求存的关键。

网购增加
实体店需二三年恢复元气

当国内外的旅游限制进一步放宽，零售产业市场将逐渐复苏，商家们继续经营实体商店，同时，开始推出线上交易。

由于零售产业供应过剩，市场竞争激烈，业者面临网络购物的威胁，估计有关领域需要2至3年才恢复元气，交易量可能是疫情前的70%，另外30%则流入网购领域。

政府放宽管制，恢复跨州旅游等活动，带动酒店领域整体表现转佳，业者信心也逐步改善，并且期待接下来会有较理想的数据出炉。

至今，疫苗接种率保持偏高，除了酒店业，休闲旅游和度假村的产业，也备受看好。国门开放后，将吸引国际游客前来大马，主要游客来源国新加坡，也将带动大马酒店业的需求。

第一太平戴维斯（大马）指出，重新开放国门，不只将激励柔佛州的经济，也将带动大马半岛西海岸一些城市的各行各业，在一定程度上，这些城市依赖新加坡和泰国游客前来消费。

结语

如果更多国家的游客可以入境，将带动我国酒店业、旅游业、医疗旅游业的发展，东盟国家一些较有消费能力的人民，会将大马视为其中一个医药旅游市场，只要疫情受控，国门扩大开放，医疗旅游业等领域的发展更为蓬勃，估计将是人们乐于看到的情景。

https://www.sinchew.com.my/20220606/走出疫情-商业产业伺机突围/