馬來西亞退休村有一個共同點，就是標榜高檔長者居住空間，屬於利基市場（Niche Market），與澳洲的可負擔退休房產不一樣。

在澳洲，土地寬廣，當地的退休村，多數是單層房屋，戶外有綠色空間，或是樓層不多，密度低的公寓別墅，也有一些是服務公寓。

澳洲退休村經營模式可參考

當澳洲人縮小家庭規模，通常認為退休房產是替代選擇，因為比當地公寓便宜10%，一些退休的澳洲長者，他們的孩子組織家庭，或是因為工作的原因，搬去另一個地區居住。

當家庭成員減少，就不需要太大的房屋。也有單身的退休長者，他們選擇賣掉現住的房屋，套現搬進有人照應的退休房產，手上還可以保留一些現金。

經營者出售居住權
村民離開時轉售

在澳洲，退休村的經營是以出售居住權的模式經營，雙方簽署的是居住權協議（occupation right agreement），以便可以在獨立居住單位（Independent Living Unit，簡稱 ILU）生活。

假設經營者一開始以50萬澳元出售，5年後，轉售價值上漲至55萬澳元。

如果在這個時候，退休村有住民要搬出去，經營者只退給退休住民40萬澳元，經營者會向退出村戶的居民，收取建造退休村設施的使用費，例如公眾休閒設施，有一個寬敞的休閒廳、飯廳、圖書館、商務中心、藝術和手工室、健身房、桌球室、室內或室外游泳池、咖啡廳、餐廳、小型電影院，或者是高爾夫球場的設施。

因為使用這些設施的費用，並不是在退休村民入村當時收取，是讓村民先享受這些設施及設備，等到村民退出村落時才徵收的款項。

所以稱為遞延管理費（Deferred Management Fee），是延後支付的費用。這費用必須列在進入退休村時簽署的合約，讓想要購買退休村單位的新村民明白。

經營者收取遞延管理費
並從轉售獲利

在離開或退出退休村時，存在需要支付這筆收費的項目，才能向村民收取。經營者從中收取10萬澳元的遞延管理費，以及從轉售中賺了5萬澳元。

對馬來西亞來說，退休村或退休房產的興建，是否有一些可行的模式？澳洲被視為退休村經營實踐得不錯的國家，其經營概念和模式，是否值得其他國家仿傚？

針對這點，萊坊產業顧問公司海外產業顧問多米尼表示，個別國家土地面積、氣候變化和風土民情不同，其他國家經營妥善的模式，可以作為參考，但還是要以本身國家的情況量身訂造。

一個有春夏秋冬四季之分的國家，與一個熱帶國家，只有溫熱、潮溼之分，在房產計劃的規模與興建，還是有分別的。

雖然說澳洲在退休房產的規劃相當完善，但是以入住退休房產人口，占人口的比率，還是屬於偏低。2022年澳洲總人口2600萬人，375萬或65歲以上老年人口，大約是6%或22萬1900人，住在退休村。

發展空間巨大
缺乏相關專才

談到退休房產，雙威集團醫療保健服務董事經理拿督劉明龍說：“作為馬來西亞其中一家領先的醫藥保健服務集團，在醫藥保健和健康領域擁有超過20年經驗，雙威集團擁有完善的基本設施和充裕的資源，我們可善加利用，以提供優質醫藥保健支援服務。”

Sunway Sanctuary以6大支柱作為營運基礎，分別是：1、綜合城市中的便利位置，就是地點方便，2、優先考慮整體健康。3、住戶可以享受精心策劃的體驗，例如工作坊和慶祝活動，4、提供住戶為擁有健康、積極生活方式所需的一切，意即擁有專用於健身、保健和休閒的周全設施，5、保證得到優雅生活，具備高雅家居的特色，以及6、為住戶提供便利的優質醫療服務。

除了專注全民健康，該計劃將設有一個健康中心，醫藥保健人員提供全方位診斷協助，包括傳統的中醫藥服務。假如遇到緊急情況，住民將被送到雙威醫藥中心，就在Sunway Sanctuary隔壁樓。

劉明龍也曾到澳洲和英國等市場考察，他說：“以我們豐富的知識，加上從其他國家，例如澳洲和日本等國家，掌握到發展退休房產的經驗，將可以為Sunway Sanctuary設定發展藍圖，成為馬來西亞退休長者護理住房的一個標準。”

（注：Sunway Sanctuary開放給55歲或以上的年長者入住，除了馬來西亞人，外籍人士和外國遊客也可參與。基本配套每月從8050令吉起跳，可享有設施齊全，以及優質的醫藥服務。）

老年房產計劃 陸續推出

產業報告指出，一些已落實、規劃中，或沒有進展的老年房產計劃，主要有：吉隆坡安邦路的Rei Seraya，發展商是國家資產投資公司和UEM集團，於2018年推出，不過進展有待觀察。

另一項建議中的退休村計劃：Green Leaf，地點在雪蘭莪的雪邦，發展商為Gracious Homes私人有限公司，報道指2015年推出，但進展不大明確。

此外，位於彭亨州武吉丁宜的Aurel Sanctuary，預計在2024年完工，發展商為Aurelian置地私人有限公司，可是，冠病疫情改變了情況，沒有按原定計劃在2021年推出。

與此同時，提供長者居住設施友善，適合多個世代的房產計劃則有：Tuai Residence，位於雪蘭莪實達阿南，發展商是Suntrack發展私人有限公司，預計在2023年完工。

此外，The Parque Residences & Eco Sanctuary，位於雪蘭莪哥打哥文寧，發展商是綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組），2018年已完成該項房產計劃。

另一方面，標榜崇尚保健生活方式，適合多個世代生活的房產計劃，分別是：Gems Residences，位於布城IOI Resort City，發展商是IOI產業（IOIPG,5249,主板產業組）和三菱房產公司，預期在2023年完工。

與此同時，AraGreens Residences，位於雪蘭莪阿拉白沙羅，發展商是HSB發展私人有限公司，產業計劃已於2015年完成。

支援政策有限

在馬來西亞，發展和管理退休房產，所面對的風險，比其他房產計劃來得高，這不只是管理房產計劃，也關係到服務與休閒業的管理，這類型房產計劃的支援政策有限，需要培養這方面的管理人員，純退休村性質成功經營的例子並不多。

雖然說，老年人口增多，老齡房產或退休村將跟隨相應增加，但是國人對提供家居護理服務房產的重要性，認知的進度緩慢。

1990年代中期在吉隆坡推出的Mont Kiara Sophia，標榜那是一座低密度樂齡人士公寓，可是，缺乏購買興致，較後重新定位為高檔共管公寓。

除了位於吉隆坡的Rei Seraya Residence，以及雪蘭莪州Green Leaf退休房產計劃進展不明確，位於彭亨的Aurel Sanctuary，原本預訂在2021年推出，可是，也因為冠病疫情改變了計劃。

疫後通脹飆 衝擊退休族財力

說到冠病疫情，實力產業經紀公司總裁陳建業說，這場疫情不只干擾供應鏈，造成通貨膨脹升溫，衝擊退休人士的購買力，也削弱他們的財務狀況，要保留儲蓄安穩退休的風險進一步上升。

英國退休城市特色： 屋價中低
空氣治安好  生活成本不高……

英國房產週刊的一篇報道，根據訪問調查反映，在英國較受歡迎的退休城市，主要的特色是：空氣質量好、汙染指數低、平均屋價在中低水平、生活成本不高、治安理想、犯罪率低。

1. 克賴斯特徹奇

其中享有英國“退休之都”的克賴斯特徹奇（Christ Church），位於英格蘭西南部的多塞特郡（Dorset），多塞特郡第一大市鎮是伯恩芧斯，而克賴斯特徹奇與伯恩芧斯的距離只有4英里。

在克賴斯特徹奇，空氣質量：3/10（低空氣汙染），大約30%的人口都是退休養老人員，AgeCo調查發現，這裡是最受歡迎的退休目的地，平均屋價39萬3400英鎊（約234萬令吉）。

除了與伯恩芧斯距離只有4英里，距離首都倫敦只是2小時的路程，伯恩芧斯是海邊城市，風景宜人，這裡是尋求平衡退休生活人士的天堂。犯罪率低、常伴安靜輕鬆的感覺，而且緊鄰海邊。

根據政府的每日空氣質量指數，這座六星級熱門退休小城，清新的空氣堪稱優秀。23%受訪者表示，如果有機會在對健康更有利的地區生活，將會選擇克賴斯特徹奇，該城清潔的空氣是其中一大吸引力。

2. 安布賽德

報告指出，排在第二的安布賽德（Ambleside）是英國的一座城鎮，位於英格蘭西北的坎布里亞郡。在歷史上安布賽德則屬於威斯特摩蘭。安布賽德位於英格蘭最大的湖泊文德米爾湖的最北部，是湖區國家公園的一部分。

這裡空氣質量：2/10（低空氣汙染），平均屋價34萬5000英鎊（約205萬令吉）。調查顯示，61%受訪者計劃在65歲之前退休，也就是說人們還有漫長的退休生活。

因此，被稱為“遠足者天堂”的湖區（Lake District），成為第二受歡迎的養老目的地，也就不令人意外了。

這裡是全英國最有風景如畫的自然景觀，也許正是其地處西北卻排名第二的原因。除了近在家門口的無數戶外自然美景之外，有競爭力的房價、活躍的老年社區、清潔的空氣，也都別具優勢。

3. 斯基普頓

在最受歡迎退休城排第三的斯基普頓（Skipton）, 是英格蘭北約克郡（Yorkshire）的一個城鎮，空氣質量：2/10（低空氣汙染）。

Skipton出入交通便利，養老社區繁榮，約克郡山谷近在咫尺，在Age Co的人氣調查中，排名如此之高並不奇怪。

除了犯罪率低，住房預算適合普通人之外，這座繁忙而悠閒的城鎮，年降雨量低於平均水平。

在山谷中漫步，成為退休者休閒的活動之一。平均屋價24萬2000英鎊（約144萬令吉），是普通人容易負擔的。

4. 威姆斯洛

位於柴郡（Cheshire），舊稱切斯特郡的威姆斯洛（Wilmslow），平均屋價大約44萬英鎊（約261萬令吉），是富裕者比較屬意的退休城，在調查受歡迎的城市，排名位居第四。

柴郡小鎮威姆斯洛出名，可能更因為這裡住了很多足球運動員、名人、富人等，近年來這裡作為養老勝地，名聲開始大漲。

雖然被稱為英國除倫敦市中心以外，較為昂貴居住地之一，可能會讓許多養老人士望而卻步，但這個獨特的小鎮，空氣質量：2/10（低汙染）。

在西北向所有主要城市交通聯繫方面得天獨厚，在城市和鄉村生活之間，可以取得完美平衡。

此外也有大量零售和休閒設施，居民們選擇豐富。17%受訪者特別指出，更好的設施是退休人士選擇搬家的原因之一。

5. 阿伯索赫

調查反映，排名第五的阿伯索赫（Abersoch），位於格溫內斯（Gwynedd）, 平均屋價49萬5000英鎊（約294萬令吉），空氣質量：3/10（低汙染）。

作為威爾士退休小鎮之一，阿伯索赫的海濱社區優美，涵蓋各種海濱度假勝地的優點，同時兼顧多種令人興奮的娛樂活動，足以填滿退休人士的時間。

在受訪者當中，有11%表示，一想到眼下居住城市的喧囂，就想退休後搬家。無限文化底蘊、無限娛樂活動、無限輕鬆氛圍，阿伯索赫樣樣達標。

大馬不乏理想地點打造退休村

我們看完英國排名依順序比較理想的退休城，不難發現，具備這些因素，就是空氣質量好、汙染指數低、平均屋價在可負擔水平、生活費不高、治安理想和犯罪率低，個別城市還有不同的美麗景觀，例如靠近海邊、湖泊或是公園等等 。

在馬來西亞，我們也有這樣的地點，就是生活費不高、風景宜人、銜接交通便利、靠近海邊或是湖泊、附近有公園，如果能善加利用打造一個退休村，或是規劃興建退休房產，估計會有一定的市場。

也許我們不要規定只有55歲可以購買，而是50歲或45歲，就可以成為退休房產的買家，假如60歲退休，55歲才符合購買條件，這可能無法達到預期目標，除非個別買家有能力拿出大筆首付款，就是隻貸款50%。

假如一個退休房產單位，價格比普通房產更容易負擔，相信可以吸引買家的目光，但這樣的理想可能不容易實現，因為退休房產具備的條件或特點，會比普通房產單位多，例如社區內或附近，需要有醫藥護理設備，房產的格局與一般房屋不一樣。

【結語】

老年房產是業者／發展商可以進行市場研究，探討的領域，產業顧問提及在一個房產計劃，興建小小比例的養老房產，這樣的模式是可以考慮的，以測試市場需求度開始，然後逐漸提高比例。

如果要全面完善發展，需要區分有自理和沒有自理能力者的需求，這可能需要另一份市場研究，如果是缺乏自理能力的房產，那麼，興建在靠近政府或私人醫藥中心，或許比較實際。

至於說銀髮房產、養老房產在大馬做得起來嗎？估計還要一段時間，也許再過5年，就是2028年，或是再過10年，就是2033年或之前，將會有比較明確的答案。

https://www.sinchew.com.my/20230710/7月10日见报-《打造黄金屋》下篇-退休村-住得起吗/